龙湖未来御湖境
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这一次，把岭南风情搬进家 | 龙湖·御湖境
【面积】：143㎡、179㎡、225㎡
【层高】：9、10、17层
【总户数】：1250 户
【交付情况】：精装交付（带三大件）
【产权年限】：70年
【开 发 商】：苏州湖锐置业有限公司
【物业公司】:龙湖物业
【物业费】:2.94 元/m²
【绿化率】：38%
【容积率】：2.5
【车位比】：1:1.8
地块编号：苏地2022-WG-50
占地面积：75432.3㎡
建筑面积：188580.75㎡
容积率：2.5
绿化率：≥35%
楼栋总数：29栋洋房+小高层+高层，总高8-26F
总户数：1500套左右（具体再更新）
开发商：龙湖
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【品牌—龙湖集团，中国豪宅专家】
超强实力：世界500强龙湖，连续10年入选中国房地产企业综合实力TOP10，连续6年“三道红线”全绿档，唯一境内外全投资级民营房企，持续财务稳健，连续10年业主满意度超90%，是中国物业服务质量第一的企业，深受广大客户认可，作为TOP10房企中唯一做高端改善产品的企业，30载修为打造4万余栋别墅，10万余套洋房，1.5万余套城市大平层，有着“一部龙湖发展史，半步中国豪宅史”的美誉。
龙丨总价278万起 买三房
湖丨世界500强 地产前十
御丨精装交付，超高品质
湖丨6号线薯田埔站300米
境丨中国豪宅史 半部龙湖著
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——————在售户型——————
约80-89㎡ 三房两卫 约106-120㎡四房两卫
岭南风景天下稀，山水眼前真崛奇。
——江源《岭南百咏送卞式之归毗陵》
项目信息
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项目名称：苏州龙湖御湖镜示范区
项目地址：吴中区文化产业园
开 发 商 ：苏州龙湖
设计单位：顺景设计
施工单位：重庆吉盛生态园林绿化有限公司
项目工期：2023.06.11-2023.08.12
项目面积：4000m²
向南而行，向新而生，吉盛园林跟随城市发展脉络，开启布局华南之路，短短几月连落三子，首子龙湖·御湖境，因水而兴，依水而建。
骑楼、广雕、广绣、广乐，这便是岭南，一座历史文化名城；院落、垂帘、高山流水、奇石雕塑，这便是龙湖·御湖境，一座现代写意的岭南园林。
龙湖·御湖境，融入株水文化理念，采用传统古制建筑“四水归堂”的概念打造下沉庭院，寓意水汇天心，财不外流，真正呈现出家的珍贵与文化的传承。结合艺术长廊、开敞建筑等空间结构，打造出闲适自然的东方园林景观，荟萃岭南人文精华，融合美好生活人居理念及现代建筑美学，与自然和谐共鸣。
龙湖未来·御湖境
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一进门庭
品质生活需要仪式感，归家亦是如此。龙湖·御湖境以新中式风格建筑，将人文礼序与居住理念相结合，通过建筑与园林精心打磨归家礼序，匠造具有岭南风情的现代精奢人文大宅。
精致典雅的主入口，简约大气，“官帽”挑檐设计，饱含着平步青云的美好希翼，门前苍劲虬枝的罗汉松与高大挺拔的朴树相呼应，形成归家的第一道林荫景观，搭配花境点缀，高低绿篱层次错落，私密而宁静，让归家更具仪式感。
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入口灵动阶梯式跌水，搭配桩景植被，翠色氤氲，流水潺潺，开篇即有绿野山林的悠然意境。
二进庭院
灰色石材与铜色金属，搭建长廊，绕经庭院，造型婀娜的精品乌桕以及浮于水面的弯月主题雕塑，将艺术藏于园中。
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进入社区的艺术长廊，墙上一幅幅画卷格调古雅，意境幽远，一种雅致古朴的风味衬得周遭格外沉静，令人心神渐宁。
