作者| 高凌朗
编辑| 汪戈伐
图片来翠湖效果图
上海豪宅市场近期迎来了历史性时刻。
9月27日，翠湖天地六期108套豪宅在一天之内全部售罄，总销售额达到了惊人的119.79亿元。这一成绩不仅刷新了中国豪宅市场的日光纪录，也标志着上海豪宅市场再次成为全国关注的焦点。
翠湖天地六期位于上海市黄浦区新天地区域，由瑞安集团开发，是该集团推出的高端住宅系列中的最新作品。项目开盘均价为21万元/平方米，共推出108套房源，包括复式、大平层和平层等多种户型。
其中，套均面积高达约528平方米，超过了汤臣一品2006年创下的526平方米的纪录，成为上海套均面积最大的公寓住宅产品。
在同一天，位于徐汇滨江的中海领邸玖序三期也迎来了开盘，套均总价约1500万元至3300万元，同样在当日售罄。
2024年以来，上海豪宅市场的表现一直非常抢眼。截至8月18日，上海总价2500万元以上的豪宅共网签了2641套，且还有相当数量的成交陆续网签，再次证明了上海豪宅市场的强劲需求。
显然，核心城市的优质资产在当前市场环境下，已经能够独立于大市，形成自己的行情。
翠湖天地六期由瑞安集团开发，它是一家在香港成立的多元化集团，其业务涵盖房地产、建筑材料、建筑承建和创业基金投资等多个领域。
据官网数据，至2023年7月，瑞安房地产的总资产达到了人民币1032亿元，土地储备达870万平方米，住宅可售资源达人民币720亿元，商业物业组合达277万平方米，主要业务分布于全国多个核心城市。
在上海，瑞安房地产拥有多个著名综合商业体项目，如上海新天地、上海蟠龙天地、虹桥天地等，以及多个豪宅作品，如瑞虹新城、翠湖滨江等。
除了瑞安的品牌效应，翠湖天地六期所处地段也是其高价因素之一。项目位于黄浦区新天地的核心地段，周边高端配套设施完善，包括商业、教育、医疗等，营造了高品质的居住环境。
另外，翠湖天地六期的设计和建筑标准非常高，包括180米超高层住宅和低层住宅，全部位于风貌保护范围内，将按照历史风貌保护要求重塑低密度的邻里社区。
翠湖天地六期的开盘均价为每平方米21万元人民币，推出的房源包括高区复式、中区大平层和中低区平层，面积从435平方米到1400平方米不等。
从总价段来看，翠湖天地六期最低价一套约7571万元，单价约16.6万元/平方米，而最贵的一套豪宅售价高达3.56亿元人民币，单价约28万元/平方米。
近期，瑞安房地产发布了2024上半年财报，公司期内实现营收20.73亿元，同比下降67.77%；实现归母净利润7200万元，同比下降88.35%，整体业绩呈现大幅下降趋势。
不过，公司预计下半年推出的翠湖天地六期和翠湖滨江两个高端住宅项目将为公司全年合约销售带来显著贡献。
上海豪宅市场的热销现象并非偶然。
徐汇滨江的中海领邸玖序三期也在9月27日开盘，并迅速售罄。该楼盘的套均总价在1500万元至3300万元之间，均价为14.67万元/平方米。
7-8月本是房产交易淡季，上海豪宅市场却异常火爆。例如，龙盛湾上二期推出的120套房源，认购率高达239%；中海领邸·玖序二期的有效认购率达到了252%；融创外滩壹号院二期二批次的110套房源，认购率超过了180%。
2024年以来，上海已有12个豪宅项目开盘，几乎每个项目都在开盘当天售罄。截至8月18日，上海总价2500万元以上的豪宅共网签了2641套，前8个月的成交量接近3000套。
在上海的新房市场中，市场的分化现象显著。优质资产在当前市场环境下，展现出了独立行情。
这也说明两点：一方面，市区内一些中高端楼盘的新房与二手房价格倒挂现象仍然存在，特别是在高端住宅市场中，这种价格差异尤为显著。
另一方面，上海核心区域的土地资源稀缺，新建豪宅项目供应有限，这种稀缺性使得豪宅成为了投资者眼中的香饽饽。
同时，国内各一线城市也相继公布松绑政策政策，促进房地产市场健康平稳发展。
9月29日，上海六部门联合印发《关于进一步优化本市房地产市场政策措施的通知》，其中包括松绑限购政策（外环外社保年限要求从3年缩短至1年），降低增值税免征年限（从5年降至2年），降低首付比例（首套房降至15%，二套房差异化执行），取消豪宅线。
同日，广州、深圳市也优化了限购政策，降低了非户籍居民的社保要求，降低了增值税免征年限，降低了首付比例。
9月30日，北京市住建委发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，对存量房贷利率、首付比例、非北京市户籍居民家庭购房资格等政策做出调整。
不难看出，政府希望通过政策调整来提振市场信心，鼓励购房者释放被抑制的购房需求，尤其是首次购房者和改善型购房者。
目前，一线城市核心地段的优质住宅已经显现出其保值增值的作用，市场成交量有所回升，房地产股票连续上涨。上海豪宅市场的热销情况可能会为新政策实施后的楼市增添信心，进一步提振市场热度，有利于房地产市场的稳定发展。
另外，房地产开发投资在固定资产投资中占比较大，对上下游产业链具有直接的拉动作用。
因此我们认为，即便目前仅一线城市豪宅市场暂时处于领先地位，但它也能带动众多产业链和终端消费的向好发展。
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