都说不买房，但最近却有房子卖得红红火火。
明明外表其貌不扬，却吸引一堆买家争抢，甚至价格翻倍也在所不惜。
那就是：法拍小产权房。
套内1.63万/㎡
出价88次、溢价率90%！
昨天，司法平台上，一套位于龙岗区坂田街道坂田村的私宅被拍卖。
从法拍平台的照片来看，应该2房2厅1卫产品，有独立厨房、阳台等，套内面积约66㎡。
但整体采光比较一般，周边环境也不大好。
▲房源照片
但就是这样平平无奇的房子，却吸引了16人报名竞拍！
起拍总价仅约56.8万，出价88次、延时55次。
最终以总价约107.8万的价格成交，溢价率达89.9%，近乎翻倍！
甚至，就连评估价也只有71万左右，成交价比之高出50%。
▲溢价约90%成交
但就算是高溢价，成交单价也很低：
套内约66㎡，套内单价仅约1.63万/㎡。
想在深圳靠近市区的地方买到单价1字头的房子，几乎是天方夜谭；
要说套内单价，那更是痴心妄想。
但这套法拍小产权房却做到了，你觉得值得吗？
更让人惊讶的是：
房子在2007年的登记价仅仅5万多！
十几年过去，房价直接翻了20倍！
▲房产2007年登记总价仅5.3万
无独有偶。
8月20日，位于龙岗横岗街道大康社区的一栋4层私宅上架拍卖。
起拍价仅约186.2万，吸引了29人报名，价格翻了2.7倍，以总价约507万成交！
▲价格翻了2.7倍成交
这栋房子有产权证建筑面积约372㎡，无产权证建筑面积约192㎡，共计约564㎡。
算下来，单价不到9000元/㎡。
而且房子内部配套很宜居：
7房5卫，有后院、阳台、露台等等，四楼还有空间未利用。
不管是阔绰的空间，还是独门独户的配置，在深圳都非常难得。
▲独栋整体面貌
▲独栋内部
不过，500万的价格，也完全可以拿下一套商品房了。
如果是你，会选择这样的小产权房，还是红本房？
产权明确？
但还是有风险！
一般来说，大家买小产权房基本离不开三个目的：自住、收租，或是博旧改。
其中，博旧改的风险是最高的。
近年，深圳不少旧改项目出现拖欠过渡费/租金、项目停工的情况，我们以往也报道了很多。（点击查看：过渡费停发，业主无奈搬回原住处！深圳这些停滞的旧改，还能推进吗？）
如果是自住，这两套自建房周边环境都比较一般。
一来周边多是城中村/厂房，城市面貌比不上普通住宅；
二则是居住所需的商业/学校/交通等条件也有所欠缺。
▲房子所在区域环境一般
但如果想要当房东收租呢？
以第一套为例：
在坂田东村，2房空房的租金大概是2500元/月；装修稍微好一点则是大约3000元/月。
以总价108万计算，租金回报率约2.7%-3.4%。
▲坂田东村2房租金约在2400-3000元/月上下
第二栋则可以整栋改造为公寓出租。
而目前，横岗片区就有不靠地铁、同样是约500㎡的自建房，已经装修成公寓式产品，整栋包下来约1.28万/月。
如果同样按总价507万计算，租金回报率约3%。
▲横岗公寓私宅整栋出租，约1.28万/月 |@深圳明哥厂房
两者都是和目前部分商务公寓差不多的水平，大概出租30+年能回本，但省下了物业费。
不过，这类房子最让人顾虑的问题仍然是：
产权。
那么法拍的小产权房，又靠谱吗？
答案是：不仅产权靠谱，甚至没有交易税费。
广东华商律师事务所周争锋律师表示：
“司法裁决备注就等于确权。只是因为登记条例绿本产权证，没有过户规则，那只能在登记中心的司法登记簿上备注一下这个事实。”
也因为没有过户流程，所以不需要缴纳交易税费。
“使用、出租、拆迁等，都没有问题。”
周争锋律师表示。
有业内人士分析称，从法律层面，小产权房是不允许买卖的，但通过法拍渠道，有法院背书，买家可以合法竞得小产权房。
这或是法拍小产权房热度较高的原因。
但周争锋律师也提醒：
“没有办理新的产权证，也不能够再次出售或抵押。”
这也意味着：
房产日后的流通情况，会比商品房更困难。
尤其是，深圳从2021年起，就曾经严厉打击小产权房违规交易，包括村委盖章/见证、律师公证等等，都被禁止。
而后，多区旧改流程调整，将确权工作前置，也降低了炒作拆迁房/回迁房的可能性。
如今，更有消息称法院扩大了小产权房纠纷案件的不受理范围，越来越多的小产权房案件被法院拒之门外。
这也导致小产权房交易更为困难。
此外，这类法拍房还需要注意是否有租约、是否已经腾空等情况，风险往往比普通房产更大。
你觉得这类房子值得买吗？
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