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漫步院内，大片镜面水景、大小不一的植物绿岛，花卉、雕塑小品点缀其中，从底部微微喷出的雾气弥散开来，让人感觉仿佛是闯入了云山雾绕的蓬莱仙境，那可遇而不可求的清新意境，给人带来了一种亦真亦幻的美感。
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水景一侧是休憩平台，周围点缀的景观形状也不尽规整，邻水而坐，放空心绪，手捧咖啡，皆是日常生活中再惬意不过的场景。
风雨连廊设计，让建筑与庭院紧密相连，使得内外空间相融，出门即享连廊遮蔽，无惧日晒雨淋，时刻优雅从容。沿着连廊行至水帘处，潺潺水声袭来，令人心旷神怡。
龙湖未来·御湖境
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邻近清音亭，在古朴悠扬的旋律中沉浸式体验千年古韵感受传统文化魅力，找到内心深处的平静。
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户型设计方面，高层是114户型，虽然不大，但户型极为方正，亮点还有大横厅、大阳台和三开间朝南。
小高层是143户型，一梯一户，入户的面积全部赠送，业主可以自行使用。
洋房起步面积179m²，全部位于小区中央，LDKG一体化设计，面积70~90m²，目前苏州市面上并不多见。
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龙湖御湖境在户型设计中成功规避了以上这些不足。
首先，建面约220平大平层是一梯一户的边户，整体面宽被拉到极致，南北进深控制得恰到好处，因此室内采光和通透感远远优胜于一般大平层。
其次，所有户型，包括大平层在内，实际空间使用率都能达到约90%左右，吊打市面上的一众单价4万+、5万+的豪宅；因为空间使用率提高了，各个功能空间的尺度大幅提升。建面约220平户型居住体验甚至可向普通的300平户型看齐。
不管是全苏州都在盯的墅厅大平层，还是带大露台的奢邸大平层，这一次全都有。
第四代住宅也不是简单的外挂个露台，而是整套人居系统的升级换代，这种换代感，不是从A级车到B级车，而是C级到S级：空间、自由、面子一次性满足。
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刚刚，我们看到了龙湖未来御湖镜首开的几款户型图。注意，只是首开房源，如此大费周章地做出这么多套户型，恰恰体现了龙湖的细致。
而龙湖未来御湖镜的出色，就在于它把第四代住宅的产品力带到了一个新高度！对比之前的项目，完完全全是颠覆级！
颠覆1：全新空中花园style，从这里开启
在苏州的“宇宙中心”拥有露台生活，在很长的时间里，都只是想象。
龙湖未来御湖镜将第四代住宅的优势发挥到极致，户户有露台，基本都在约20-45㎡之间，按照高铁新城房价约3.5万/㎡的房价来算，这个露台价值起码在70万以上！
值得注意的是，露台的面宽和进深都达到了舒适比例，进深普遍达到约2.4-3米，最大的南向面宽资源达到了17.4米，为的就是保证使用的舒适度。
龙湖未来御湖镜效果图
不花钱的面积自然是好，但对改善买家来说，附加在其中的生活方式创新，才是他们更加钟情的。
豪宅已不稀缺，但像龙湖未来御湖镜这种创新场景——全新空中花园style，不管是附赠价值，还是生活价值，又或是未来置换价值，整体价值都很高。
颠覆2：全新聚会场景，从这里开启
从前，聚会吃饭、看电视过于俗套，没办法，家里只有客餐厅阳可以活动，空间再大场景也多不起来。
在龙湖未来御湖镜，小孩哥/小孩姐玩转沙发+露台，活动半径扩大，快乐翻倍，成年人不用都挤在客厅/阳台，露台加buff，下午茶、宠物空间都OK，让它出现在你的朋友圈，一定会引来羡慕。
龙湖未来御湖镜效果图
