图：Morgane Fadanelli
最近几个大新闻，先说国内的。
央行连续放出大招，降准降息、降低存量房贷利率、降低首付比例。
政策一出，股市一连2天大涨，市场一片欢腾。
那楼市是否能止跌回稳呢？或许有意想不到的惊喜。
一、降准+降息
按2020年以前的经验，降准降息后，房价肯定是要涨一涨的。
比如2015年多次降准降息，随后楼市大涨。
然后2018年-2022年间，12次降准，4次降息。楼市一直涨到2023年初。
但23年后一直到本次政策之前，4次降准，4次降息，房价却不升反跌。
这说明降准降息对于楼市已没那么敏感了，楼市反而开始反应迟钝了。
所以这次降准，如果从趋势上看的话，涨的概率极小，但止跌肯定是相当有效果的。
那么其它的政策能催涨吗？
二、降存量房贷
这个最大作用是稍微降低还贷人的痛苦指数，不关楼市什么事儿。
三、二套房首付比例降至15%，保障性住房再贷款3000亿
都买二套房了，肯定不愁房子住。
如果着急买，要买早买了，没买的肯定在观望。
观望得久了，不见房子有明显涨价动作是不会出手的。大家都不出手，那房价涨也涨不起来。
但这会为上涨积蓄能量，一旦有上涨苗头，那率先出手的肯定就是这一批人。
保障性住房再贷款3000亿是5月份的政策了，对楼市的影响也早过了。
退一步说，这政策也只是给开发商输血，防止房价降的太凶，不会有提升房价的作用，算是在为房价托底。
四、给股市送钱，房地产也沾光？
央行这次最大的动作，就是把钱借给机构去炒股。简单说就是2个方面：
1、给银行以外的一些机构发钱，发的钱必须去炒股。
保险、证券、基金公司手头没现钱了。
央妈出面特别关怀地说：“你们把手头的债券、股票统统拿我这来换钱吧，我不直接给你现金，我给你代金券（国债、央票），你拿去一卖就是钱。”
但钱只能拿去炒股，不能乱用。
那保险、证券、基金公司肯定会多找些大麻袋去央妈那儿装钱。
装完钱，央妈还顺带捎了句话，“先给你这5000亿，你用完了又来哈，我会再给你5000亿，还不够的话，我另外再准备5000亿。”
这相当于央妈直接买股票嘛。要不是政策不允许，估计央妈会亲自下场买股票了。
这样，股市肯定是要涨的。
股市要涨太猛，说不准一堆人卖房炒股去了，房子不跌就不错了。
这对楼市算作是间接的利空。
2、央行叮嘱各银行要多给股市行方便。
银行不是到处打电话找人贷款吗？央行说，你贷给上市公司或者上市公司大股东吧。
只要他们拿钱去买自家股票，你就贷，先给你们3000亿低息贷款，不够的话再来3000亿，还不够的话我这还有3000亿。
这又是利好股市，股市不涨都难。
看了国内政策，楼市就像小兄弟看大哥娶媳妇，看着和自己有关，实际好像都是白忙活。
总的来说，央行这些政策都是在促使别人贷款花钱，央行自己可没有真金白银出一分钱，而下面要说的国外资金可是真金白银投钱到楼市了。
五、港股"奥园地产"暴涨，抄底资金已来？
房地产资产已跌到底了，国外资金抄底来了。
9月20日晚，奥园宣布，中东土豪Multi Gold Group Limited公司收购奥园16.48%股权，成为第一大股东。随后奥园股票狂涨超200%。
奥园，2020年百强地产排名第25位，2023年6月资不抵债。
资不抵债的情况下，仍有外资收购，无外乎三种情况：
- 老外看好它，判断中国房地产已到底部，进场寻找机会。
- 奥园老板看好它，辗转运作外资进场保命，寻找东山再起的机会。
- 资本炒作，抬升股价后收割离场。
本次外资进入房地产，和前阵儿收购万科的优质资产不同，本次是直接收购一家资不抵债的烂摊子，这对楼市信心的提振是显而易见的，算作一个利好。
六、人民币汇率涨破7.0，外资流入？
9月25日，离岸人民币兑美元涨破7.0。表明有大量美元兑换成了人民币，准备进入中国市场。
这应该得益于美国降息，热钱从美国流出。而热钱必然会去抄底一些优质资产。
对比往年都是外资流出中国的情况，本次外资流入算作是重大利好。
央行货币政策发力虽对楼市无直接提升作用，但对楼市的托底作用却是显而易见的。
接下来财政如果能发力的话，那对楼市就又多一重利好。
欣喜的是我们看到财政政策已在路上了，上海已率先发行5亿消费券。
相信接下来会有更多城市跟进，财政政策也会有更多惊喜。
只要经济慢慢好转，楼市肯定会有改观。
现在虽然不会看到房价立竿见影的上涨，但所有政策都在为楼市托底，楼市的跌速肯定会减缓。只要再多两波刺激，楼市回暖也不是不可能。