小编今天要聊聊恒大，这个让无数人又爱又恨的名字。恒大的烂尾楼，那可是遍布全国，数量惊人，据说有162万套，涉及600万业主。广东、江苏、四川、重庆，哪儿都有恒大的烂尾楼。这烂尾楼想要救起来，可真不是件容易事儿。毕竟，恒大自己都负债累累，2.4万亿的债务压顶，哪还有力气救这些烂尾楼呢？
但是，剧情突然来了个180度大转弯！最近，中山恒大悦珑湾这个小区居然发布了公告，催着业主们去收房。这事儿听起来挺急的，恒大的商品房项目居然催着业主收房，这剧情发展有点出乎意料。
咱们来仔细看看这个项目。中山恒大悦珑湾位于广东中山的马鞍岛，这个位置可是深中通道的第一个出口，地理位置优越。自开盘以来，悦珑湾就一直以“前海西岸，深中门户”为卖点，吸引了不少人。2021年初，悦珑湾开盘价2.3-2.6万/㎡，千余套房子，竟然有3000多人抢着买。但现在回头看，这事儿有点不可思议。
但是，事情的发展总是出人意料。悦珑湾的开盘其实有些诡异，据说当时恒大还没拿到销售许可证，就直接无证预售了。销售模式是你首付越多，折扣越大。全款支付，还能享受8折优惠。几个月后，恒大在佛山三水区的楼盘也开始预售，6000元/㎡的成本价，预售价格竟然只有3000元/㎡。这明显是恒大缺钱的信号。
后来的事情，大家应该都能猜到。2021年下半年，中山恒大悦珑湾被曝出大量建设资金被挪用，项目停工。800多名业主正在寻求解决方案。同年9月，在地方介入下，恒大举行了“保交楼”军令状签署大会。悦珑湾原定2023年下半年交房，但从公众号的通知来看，保交楼进行得还算顺利，第四批次交付在2024年6月底，比正式交房时间晚了半年。这也算是不幸中的万幸了。
但是，剧情再次反转。中山恒大悦珑湾从开工到停工，再到保交楼复工，最终延期交付，经历了一波三折。业主们的心态也发生了变化。起初，买房人们拼了命抢房。停工后，业主们开始维权，希望尽早复工。等到交付后，业主竟然不收房了。悦珑湾公众号现在在催促着业主们赶紧来收房，赶快办产证。至于人数到底是不是少数，咱也说不清。小编就是想知道，好不容易交付的房子，业主们咋就突然不收了呢？
小编分析了一下，业主不收房，大概有三个理由。首先是品质问题。悦珑湾的建设方案效果图规划得相当诱人，星级会所、大面积的园林景观，以及中央最显眼的中心湖景和边上配套的泳池。但实景效果却让人大跌眼镜，中央湖景竟然呈现土黄色，完全没有湖的样子。精装交付的房子，验房情况也让人震惊，比如厨房下水管竟然和卫生间排水管相连，这做饭串味不得串到天上去。还有卫生间的排水、砂浆蓄水严重导致石灰反碱问题。说是精装房，但交付之后大概率还是要重新装修一番。
其次是物业问题。悦珑湾的物业公司仍属于恒大，其操作同样坑点很多。首先，要收房得先交物业费。这自然是劝退业主们收房的一大理由。其次，全款买房的朋友，送了两年物业费。坑点来了，这两年物业费的纸质单据是有的，但未盖章，物业要先与销售部门核实。也就是说，全款买家现在想要收房还是得先交物业费。
最后是房价问题。2021年，当3000人涌向均价2万/㎡多的悦珑湾时，他们眼中看齐的是深圳的房价。2024年，深圳的房价跌了很多，悦珑湾自然更不例外。此前，悦珑湾就出售过一批工抵房，价格约1.4万/㎡，但要求买家全款。后来，悦珑湾真正交付后，成交价更惊人。一套89㎡的二手房，以115万的总价成交，单价约1.29万/㎡。按照坊间的说法，此套房源为低价笋盘，业主急用钱，之后的挂牌房源便没这个价了。当然，悦珑湾破发已是事实。按照业主的说法，亏了一辆小汽车是在所难免。
保交楼就只是保交楼。接下来的话，请许多烂尾楼的业主做好心理准备——中山恒大悦珑湾遇到的问题，你们可能也会遇到。比如，南宁的某小区，延期多年却交付了个半成品。园区脏乱差、经常性停电，甚至还有些安全隐患……从现实条件出发，全国有几百万套需要保交楼的项目，这意味着资金一定是紧缺的。以2023年的情况来看，保交楼350万套目标，有49万套大约4900万㎡。按照全国平均房价约1万/㎡计算，保交楼的资金缺口大约近5000亿。2024年，全国保交楼住房396万套，面积达到3.96亿㎡，需要资金约3.9万亿元。除去白名单项目融资金额1.4万亿元，以及保交楼专项借款与并购贷款的新增3000亿元、扩大白名单与融资额的6000亿元，那么资金缺口还剩1.6万亿。剩下的钱，需要依靠开发商的销售回款……这个行情下，要靠商品房销售回款显然是靠不住的。这就是现实条件。钱是不够的。那么，减配是在所难免的。质量是很难保证的。保交楼只是保交楼，要守住底线已经很费劲了。
不过！质量有必须保住的理由。某种程度上，保交楼的质量与市场信心高度关联。试想，前几年市场商品房的房子大面积的减配交付，质量难以保证，那么后面这些有购房需求的客户怎能安心买房？再者，市场的好房子越来越多了。众所周知的一个定律——市场越差，产品越好。为了把房子卖出去，现在做加法的商品房越来越多——涂料的外立面升级成铝板；园区景观水系多多益善，会所泳池统统安排；瓷砖换成大理石、玄关柜背景墙全部赠送；……保交楼的这些房子如果质量不能保证，那么在市场竞争中将完全不是新商品房们的对手。以后，保交楼的房子大概要和保障房划为一档了。从业主利益诉求出发，千万业主的资产将进一步缩水。从市场稳定性的角度看，激烈的市场竞争下，大批保交楼因品质上的劣势而损价，怕是要让房价继续下行。所以说，保交楼还得保质量呐。
首先，资金问题需要解决。各种贷款、专项资金，该给给。毕竟巧妇难做无米之炊。其次，住建部等部门还是要担起责任。房屋验收的质量问题、消防等安全问题，咱也别草草了事。咱不能光顾着瞄着保交楼的进度表往前冲，除了那表上一个个完成的数字外，咱还得想想万千家庭今后的生活品质呀！