今天上午，楼市突发重大利好！
在国务院新闻办公室的新闻发布会上，中国人民银行行长潘功胜宣布央行多项新政，其中两大期待已久的利好终于落地：
利好1：降低存量房贷利率
引导商业银行将存量房贷利率降至新发房贷利率附近，预计平均降幅大约在0.5个百分点左右。
困扰楼市已久的存量房贷大山，终于迎来松动的机会。
利好2：统一房贷最低首付比例
将全国层面的二套房贷最低首付比例由25%下调到15%，统一首套房和二套房的房贷最低首付比例。
看似不痛不痒，但对不少一二线城市家庭客户来说，二套房很多时候也是刚需。
除了两大利好政策之外，其实还有几个容易被忽略的重磅政策，比如优化保障性住房再贷款、支持收购房企层面的土地等。
今天总爷给大家做一个深度解读，看看这次利好究竟会发挥怎样作用。
01
存量房贷利率，被提前还款吓怕了
所有买房人最关心的，必然是存量房贷利率的下调，这次新政力度很大：
1. 存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近；
2. 预计平均降幅大约在0.5个百分点左右；
存量房贷利率近年多轮下调，平均降幅达75BP，但与此同时，增量房贷利率在过去一年也大幅下调，这意味着：
过去几年里，增量和存量房贷利差一直在拉大
这个差距大到什么程度，以上海为例，如果你近期购买首套房，最新LPR上海首套房贷利率为3.85%-45BP=3.4%。
单身如果你是再去年9月买房，那么当时是首套房的政策是LPR+35BP，调整最新LPR后也要3.85%+35BP=4.2%。
时隔一年购买首套房，利率却差了0.8%，利息可能多还几十万
于是不服气的买房人，这两年开始疯狂提前还款，甚至不惜借利息更低的消费贷去置换房贷，总爷身边不少人都在这么操作。
银行端数据也验证了这个事实，2024年上半年六大国有银行个人住房贷款余额减少了约3254.71亿，净减少达到4000亿元。
结合提前还贷对消费市场、房地产市场的诸多影响，在几乎全国买房人的呼吁下，存量房贷利率的大山终于在今天松动了。
不过具体怎么落地，还有至少三个细节没有确定：
1. 降多少？平均降幅50BP，城市会有分化
从平均概念角度看，之前BP加点影响最大的城市，比如上海、北京、深圳等，有望迎来更多空间。
2. 何时降？合同更新期太久，有望年底落地
具体调整细节和时间还需要等商业银行，看这次的声势，总爷认为应该不用等一年一度的合同更新期，有望年底前落地执行。
3. 怎么降？去银行排队等待，还是统一操作
总爷很多群友在聊细节，觉得可能到时候还得去银行排队申请，总爷认为这次属于统一政策调整，大概率会由商业银行统一操作。
无论是过程多么曲折，这次房贷利率的调整，可以说是“喜大普奔”，惠及约5000万户家庭、1.5亿人口，平均每年减少家庭利息支出1500亿：
毕竟把最切实的利益交给了存量业主手里，除了银行没人会拒绝，唯一可惜的是来的有点晚。
02
降低首付比例，现在还有用吗？
这次第二大利好政策是降低首付比例，而且降得非常彻底：
将全国层面的二套房贷最低首付比例由25%下调到15%，统一首套房和二套房的房贷最低首付比例。
对于全国大部分市场来说，此举都是毫无意义的，毕竟首付早已不再是什么限制了。
即使是身处上海，在五大新城很多地方，“返首付”开始成为心照不宣的常规操作，部分压力大的房企开始各种“骚操作”。
以嘉定安亭的大华梧桐樾为例，先打折、再将首付现金补贴给你，各种操作下来几乎八折卖房，把老业主直接干懵了。
不过总爷想说的是，这个利好对于部分市区改善型家庭来说，是存在一定利好的。
目前二手房低迷，不少业主手里尚有少量房贷的房子不想出手，手里有部分现金想再给子女或养老买套新房，这个政策就很有吸引力。
按照上海之前“527新政”，二套房比例35%，六大郊区可以做到30%，如今直接降到15%：
对于不少乐观的改善型家庭、有房贷的置换型客户，降低首付比例依旧存在刺激作用。
