9月24日，中国央行、国家金融监管总局等部门公布了包括降息降准、降低存量房贷利率等在内的多项房地产利好政策。观察人士认为，此番对房地产市场影响较为直接的五大政策可视为“五支箭”，对宏观经济和房地产市场均将产生积极影响，有助于稳定经济增长预期，提振市场信心。
“第一支箭”：降准降息
这并非房地产政策，但将对楼市带来积极影响。中国央行宣布，将下调存款准备金率0.5个百分点，向金融市场提供长期流动性约1万亿元(人民币，下同)；7天逆回购操作利率下调0.2个百分点，预计将带动贷款市场报价利率(LPR)下行0.2至0.25个百分点。
在降准降息政策下，释放更多流动性并降低融资成本，有望提振市场信心，促进宏观经济平稳运行。房贷利率也与5年期以上LPR挂钩，降息后，将降低房贷成本。
“第二支箭”：降低存量房贷利率
引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近，预计平均降幅在0.5个百分点。据测算，此举平均每年减少家庭利息支出总数1500亿元左右。中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华表示，存量房贷利率下降最大受益群体是2019至2021年购房的人群，以及二套房的购房者。据估计，这部分群体房贷总额约占存量房贷的三分之一到二分之一。
存量房贷利率下调，虽然微观看，会降低银行预期利息收益，但从宏观看能够有效降低银行业系统性风险，降低整体坏账率。
广东省城规院住房政策研究中心认为，在利率大周期下行的背景下，延迟申请贷款是最优选择。此次降息打消了购房者的担忧，即存量贷款利率可能会常态化下调。政策发布以后，提前还贷现象会明显缓解。以下调50个基点为例，100万元贷款、30年期等额本息，每月可节约300元左右，对普通工薪家庭来说是生活上的贴补，有利于促消费。
“第三支箭”：统一房贷最低首付比例至15%
对于多数二线、三四线城市而言，当前二套房首付比例已降至较低水平，再度下调首付比例带动效果或较为有限，但针对北上深等房价较高的核心城市，多数购买二套房的购房者采用“卖一买一”的方式完成置换，需要完成存量房交易后获得置换的资金，此前较高的二套首付比例对于购买新房形成一定限制。二套房首付比例的下调，将加速一二手房置换链条的打通流转。
“第四支箭”：优化保障性住房再贷款政策
5月17日，央行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房。此番央行提出，保障性住房再贷款政策中由央行出资的比例，由过去的60%提高到100%。
分析认为，此举有助于提升商业银行贷款规模，对于地方收储将产生一定积极带动。此外，央行降息、提高再贷款出资比例也可以降低国企收储成本。
“第五支箭”：支持收购房企存量土地
此番官方提出，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，盘活存量用地，缓解房企资金压力。在必要时，也可由央行提供再贷款支持。
此次官方明确支持收购房企存量土地、明确两项政策工具，即“专项债+银行贷款”，显著增强了财政资源和金融资源盘活存量土地的能力和力度，这也意味着后续盘活房企存量土地工作将进入实操阶段。
30年房贷利息“省”出一辆车
金九银十国庆长假，置业中山正当时
作为当前珠江东岸“深莞惠”与西岸“珠中江”两大城市群的唯一公路直连通道，深中通道自今年6月30日通车以来，车流量始终保持高位运行，成为“湾区新顶流”。其开通不仅实现了陆地和航运的“硬联通”，还促进了经济和产业的“软联通”，将粤港澳大湾区加快融合发展推向一个新的高度。
在深中通道即将迎来通车百日之际，由中山市住建局指导，中山市房地产行业协会主办，中山报业传媒承办的“深中通道通车百日暨宜居中山购房优享季”活动，即将于10月1-3日，在市博览中心开启。同期将举办2024第九届中山国际汽车博览会，活动预计将吸引10万人次进场。
据悉，本次房展共吸引超20家来自全市多个热点镇街的楼盘参展，除了最新的房源信息外，前者也将带来年度最大的置业优惠。
“本轮新政执行到位后，将实实在在地降低存量房贷业主的压力；二套首付比例的调整，也直接降低了改善需求的购房门槛，可以释放改善需求，总体对于楼市预期和信心的恢复有一定的积极作用。”中山乐有家研究院的负责人表示，利息少付的部分也相当于增加了居民日常消费的支付能力。
举例来说，市民李先生在前些年以商贷100万等额本息还款30年的方式买了首套房，去年存量房贷利率下调后，他的房贷利率降至4.2%。倘若存量房贷利率下调的新政策实施后，小李的房贷利率将从4.2%再降至3.7%（仅为举例说明，具体调整幅度以银行为准），每月月供减少大约288元，30年可以减少利息支出约10万元，相当于帮购房者“省”出了一台全新的紧凑型新能源家轿。
贝壳找房珠中江站方面也表示，100万的房子，之前首付要25万，现在可以少付10万了，对房地产市场的消费肯定有积极的刺激作用，少付的部分也相当于增加了居民日常消费的支付能力。预计本轮新政执行到位后，将实实在在地降低存量房贷业主的压力；二套首付比例的调整，也直接降低了改善需求的购房门槛，可以释放改善需求。
目前业内各方都在密切关注国庆“黄金周”的市场表现，预计市场热度的回归需要一个过程，整体从金融端口释放的强利好对后市会有积极作用。
文/梁展宏
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