徐泾北城的房价，跌惨了！
近期，徐泾北城一小区春江三月公寓成交了一套74m²的房子，价格低至2.3万元/m²：
要知道，这种差不多同户型的动迁房在2022年成交价可是高达3.8万元/m²。
折合楼层差，对比跌幅已经超过了40%，这个幅度不小：
再看徐泾北城其它小区，跌幅都不低：
新丰公寓从4万元/m²跌到2.6万元/m²，跌了35%；
瑞和锦庭从4.1万元/m²跌到2.6万元/m²，跌了37%；
欣沁苑从4.5万元/m²跌到3万元/m²，跌了33%；
海棠馨苑从5万元/m²跌到3.3万元/m²，跌了34%。
徐泾北城每个小区跌幅都超过了30%，这相当于一套300万的房子市值2年之间就蒸发了100万。
对于一个普通工薪阶层而言，想要存个100万可能需要数年的时间，这个损失挺大的！
那么徐泾北城的房子为啥跌的这么“惨”？
徐泾北城板块示意图：
徐泾北城跌幅这么大，首先是前期受到各种利好炒作涨得太猛了，房价正在经过理性的回调。
徐泾北城属于大虹桥的辐射板块，加入了大虹桥的房价体系，房价跟着一起涨跌。
2020-2022年在大虹桥、长三角一体化、示范区线、前湾新规划等利好概念刺激下。
徐泾北城的房价纷纷拉涨40%左右，跟着大虹桥涨疯了！
如今大虹桥跌惨了，徐泾北城也跟着一起受到了牵连。
大虹桥房企出走、办公楼高度空置，产业正在从内部“塌陷”，把周边的房价都带“崩”了。
依托高铁、机场便利的枢纽而打造的虹桥商务区办公楼，很好地适应了房企高出差性的要求。
因而虹桥商务区吸引了全国各地的房企前来设置总部，这里聚集的企业一度以房企为主。
从2014年万科第一个报道开始，一直到2021年，不断地有房企从全国四面八方赶来，相约大虹桥。
巅峰时期，大虹桥聚集了大大小小的房企超过50家：
很多房企认为，只要把总部搬到虹桥，就能从地方化走向全国化，千亿版图就此徐徐展开。
虹桥商务区俨然成了全国房企总部的耶路撒冷！
然而也就是这种特殊的产业布局，为日后虹桥商务区的发展埋下了隐患。
随着房地产行业这几年的深度洗牌，虹桥的房企们日子过得一点也不好，纷纷开启了大撤退之路。
2020年融信宣布将总部虹桥世界中心整体出售，打响房企撤离大虹桥的第一枪！
这如同多米诺骨牌倒下的第一张，迅速引发了房企撤走大虹桥的连锁反应。
这不，蓝光、祥生、奥山、恒泰、锦艺等纷纷收拾行囊，出走大虹桥，他们又回到了曾经发家的起点：
大量房企黯然离场，员工消失，虹桥的办公楼一下子空置了下来。
其中恒基旭辉中心的17号办公楼二层、三层都是整层空置，12号办公楼二至七层全部被贴了封条。
核心产业的塌陷，导致虹桥主城的购买力相较之前大大地减退了，对徐泾北城的辐射力也减弱了。
2022年徐泾北城的动迁房已经挂到了5-6万元/m²，相对虹桥主城的10万次新房只便宜了几万块。
随即到来的就是大虹桥新房供应量的井喷，新房也就卖6万元/m²上下。
随着新房积分一路走低，甚至不再触发积分，没人再愿意去接手大虹桥的高价二手房了。
大虹桥的次新房从10万被打到6万，相应地，徐泾北城的动迁房从5万多被打到了3万以下，一起共进退。
在短期产业利好失声、新房拖垮整个大虹桥的房价体系后。
前湾的规划落地没有那么快，徐泾北城的房价提前反应透支利好后也就只能回调到一个现实的水平。
虹桥前湾功能区的规划对徐泾北城的房价曾经有过很大的助力。
前湾规划了很多商办，还修了一条示范区线轨交直通徐泾北城。
乘着这条轨交，从徐泾北城北部的徐乐北路站出发，一站前湾、两站虹桥，是一个很大的利好。
只是前湾这么多规划都还在落地当中，地标办公楼还没建，即使建好了还要招商和运营，有一个过程；
另外示范区线要2028年才通车，一切进展都没那么快，不是一蹴而就的。
徐泾北城的房子主要吸收的是大虹桥以及长宁的外溢。
在大虹桥内部购买力减退的同时长宁过来的外溢也在减少。
现在长宁的老破小跌得更便宜了，总价反而比徐泾北城还要低，截胡了一部分去往徐泾北城的购买力。
长宁的老破小可以看作是徐泾北城的上游产品，上游已经跌到了4字头，下游肯定没有理由再去卖高价了。
上月位于长宁北新泾的新泾七村成交了一套45m²的老破小，单价只有4.48万元/m²，总价才200万：
对比徐泾北城海棠馨苑67m²的两房总价232万，北新泾老破小反而还要便宜32万！
长宁凭借更好的区位和交通条件深深打击了徐泾北城，产品吸引了很多市区刚需的青睐。
