01
澳洲豪宅价格开始下跌
CoreLogic 的数据显示，由于高利率和较低的借贷能力带来的压力，悉尼一些最富裕郊区的房价中位数在过去三个月内下跌了 288,000 澳元。
墨尔本、布里斯班和阿德莱德的一些高端市场房价也大幅下跌，珀斯的房价也失去了显著的增长势头。
CoreLogic 的研究总监 Tim Lawless 表示，在降息开始和负担能力显著改善之前，高端市场将进一步走弱。
他说:“一旦我们进入降息周期，你不得不认为借贷能力的提升可能会为市场提供某种程度的增长机会，尤其是在疲软最严重的高端市场。”
过去三个月，悉尼房地产价值最高的25%市场下跌了 0.3%，墨尔本的同类市场下跌了 1.6%。相比之下，悉尼最低25%的房价在同一时期上涨了 1.2%，墨尔本的房价则下跌了 0.2%。
悉尼南部的 Cronulla 的季度跌幅最大，为 6.6%，房价中位数从 176,732 澳元下跌至 250 万澳元。
悉尼东部 Woollahra 的房价中位数在短短三个月内下跌了 288,841 澳元，跌幅为 5.9%，至 461 万澳元。
内南区的 Rosebery、内西区的 Rodd Point、Abbotsford 和 Homebush，以及下北岸的 Neutral Bay 和 Cammeray 的房屋中位价也下跌了 10.1 万至 15.7 万澳元。
墨尔本内城区 Middle Park、Clifton Hill 和 South Melbourne 的房价在同一时期也下跌了至少 10 万澳元。
在布里斯班，内城区 Auchenflower 的房屋中位价下跌 5.5 万澳元，跌幅 3.1%，至 170 万澳元，而 Norman Park 的房屋中位价下跌 3.2 万澳元，跌幅 2%，至 159 万澳元。
在阿德莱德，Tusmore 和 Hazelwood Park 的房屋中位价跌幅最大，分别下跌 4.6 万澳元和 1.9 万澳元。
珀斯的North Coogee房价下跌 13,600 澳元，跌幅 0.8%，至 169 万澳元，是过去三个月内该市唯一一个房价中位数下跌的郊区。
然而，该市最富裕的郊区在同一时期都失去了显著的势头。
达尔基斯的房价中位数仅上涨了 0.7%，而前三个月上涨了 9.3%。在 Peppermint Grove，房价上涨了 4.1%，在上一季度上涨 11.4% 之后，势头减弱。与此同时，在Cottesloe，房价仅上涨了 1.1%，而前三个月上涨了 6.8%。
相比之下，大多数首府城市较便宜的郊区的房价在同一时期继续攀升。
珀斯东北部的 Jane Brook、Stratton 和 Henley Brook 的房价上涨了至少 9%，而 Girrahween 和 Wooroloo 的房价上涨了 8% 以上。
阿德莱德的 Elizabeth South 上涨了 9.4%，布里斯班的 Ipswich One Mile 上涨了 7.7%，而悉尼的 Cabramatta West 上涨了 7.1%。
02
澳洲新住房审批量下降6.1%
澳洲房价增长放缓、房源数量上升以及关于房产税优惠的新一轮辩论，将至少在年底前抑制新住宅项目的发展。
周二公布的最新官方数据显示，新住宅审批数量下降了 6.1%。
SQM Research 董事总经理，经济学家 Louis Christopher 表示，8 月份的月度下降是由新公寓、联排别墅和半独立式住宅审批数量下降近 18% 造成的，这是住宅市场疲软以及悉尼和墨尔本整体上市数量上升的结果。
“审批数量下降是由于市场信心不足以及新住房成本高昂。住宅审批数量至少在年底前仍将保持疲软，而且可能要等到利率首次下调后才会出现反弹。”
