房地产市场深度调整客观上加速了房地产模式转型。华少/制图
城市与区域治理研究院 苏志勇/文
2024年上市房企中报季落下帷幕，截至目前，100余家上市房企发布了中期业绩报告，从业绩表现看，上市房企营业收入、毛利率、净利润等各项指标普遍下滑，其中76家上市房企实现盈利，87家亏损，亏损企业超半数。
房地产市场持续调整给房企经营带来巨大压力，传统房地产开发销售业务营收和利润断崖式下滑，压力之下，越来越多的房企在传统业务之外开始寻求模式转型。从上市房企半年报情况看，尽管开发业务下滑明显，但商业地产运营、住房租赁、物业服务、房屋代建等业务对房企经营形成了较强的支撑，不动产经营和服务成为房企新的利润增长点。
一、商业地产成房企第二增长曲线
商业地产经历了自2017年以来持续深度调整，逐步从大规模拿地的横向扩张模式向存量物业改造提升、轻资产运营模式转型，经营效益企稳回升。尽管整体房地产市场面临压力，但商业和零售部分表现出较强的韧性，特别是一些商业地产龙头企业，凭借其持有的核心城市优质物业，以及超强的经营能力，将商业地产打造成企业的第二增长曲线。
以华润为例，上半年华润置地实现营业额791.3亿元，其中经常性收入合计200亿元，经常性收入虽然只占总营业额的25.3%，却贡献了51.4%的核心净利润，首次超过房地产开发销售业务，商业地产成为其名副其实的第二增长曲线。毛利率方面，其房地产开发销售毛利率仅为12.4%，而经营性不动产业务毛利率达到了71.5%。
招商蛇口的商业地产运营业务同样对公司业绩构成强大支撑。2024年上半年，公司实现营业收入512.7亿元，同比小幅下滑0.33%。分板块看，开发业务实现399亿元，同比下滑4.15%；资产运营板块实现31亿元，同比增长13.05%，城市服务板块实现82.7亿元，同比增长14.94%。
民营房企“优等生”龙湖集团上半年实现营业收入468.6亿元，其中运营及服务业务合计实现收入131亿元，占比28%，同比增长7.6%。虽然营收占比不足三成，运营业务和物管服务却贡献了68亿元，在集团的利润构成中占比超过80%。龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平在中期业绩发布会上表示，预计到2028年年底，集团的经营性收入占比可以过半，届时龙湖整个业务将切换至新的发展模式。
商业地产对新城控股整体业绩贡献率也在不断走高。“住宅+商业”双轮驱动战略继续巩固新城控股在行业中的竞争优势。今年上半年，公司实现商业运营总收入为62.12亿元，同比增长约19.44%；实现不含税物业出租及管理收入58.04亿元，占公司营业收入的17%；物业出租及管理业务毛利41.91亿元，占公司总毛利由去年同期的43%提升至57%；物业出租及管理毛利率达72%。
“住宅+商业”双轮驱动的还有越秀地产。上半年其商业物业总经营收入13.31亿，同比上升4.8%；其中直接持有商业租赁收入2.97亿元，同比增长41.3%；其余部分均由越秀房托所贡献。越秀地产与越秀房托构建的“地产+基金”双平台互动模式，有效实现商业地产投融管退的完整链条，形成协同发展。
住宅开发龙头万科，今年在房地产市场遭遇重挫，上半年净亏损98亿元，但是从半年报数据看，商业板块仍然是持续盈利的赛道。报告期内，万科商业业务(含非并表项目)营业收入45.9亿元，同比增长6.7%。其中印力管理的商业项目营业收入27.1亿元，整体出租率94.2%。
此外，央企龙头中海地产2024年上半年实现商业物业收入为35.4亿元，同比增长20%。
二、住房租赁成房企布局重点
房地产进入存量时代，建立“租购并举”的住房制度为我国住房租赁市场发展创造了新机遇，也为房企业务转型开辟了新路径。新型城镇化过程中3亿新市民、城市低收入群体和年轻人的住房需求为住房租赁市场形成强大支撑。央行在第二季度货币政策执行报告中表示，下阶段要继续发挥好支持政策对住房租赁产业的推动作用，完善住房租赁金融支持体系，同时充分调动市场化机构的积极性，通过更多社会资金的投入，建立可持续发展的商业模式，支持存量商品房去库存，助力推动房地产行业转型发展。
经历过2015年到2018年的非理性发展以及之后的大规模洗牌，长租房市场已逐步从无序发展回归理性和规范。从房企半年报可以看出，越来越多的房企将住房租赁作为持续深耕的赛道。
在长租公寓方面，招商蛇口已布局19个城市，已开业项目经营建筑面积约133万平方米，房源总数3.24万间；建设期项目规划建筑面积约83万平方米。2024年上半年，招商蛇口长租公寓业务运营收入为6.29亿元，开业1年以上公寓出租率达90%。报告期内公司以壹栈太子湾、壹栈林下两个优质项目为基础资产，开展基础设施公募REITs 申报发行工作，目前已获相关部门审核通过。
