白马河畔、乌山西麓，依山傍水；
福州中心、鼓楼核心、身份尊贵；
低容积率、配套完善，居住舒适；
曾经，在白马河畔，乌山西麓，鼓楼的寸土寸金之地，有这么一个神秘楼盘，拿地5年，但在福州房产江湖上却找不到它的价格。
一、往日文章
彼时，肚子君写了一篇文章《拿地5年，容积率低至1.0，福州鼓楼神秘楼盘竣备》，
作为吃瓜群众，臆测如此位置好，风景好，配套好的地块，就做为市中心的自建房，不卖了吧，都是自己人住得也自在。
评论区有大能告诉肚子君内幕消息：
这是老板自己留的，拍地初期就没想过对外出售。
另外也和大家讨论如果对外销售，大家觉得价格会是多少？
也有朋友们在评论区各抒己见，价格从3000到6万不等。
大家觉得哪位说得比较有道理？
二、价格现世
玩笑归玩笑，吃瓜归吃瓜，不管是自住还是如何，几个月后，神秘楼盘的备案价格还是现世了。
近日，位于鼓楼区柳河路17号的12套住宅取得预售许可证。
12套住宅中，有10套属于复式单元，
面积方面，面积最小的也有约186㎡，最大的户型面积达到约296㎡。
单价方面，房源单价最低的为47888元/㎡；房源单价最高的为59890元/㎡。
总价方面，总价最低的房源为946万元，总价最高的房源约为1563万元。
看来之前那位预测单价5-6万元的朋友眼光还是比6较准的。
三、前世今生
回到过去。
2019年3月29日，一位神秘的个人买家以高于起始价0.42亿元，即1.4亿元价格将福州宗地2019-08号地块收入囊中，溢价42.9%，楼面地价16809元/㎡。
如今，这些房源此次取得预售许可证，已经过去了五年半。
地块位于鼓楼区白马路沿线以西，柳河路以南；白马路沿线西侧柳河路以南旧改地块出让地（二），土地用途及年限为住宅用地70年、商服（商业）用地40年、公共管理与公共服务（幼儿园）用地50年。
地块面积约10.47亩，其中北地块2702㎡、容积率1.5、限高36米，南地块4276㎡、容积率1.0、限高12米。
四、肚子君观点
看到如今现世的备案价格，能说些什么呢？
备案单价颇具地方特色，都是59890、52888此类的吉利数字。
面积186-296平方米，单价4.8万元-6万元，总价950万元-1563万元。
这类核心区域的低容积率项目，千万元只是门槛。
看看公摊面积，最大户型的公摊面积73.61㎡，这面积都勉强够做个2.5房了，按价格算，都要超过350万了。350万元买个公摊。
门槛高，数量少，曲高和寡，此类项目面向的本就是城市的高净值人群。
个人买家买地自建，或许不是空穴来风。
城市核心区域的低容积率项目，配套和稀缺性让门槛越来越高，我们普通百姓看看热闹，吃瓜就好。好在房地产市场的多样性逐渐形成，城市中不仅有多样的二手房市场可供选择，一房一价，按需选择，还有廉租房、限价房和公共租赁房等其他住房保障渠道，让居者有其屋，安居乐业。