截至 8 月的 12 个月内，新屋审批总数从 6 月份的 163,788 套低谷回升至 166,233 套。
毕马威(KPMG)城市经济学家特里•罗恩斯利（Terry Rawnsley）表示，尽管独立屋的审批数量在增长，但所谓的独立屋的持续疲软——这不仅是新建住房的必要条件，也是确保住房更密集、更可持续的必要条件——显示出澳大利亚市场驱动的住房开发体系存在一个关键问题。
“过去18个月，房地产市场的情况是，1加1不再等于2。”
“我们处于非常奇怪的情况，因为需求正在出现，但可行性非常具有挑战性，我们没有得到期望看到的正常反应。”
牛津经济研究院澳大利亚高级经济学家 Maree Kilroy 表示同意。
“公寓可行性在短期内仍将面临挑战，延误、更高的债务成本和重新制定的招标价格将继续给开发商带来麻烦。”
一个关键的例子是悉尼，周二发布的 SQM 数据显示，9 月份市场上的房源总挂牌量上涨了 0.7%。新州首府的房价增长正在放缓，并有望在今年年底前跌入负值区域。
澳大利亚统计局的数据显示，8 月份公寓、半独立式住宅和联排别墅的新批准量较 7 月份下降了 11.5%。
CoreLogic 研究总监 Tim Lawless 表示，住房开发取决于多种因素，包括利率、抵押贷款服务能力要求以及开发商以他们认为客户可以负担的价格出售房屋的信心，房价走低将打击新项目。
劳利斯先生说，最近有猜测称工党联邦政府正在考虑重新引入早先的选举政策以抑制负扣税，而房地产投资者的资本利得税减免也可能打击投资房地产的情绪。
“可能进一步增加复杂性的将是围绕负扣税和资本利得税优惠的重新辩论，如果我们再次看到投资活动减少，这可能会使公寓项目更难启动和运行，因为那通常是我们看到大量投资需求集中的地方。”
随着这种好转蔓延至所有建筑形式和州，预计 2026 财年将出现更大幅的上涨。
Christopher 先生表示，上市房源数量的进一步增加，也将抑制房价和买家购买新房的信心。
“我们非常有信心，10 月份的挂牌量将上升，11 月份将激增，我们预计住宅审批不会出现任何复苏。”
但随着环境的缓和，尤其是借贷成本的降低，更多的新住房项目将会启动。
Kilroy 女士表示，本财年新独立屋开工量将增长 6%，截至 6 月份的一年中，整体住宅开工量将增长 2%，达到 158,900 套。
“随着这种好转蔓延至所有建筑形式和州，预计 2026 财年将出现更大幅的上涨，贷款利率下调将有助于释放被压抑的住房需求，而住房政策方面的牵引力将变得越来越明显。”
毕马威的 Rawnsley 先生表示，除新州首府外，审批和未来供应都开始改善。
03
悉尼卖房亏损最多地区公布，CBD高层公寓成烫手山芋
因对利率早期下调失去希望，绝望的房主正以低于入手价格出售房产，导致一些城市地区多达四成的卖家亏本出售。
据REA报道，在一些地区，亏损平均金额高达6.9万澳元，这主要集中在高密度市场，当地大量高层公寓建成后卖给了投资者。
根据对7月至9月间房产销售的分析，亏损最普遍的地区是墨尔本、珀斯和达尔文的 CBD，以及悉尼的Parramatta。
悉尼的Ryde、Strathfield和Burwood以及维州的Port Phillip和Stonnington地区也记录了较多的亏损。
住房专家警告称，如果当局对负扣税和资本利得税优惠政策进行大幅改革，将导致更多房东亏本出售房产，房源短缺问题更为严重。
上周，随着财政部官员寻求改变政策的建议，备受争议的税收优惠政策再次引发关注。
澳洲总理阿尔巴尼斯（Anthony Albanese）随后澄清，工党并不打算在下次联邦大选中提出负扣税改革。
最近的卖方亏损集中在近年来大量建造公寓的高密度市场。
据了解，大多数公寓都是以楼花售出，买家多为投资者。CoreLogic的一份报告显示，墨尔本CBD有近39%的卖家接受了低于购房价的价格，平均亏损为6.4万澳元。
