先说答案，沸腾君认为，存量房贷利率下调，依然难以启动地产牛市。
当然，启动股市的引擎，倒是大有可能。事实上，今天股市已经一片狂欢了。今天收盘，上证指数大涨4.15%，猛冲114点，一举收复2800点。号称“A股神奇一日”。
但楼市的情况，依然沉疴难治，积重难返。
有人认为，今天的楼市政策，力道还是弱，所以效果是：托而不举。对于此举能否造成楼市快速回暖、局部地区涨价等，不要有太多期待。
因为，楼市的去泡沫化，依然还在路上。
当然，今天的存量房贷利率下调，毕竟回应了市场和民间的呼声，其表态意义要远远大于实质意义。沸腾君9月17日写作《38万亿“存量房贷利率”，开启下调倒计时？》一文，居然有近7万人阅读，上百条评论，全部都是指向：降降降。
因此，今天的下调，仅仅是吹响了给我们老百姓债务解绑的冲锋号：为后续继续下调房贷利率打开了预期空间，这点很高明。
要知道，金融行业最大的秘密，其实就是预期呀。
PART.1
送红包：
100万存量房贷可减10万利息
今天上午，中国人民银行主要负责人介绍，将引导商业银行，将存量房贷利率，降至新发房贷利率附近，预计平均降幅大约在0.5个百分点左右。
此外，还将全国层面的二套房贷最低首付比例由25%下调到15%，统一首套房和二套房的房贷最低首付比例。
对于老百姓的影响，如果简单概括，就是每个月多了两顿鸡腿钱：
当前存量房贷平均利率大约在3.92%，此次降低50个基点，如以商贷额度100万元、贷款30年还款方式计算，每月月供减少大约280元，30年可以减少利息支出共10万元。
依此类推。
每月仅能省出几百元！所以从力度上说，对楼市还缺乏一个推动力。
尤其是很难改善大家担心房价下跌的预期。就是老话说的：买涨不买跌。
比如沸腾君，我每月缺那几百元吗？我缺的是几十万的首付。更担心楼市再来一波下调，这几十万就直接灰飞烟灭了。（如果你首付1.5成，贷款8.5成，楼市一旦下跌15%，相当于你首付跌完）
如果你买的是一手新房也就是期房，现在新房的交房时间普遍在两年左右，如果没有挑到合适的盘，两年时间后，到收房的时候，跌没首付是再正常不过的事。
PART.2
租售比不容乐观：
楼市也许依然有泡沫要挤
有人问了，过去三年，很多城市的房价已经跌去了30%，再加上这么多利好政策的出台，未来房价还有下跌空间吗？回答这个问题，要看楼市的泡沫是否已经挤完。
那怎么判断楼市泡沫已经挤完呢？
这个就很难，如果有一个现成公式的话，那绝对能拿诺贝尔经济学奖。不过，国际上很多专家常用租售比，来衡量房价是否合理。
在一个健康的楼市里，租金是影响住房价值的核心变量。
用租金来衡量房价，其实和经济学界普遍用现金流回报来给股票，给大宗资产估值，是同一个道理。
比如，最近热议的高通要收购英特尔。这么一个庞然大物，你怎么判断它应该值多少钱呢？
没错，现金流回报。公司财务和投资学中，应用最广泛的定价模型：现金流折现估值模型（DCF）
中间推导过程其实不复杂，但是沸腾君就不掉书袋了，直接说结论：
国际一线城市的租售比，普遍应该是多少呢？2.5-5%。（比如纽约是3~5%，新加坡2.5～4%，东京3.5～6%）
上海呢？目前是1.69%。（广州深圳等核心城市，在1.5-1.75之间，大同小异）
这中间的差距，也许就是上海楼市还需要挤的泡沫。上海如此，其他城市依此类推。
调降存量房贷利率后，购房者能够减少利息支出。理论上，降低存量房贷利率可以减缓居民提前还贷，并对消费形成一定提振。
中国人民银行行长潘功胜表示，预计这一项政策将惠及5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭的利息支出总数大概1500亿元左右。
我们欢迎更多这样的政策出台！！让老百姓到手真金白银。