在长租公寓市场，中海地产上半年实现营业收入1.2亿元，同比增长57%。长租公寓布局城市11个，已开业项目21个，拓展总规模达73万平方米，6个月以上房源出租率96%。这一增长反映了中海地产在长租公寓领域的战略布局和市场扩展的成功，其长租公寓业务正在逐步成为公司收入的重要组成部分。
2018年万科开始将住房租赁确定为核心业务。在需求萎缩、销售不畅的市场环境下，万科探索出的“以售转租”模式成为盘活存量资产的重要手段。从租赁住宅业务来看，上半年万科旗下“泊寓”实现营业收入17.3亿元，同比增长5.3%。截至6月底，泊寓在全国29个城市共运营管理租赁住房 24.2万间，累计开业18.3万间，集中式长租公寓的管理规模已经达到全国第一，出租率则达到了95.2%。同时，万科长租业务运营效率、自有渠道建设及服务客户的能力得到了长足的提升，今年新拓展房源1.5万间，并在多个城市与国资国企达成了战略合作意向，未来合作总房源数超2万间。万科总裁、长租公寓事业部首席合伙人祝九胜表示，坚定地看好长租公寓这项业务，并始终把长租公寓作为万科的三大核心业务。
三、物业服务寻求摆脱母公司依赖
在房地产开发业务大幅下滑的背景下，房企物业服务板块表现可圈可点，虽然受大环境影响出现增收不增利的情况，但比房地产开发销售依然要好很多。从半年报数据看，物业服务核心业务呈现稳步增长态势。62家上市物业服务企业营收总额达到1452.17亿元，同比增长6.25%。其中碧桂园服务和万物云分别以210.46亿元和175.60亿元的营收位居行业前两位，滨江服务则以38.68%的同比增速领跑行业。此外，德商产投服务、苏新服务、越秀服务、彩生活营收增速也分别达到36.5%、31.1%、29.7%、28.5%，在行业的表现较为亮眼。
上半年重点企业（剔除开发商出险及亏损的企业）基础物业服务毛利率14.1%，比去年同期增长0.1个百分点，在行业压力较大背景下逆势保持较好的效率。重点企业2024年上半年净利润同比增长12%，与收入增速保持持平。其中华润万象生活净利润19.2亿元，稳居首位。
管理规模上，披露数据的51家上市物企在管面积总值达到77.12亿平方米，同比增长9.43%。其中碧桂园服务在管面积已突破10亿平方米大关，达到10.56亿平方米。
从中报还可以看出，物业服务企业正在逐步脱离母公司的业务依赖，呈现独立发展的加速趋势。越来越多的企业强调经营和财务的独立性，通过减少对关联方业务的依赖，提升市场竞争力。恒大物业、融创服务、世贸服务等企业均显著降低了来自关联方的收入占比，加大了第三方市场的拓展力度。截至2024年6月30日，永升服务来自第三方的在管面积达1.8亿平方米，同比增长10.9%，占总在管面积的比例为74.4%。上半年卓越商企服务第三方业务收入同比增长了17.0%，达到12.5亿元，占总收入的比重提升至60%。相比2023年同期，第三方业务收入占比提高了1.9个百分点。
四、代建赛道从蓝海走向红海
房地产代建是房企轻资产转型的重要方向。据不完全统计，已有超90家企业涉足代建业务。随着龙头房企以品牌优势强势杀入，代建也从曾经的蓝海走向房企血拼的红海。
面对激烈的市场竞争，不少企业转向政府代建领域寻求增长，政府代建的规模迅速扩大。2024年上半年，TOP20房企政府代建新增规模超过2000万平方米。华润置地、绿地控股、国贸地产、中天美好、宋都管理的代建业务中，政府代建面积占比超60%。上半年华润置地城市代建业务实现营业额人民币3.9亿元，期末在管项目358个，上半年新增政府代建签约面积排名行业第二。随着城中村改造、保障性住房建设等“三大工程”的启动，政府代建项目将继续受到高度重视，行业预计将持续增长。
在商业代建领域，绿城管理的优势地位依然明显。上半年绿城管理实现营业收入16.7亿元，同比增长7.79%，毛利率依然维持在51.52%的高位。特别是商业代建对营收贡献超过78.4%。报告期内净利率同比微降0.4个百分点至29.42%，归母净利率30.02%，同比微降0.6个百分点，虽然同比有所回落，但在激烈的市场竞争中依然表现出较强的盈利能力。
作为综合实力TOP10的房企，新城控股也已成立了代建、代管业务平台“新城建管”，持续拓宽发展赛道。背靠母公司的战略布局与资源积累，新城建管已基本实现全国化布局。截至6月末，新城建管累计管理项目超90个、总建筑面积超1300万平方米，累计商业综合体管理项目超50个，上半年新增签约面积超352万平方米。
龙湖龙智造也是近两年快速崛起的代建品牌，今年上半年，其新增代建类项目26个，总建筑面积为432万平方米。截至目前，龙湖龙智造已经累计获取代建类项目超110个，总建筑面积超过2100万平方米，上半年实现代建项目销售40亿元。
房地产市场深度调整为房企经营带来巨大压力，同时也逼迫房企尽快做出战略调整，寻找新赛道，探索新模式，提升新技能，从客观上加速了房地产新模式的形成。