在珀斯CBD，也有超过三分之一的卖家接受了低于购房价的价格。对于大多数卖家来说，亏损约为4.2万澳元。
达尔文CBD有约36%的卖家亏损出售，而在卫星城Palmerston，这一比例为约30%。
在悉尼的第二中央商务区Parramatta，每四个卖家中就有一个亏本出售。
他们平均以低于购房价约5万澳元的价格出售房产。
在悉尼的Strathfield、Burwood和Ryde，每五个卖家中就有一个亏本出售，而在悉尼CBD和Liverpool，约有十分之一的卖家亏损出售。
Christopher先生表示，由于储备银行在降息方面犹豫不决，亏本销售可能是因为投资者无法承受房贷。
他指出，卖家基本上都是投资者，“他们可能是在市场火热时期购买，为这些房产支付了过高的价格，现在不得不出售。”
PropTrack的最新房价指数显示，9月全国房价增长放缓，仅上涨0.04%，主要城市的平均涨幅为0.01%，被形容为“持平”。
霍巴特、堪培拉和墨尔本的房价现在比去年同期要低。
04
墨尔本阿里巴巴办公大楼折价易主
电子商务巨头阿里巴巴位于墨尔本Collins街的澳大利亚办事处已易手——比四年前上次交易的价格低了 25%，当时利率处于创纪录的低点，人们对办公资产的热情正在回升。
据市场消息人士称，位于Collins街 411 号的九层办公楼净可出租面积为 3015 平方米，售价约为 3000 万澳元，远低于 2021 年初卖方 Peachtree Capital 支付的 4050 万澳元。
仲量联行中介乔什·鲁特曼（Josh Rutman）与同事尼克·佩登（Nick Peden）和李明轩(音译，Mingxuan Li)一起推销了这栋大楼，他拒绝证实价格，但表示接近每平方米 10,000 美元的结果表明，在受新冠限制和采用灵活工作方式影响最严重的城市，陷入困境的 CBD 市场正在触底。
“我们受到了一些打击，它的售价高于市场上大多数人的预期。”
鲁特曼表示，该建筑的出租率为 65%，阿里巴巴占据了整整一层楼。其他租户包括房地产科技公司 Buildxact、法律软件提供商 Plexus、工作场所提供商 Axiom、建筑师 Hames Sharley 和私募股权公司 Stonehouse Corporation。
该建筑的平均楼层面积为 374 平方米，自 2021 年以来进行了 620 万美元的升级。
墨尔本写字楼市场一直在遭受冲击。
MSCI 的数据显示，自 2022 年 9 月以来，CBD 的价值已下跌 21.2%——远高于全球金融危机期间 14% 的跌幅——而且交易相对缺乏，使得制定定价指标难以确认。
但交易正在发生。上个月，Dexus以约4000万美元的价格将Collins Street 425号出售给投资集团OneEast Capital，较其峰值折让约20%。
在借贷和建设成本高企之际，开发新办公场所的所谓重置成本阻碍了新的开发。
开发商 V-Leader 上个月放弃了在中央商务区和科林伍德郊区规划的价值 10 亿澳元的办公和综合用途项目，APH Holdings 和 Michael and George Argyrou 等开发商也放弃了这一计划。
在这样的环境下，一些供应商热衷于试水市场，希望高昂的重置成本能让他们现有的建筑更具吸引力。
机构投资者 AFIAA 已挂牌出售位于Flinders街 525 号的一栋九层办公楼，净可出租面积为 10,271 平方米，指导价为 5000 万澳元，比 2013 年购买的价格低了 500 万澳元。
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