尤其是现在长宁的老公房在旧改的提倡下很多楼栋已经加装了电梯，品质有所提升。
并不是所有人都愿意为了一个更宽敞的面积和更新的房龄而去舍弃市区的便利和繁华。
除了被长宁老破小截胡外，市区购买力向西部的徐泾北城外溢过程中还被嘉定江桥拦了下来。
江桥可是一个动迁重镇，也是徐泾北城的上游板块，买个零几年的电梯动迁两房同样只要200多万。
以成交量居前的富友嘉园（2004年）为例，成交单价仅3.1万元/m²，71m²的两房总价才222万：
江桥有两条地铁直通市区，通勤比徐泾北城更加便捷。
很多市区的刚需外溢走到江桥就止步了，不想跑到更远和更偏僻的徐泾北城。
在上游产品更好的地段和更低的总价双重打击下，未来徐泾北城的产品何去何从呢？
还有一点比较遗憾的是，徐泾北城全做成了低总价、高度同质化的动迁房，在吸引刚需群体的同时却也将改善拒之门外，承载不了这类需求。
长宁的客群在改善时首先会外溢到普陀的长风，如果买不起长风就跑到徐泾去买6万元/m²的新房。
而徐泾北城则因自身产品与价格的定位，错失了这部分高端市场。
加之华新镇凤溪城中村的改造以及重固镇都供应了不少同总价段的新房，分流了徐泾北城的购买力。
花300万出头就能在凤溪买到75m²两室的新商品房，品质更上一层楼；
重固的二手房比新房还要便宜，新里波洛克公馆、佳兆业君汇上品这些商品房两房才220万。
未来示范区线通车后，凤溪、重固也能充当大虹桥的外溢板块，让徐泾北城又多了两个竞争对手！
徐泾北城的房价跌幅这么大，也在于配套资源不是那么好，XQ、商业、医疗等都有很大的短板。
虽说徐泾北城的幼儿园、小学、中学教育一应俱全，但质量平平，支撑不起那么高的房价。
反观海防村的XQ房，依然能够卖上20万元/m²的高价，附上XQ的价值很魔幻！
徐泾北城毕竟是郊区，周边都是农田，远郊无XQ在这里体现得淋漓尽致。
即使是万科天空之城的业主，使用的教育配套也是和徐泾北城的一样，很尴尬！
不可否认，徐泾北城的次新界面非常漂亮，绿化率高、街道干净整洁，尽显青浦的绿野原乡风情。
但是路边上的小店却没几家，小商场能级也不高，没有什么烟火气息，在这里生活可能略显单调。
徐泾北城的底商零散分布在凤丹路、尚泰路、尚鸿路几个路段，中间的生活区道路大多都没有底商：
徐泾北城商业广场、金鑫生活广场分别设在了板块最南部和最北部，入住的商业能级都很低。
包括嘉购生活广场、惠万家购物广场都是小型的商场，其它就是一些小菜场了。
可能这时候市区老破小的好处就体现出来了，不仅带XQ，商业还繁华，地段又不知好多少倍。
当然了徐泾北城距离天空万科广场和蟠龙古镇非常近，过去逛商业也方便。
医疗方面板块内只有社区卫生服务中心，好在距离闵行比较近，可以蹭闵行的资源。
5公里外的前湾有华山西院、上海协华脑科医院、上海百汇医院等，医疗资源还是比较丰富的。
尽管徐泾北城的房子面临各种各样的问题，但是对比大虹桥的商品房来说，泡沫相对还是小的。
大虹桥的商品房从600万涨到1000万泡沫很大，但是徐泾北城的动迁房是从200万涨到300万。
现在潮水退去，徐泾北城和大盘一样房价回到了2020年以前。
这个跌幅算正常，至少在两三百万的产品中不算领跌，毕竟市区老破小跌幅也在30%多。
其实徐泾北城的问题是整个上海刚需门槛房源的问题，200万买哪里都不赚钱。
奉贤的西渡、海湾、柘林，临港新片区的书院、万祥，嘉定的菊园新区等也都是亏惨了。
200万要么买市区老破小，要么买远郊的新动迁房，这类置业的层次和产品决定了本身就不赚钱。
不过对于市区上班族来说，要是住不惯长宁的老破小，也不想去环境糟糕的江桥。
现在花个200多万在徐泾北城买个电梯房是很好的选择，水分经过抗压后买入的风险已经很小了。
大虹桥的产业正在转型升级，迎来了腾笼换鸟的机会，给了徐泾北城房价托底的信心。
徐泾安踏、波司登、圆通、美的等大型企业总部都在建设中，徐泾正在培育壮大“总部经济”；
虹桥前湾电竞中心、印象城等各种配套都在有序落地中，大虹桥可能会形成二次崛起！
现在依然有不少在大虹桥上班的产业人群买在徐泾北城，大家都是偏爱这里的次新界面和清雅环境。
紧邻虹桥枢纽、出行便捷，公园、学校、小商场、游泳馆等设施一应俱全，房龄新、带电梯、环境好价格还亲民，是徐泾北城莫大的魅力。
相较于其它动迁大居如佘北、惠南等，徐泾北城在位置与交通上的优势显而易见，有很大的吸引力。
你对徐泾北城怎么看？