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人生总要有一套令人羡慕的房子，龙湖未来御湖镜，就是出类拔萃的存在！
颠覆3：全新卧室场景，从这里开启
龙湖未来御湖镜，颠覆了卧室使用场景！
主卧，休息+看电视+办公+泡澡+露台场景叠加，晒太阳/赏月/瑜伽/读书/亲子/莳花弄草都妥帖，让场景愉悦值、高级感翻倍，相当于来了一次精神SPA。
次卧也开创有露台场景，睡前听爷爷奶奶讲过去的故事，家族记忆的传承润物细无声，透过点点滴滴的细节传递着。
颠覆4：全新超尺度端厅场景，从这里开启
龙湖未来御湖镜突破性打造层高约6米挑高露台设计，给大事业家气派开阔的居住享受，建面约185㎡墅厅三面采光，那种通透和阔绰感难以言表。好消息：看过的都说好，坏消息：真的很难买到！
龙湖未来御湖镜实景
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我们常说，豪宅需要有超越“标准化”的产品表达。
而龙湖未来御湖镜输出的场景生活——客厅的社交花园、主卧的太太花园和次卧的长辈/亲子花园，苏州之前从未有过，完完全全是颠覆级！
备案均价：33000元/㎡
最低单价：29160元/㎡
最高单价：38560元/㎡
总价区间：319万-988万
一房一价表如下
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下面汇贷就为大家介绍一下上海一手房购房全流程，包含政策变动，认购流程，积分制细则、摇号、税费、相关申请要求等常见问题。
一手房一般具有以下特点：
①需要与开发商或房地产公司签订购房合同。
②等待房屋竣工后才能办理房产证。
目前上海最低首套利率3.4%，二套利率3.6%。
01
政策变动对比
二娃未成年可增购一套，商贷、公积金贷款首付比例，贷款利率都有所调整。
继LPR调整后，开始执行最新的房贷利率了。目前上海首套房贷款利率现在是3.4%。二套房利率3.8%，重点区域利率3.6%。
那下面汇贷也来和大家聊一聊商贷及公积金调整范围。
商贷及公积金：
02
限购套数
那我们目前还能不能在上海买房？能买几套？如何怎么判定的？下面一起随汇贷来看看上海个人及家庭房产限购政策。
沪籍与非沪籍有在限购套数上有一个很明显的区别，那就是非沪籍需要有缴纳社保参数。
沪籍：
非沪籍：
ps：五大新城+宝山、金山人才购房2年社保或税单，临港人才1年社保或税单，除此都是3年社保或税单。
03
一手房交易全流程
1
确认楼盘、取证
上海新盘必须拿到盖章生效的《商品房预售许可证》、《准售房源公告及一房一价表》才能向购房者收受含有意向性质的认购意向金费用。
ps：认购金额由开发商定，一般要求首套不低于房源最低价的20%，二套不低于30%，当然，不同开发商比例略有不同。
开盘流程须知：
开盘主要有线上线下两个渠道，下面汇贷就来说一下二者大致流程。
1、线下开盘：
签到、资料复查、公证处摇号、按摇号顺序选房、缴纳定金。
线下开盘还存在摇号与开盘同一天进行或分开进行的情况，但大致的流程是相似的。
2、线上开盘：
公证处摇号、摇号结果公布、线上系统确认信息、测试线上选房程序、等待正式选房、按摇号顺序选房、签署线上认购书。
另外，当天摇号选购后，如仍有剩余房源，按原有摇号顺序继续销售。
2
认筹
购房者缴纳规定认购金，并提供限购资格审查材料，收到收据、银联POS单及自己签字确认书的《认购意向书》。
1.认筹时，购房者需提供限购资格审查的材料。
2.认筹后，公证处还会再次审核一遍。
3.主要审查资料有：
·①购买人身份证、户口本、婚姻证明（结婚证、离婚证及离婚协议）、未成年子女出生证明；
·②社保证明或纳税证明（只有非上海户籍需要提供）
·③购房人及家庭成员名下住房相关资料，购房合同或产证（只要是购房人名下的产证均需要提供，与父母共有、动拆迁、宅基地均算）
认筹时间一般为5天。
ps：认购金只能刷储蓄卡，走开发商的POS 机，不允许现金支付，支付认筹意向金后，才有参与摇号的资格，认筹早晚不影响摇号概率。
3
积分制
以下是积分制打分标准：
