今天，小编实在忍不住要吐槽一些让人哭笑不得的房地产观点。有人说人口减少对房价没影响，这是把别人当傻子吗？人口减少，需求自然减少，这对房价怎么可能没影响？
就拿深圳来说，2010年到2020年人口增长了714万，平均每年增长71万。但到了2023年，常住人口增长量只有12.83万，2022年甚至减少了近2万。这样的人口增长量和过去10年没法比。小城市的人口负增长，大城市人口增长放缓，这对房地产需求必然有影响。
房地产需求一部分来自本城市存量人口的改善需求，另一部分是新流入人口的刚需。炒房需求这几年被高房价打压得不敢冒头。现在人口减少，新流入的刚需需求大幅减少。
如果房价合理，没有泡沫，人口增长放缓对房价影响不会太大。因为房价不仅受人口影响，还受当地经济收入影响。但现在问题是，大多数城市的房价和收入不匹配，房价泡沫太多。
按照居民收入，房价不该有这么高的泡沫。但过去十年人口流入量大，需求旺盛，加上炒房思维，推高了泡沫。现在需求放缓，炒房无从谈起，单靠居民经济收入肯定撑不住。
房价收入比3~6倍才是合理区间。大城市有溢价正常，但现在很多城市房价收入比普遍在20以上，这是超高溢价。所以人口减少，房价下跌才是合理的。
有人拿日本说事，说日本人口负增长，但东京房价还在涨。但日本已经刺破过房地产泡沫，房价收入比相对较低。东京市中心房价收入比为11，而北上广深分别为33、44、37、32，我们的房价收入比是别人的三倍以上。
所以，日本房价相对合理，受人口减少影响小。我们的泡沫大，任何需求端的影响因素都可能导致房价预期不稳。对大部分房子来说，中长期还是难以摆脱以价换量的情况。
现在高层也在出松绑政策，甚至喊出止跌回稳的口号。接下来，我们拭目以待，看看一线城市限购再松绑能翻起多大的浪花。特别是北京和上海，这两座城市的限购政策较严，积压了一部分需求，但其他城市就一般了。
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