市区不少改善型新盘，可以利用这次机会，再重新梳理下手里客户了。
03
还有三大利好，千万不要错过
除了降低存量房贷利率、调整首付比例两大利好政策之外，会议上还有三个直接涉及房地产的利好，其实也都非常值得玩味。
1. 延长房地产金融政策期限，房企吃下定心丸
前期，金融管理部门出台了“金融16条”、经营性物业贷款等政策，目的是维持房地产市场平稳健康。
民营房企最关注的“房企存量融资展期、经营性物业贷款”等阶段性政策，原计划是于年底到期，现在确认延期至2026年底。
央行还是要救房企、保稳定的，很多挣扎求生的边缘房企依旧看到曙光。
2. 优化保障性住房再贷款，收购商品房去库存
5月下旬，人民银行设立3000亿元保障性住房再贷款，这次利好拟将保障性住房再贷款政策中人民银行的资金支持比例，由60%提高至100%:
这意味着地方国企，可以放开手脚收购已建成未出售商品房，加快助推去库存了。
这条利好影响深远，却非常容易被忽视，以上海为例，据总爷了解很多实力雄厚的地方国企，早已启动大规模的摸排，一大批房企存量房有望解套。
3. 支持收购房企存量土地，房企存量或迎来终局
收购库存商品房力度还不够，直接收购存量土地怎么样？
这次新政明确指出，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，盘活存量用地，缓解房企资金压力。
很多一线城市土地价值不菲但开发周期漫长，不少有能力的企业可能要出手了，这次新政明确了必要时人民银行可提供再贷款政策支持。
这几个利好虽不及降利率、降首付直接，但会对行业产生深远的影响，尤其是为房企的存活带来更多可能性方向。
02
接着奏乐接着舞，一切才刚刚开始
看完这次新政的解读，我们再来看看新政的复杂背景：
1. 全国楼市继续低迷，70个城市仅2个涨
根据国家统计局数据，2024年8月份70个大中城市中，仅上海和南京两个城市的新建商品住宅价格环涨，涨幅仅为0.6%和0.3%。
上海和南京市场具体情况大家都很熟悉，南京是跌到谷底后的阶段性反弹，市场低迷有目共睹。
上海楼市可以说也处于强弩之末，9月前22天二手房成交量10998套，环比减少11.33%，已连续三个月下滑。
一向敏锐的境外媒体9月又开始放风，传言“相关部门正在考虑在北京、上海进一步放宽户籍管理制度”。
真假暂且不论，但可以肯定的是，只要房价一日不起，更狠的政策永远在路上，因为土地市场刻不容缓。
2. 土地市场更加低迷，同比几乎腰斩
2024年8月，全国住宅用地出让金为1256.74亿元，同环比分别下降53.25%、15.37%；
2024年1-8月，土地出让金为9714.06亿元，较去年同期下降38.58%。
土地财政导向的各大城市，继续更大力度政策刺激楼市和房企，激活土地市场活跃度。
在如此复杂的背景下，唯有“接着奏乐接着舞”这一条路，一切都刚刚开始，所以接下来很多更大力度的刺激政策，都还在酝酿中。
即使一线城市上海也身居大变革中，一切都充满不确定，普通人寻找属于自己和家庭的确定性？总爷给大家提点诚恳建议：
1. 优化房贷组合，寻求最安全形式规避风险
前段时间不少粉丝提到消费贷、甚至经营贷置换房贷，新政后存量房贷肯定会尽快落地，建议大家还是寻求更加安全的资金形式。
毕竟后市如何走向没人能够知道，一旦发生较大规模的资产价格波动，很多非标资金形式会成为压垮骆驼的那根稻草。
2. 趁机优化资产，寻求最大流动性的房产标的
每一次的新政落地，都会对市场情绪造成影响，形成一个短暂窗口期。
趁着难得的窗口期，总爷一直建议粉丝可以优化下资产组合，回报率低、拆迁无望的老式住宅，居住不适、折旧加速的次新房，建议多看看置换机会。
未来楼市无论上行还是下行，赢家注定都属于少数人，手握流动性强的优质资产，才有机会可以跑赢大盘。
对于今天央行突发重磅新政，大家怎么看？欢迎点赞、留言一起讨论。