总分=基础分＋年限分
新房认筹笔超过1：1.3，开启积分制。
按100套房举例，取分高的130组入围，入围后，开启公证摇号。
如未超过1：1.3，则不开启积分制，所有参与了认购的客户，均可公证摇号。
ps：只有符合积分制要求入围的购房者,才可以参与后续的摇号买房哦。
4
摇号选房
1.上海新盘统一由公证处进行电脑摇号排序。
2.根据摇号顺序选房。
3.选好房，签订认购书，将认筹金转为定金，在开发商要求的时间内补首付款、签订贷款合同
ps：签订《认购书》之后，意味着意向金成了定金。如果毁约不要房子了，就要赔付违约金
4.没选房，没签订《认购书》，全额退筹。
5.一般开发商都在30个工作日内退回认筹金。
选房一般会遇到以下几种情况：
①选房时还有房子，但房子位置不好或者不是你想要的，可以弃号不选，全额退款；
②选房时没有房子了，弃号不选，全额退款；
③选到了自己想买的房子，签订认购书，将认购金转为定金，在开发商要求的时间内补足首付款、签订贷款合同。
04
一手房相关税费
相较于二手房，一手房所涉及的税费较少，只有契税和房产税。
契税：
房产税：
在上海，以下几种情况可以免征房产税：
①上海户籍
首套：无论面积多大，免征房产税。
二套及以上：人均60平建筑面积免征房产税，超出面积视为“应税面积”应缴纳房产税。
②居住证满3年或居住证积分满120分的外地户籍
1、符合
持有上海居住证满3年或居住证积分满120分并在上海工作生活的购房人。
其在上海新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税。
2、暂时不符
持有上海居住证但不满3年或居住证积分不满120分的购房人，其上述住房先按本暂行办法规定征收房产税。
待持有上海居住证满3年或积分满120分并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。
ps：如只满1年先交2年到满3年可退前面2年交的房产税。
③外籍人士、港澳台人士
1、外籍人士
在上海的“居留许可”连续满三年或税单满3年并在有效期内的，可以在报税当天直接申请免征。
2.台湾人士
在上海的“居留签注”连续满3年并在有效期内的，或持有连续满3年的税单和社保都可以直接申请免征。
3、港澳人士
持有连续满3年的《港澳居民暂住证》、税单、社保都可以直接申请免征。
05
相关申请材料
1、户口簿/户籍证明
2、身份证明
3、结婚证或离婚证明（若离婚协议涉及房产需明确分割，否则需提供补充协议）
4、未成年子女出生证（若有）
5、不动产登记证或房产证
6、产调
7、上海市社保或税单（若为非本市户籍）
8、劳务合同及工作类居留许可证
9、资金、存款类证明
10、征信报告
06
一手房相关问题解答
1、名下无房，5年内无购房记录的范围是只算上海吗？
是的，只看上海房产。
2、社保断开过一段时间对买房有影响吗？
没有，不要求连续，按缴纳社保的实际月数来计算。
3、满五唯一是根据网签时间满五还是办产证时间满五？
满五唯一按产证时间来算。
4、2011年前有一套和父母共有的房子，买房算首套还是二套？
可以，11年前与父母共有算无房，所以算首套。
5、朋友有一套12年买的房，房子本身还有贷款，如果把贷款还清，过给我的话，他们买房算无房还是有房？
要看是买卖还是赠与，买卖方式算无房，赠与算有房。
6、已签订拆迁合同，但需要5年以后才能拿到，对五年内买房有什么影响吗？
这种分成2种情况：
①选房前的合同，这个不算拿到房子，算无房；
②选房后的合同，签动迁协议，算有房。
ps：如果是买房，进行了网签，有购房记录，算有房。但如果是卖房，给别人网签后需要过完户才能算自己无房。
7、夫妻名下均无房，婚后共有一套房，目前离婚，我净身出户，离婚超过五年，想买套房，算首套还是二套？
离婚后不追溯，算首套。
注意，一手房在认购环节，认购金银行卡务必提前开通大额支付功能，避免因限额而影响认购。
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