城市更新，犹如一座城市的新陈代谢，是城市发展的关键一环。但是，城市更新并没有固定的模式可循。从一家咖啡馆到一个商圈，从一幢楼宇到一个社区，每一处微小的变化，最终将凝聚成日新月异的城市新貌。（摘要）
今年的上海市《政府工作报告》提出，2024年要深入实施城市更新行动，以理念创新、方法创新推动城市更新模式创新。近日，记者走进上海的街头巷尾，沉浸式探索城市更新的不同案例。
被咖啡唤醒的老街道
大学路，这条被五角场、复旦大学、上海财经大学环绕的街道，以其独有的文艺气质和时尚风格，在上海众多街道中脱颖而出，被评为“最美的12条街道”之一。
自去年5月限时步行街开街以来，大学路以其独特的魅力迅速崛起，成为上海知名的消费地标和网红打卡地。在这里，咖啡香与书香相互交织，形成了一道独特的风景线。在这里，咖啡不仅是饮品，更是一种生活态度，一种文化符号，与城市更新的大潮交相辉映。
（潘洁 摄）
坐在Alpha Coffee的落地窗边，街区景色尽收眼底；手捧一杯咖啡，置身于“闹中取静”的松弛感中，让人在忙碌的生活中找到一片宁静的港湾。像Alpha Coffee这样的咖啡馆，在大学路上还有很多。据不完全统计，仅在大学路周边，就有近200家商铺因咖啡文化的兴起而受益，其中不乏一些创业者和小微企业。这些商铺的繁荣和发展为城市更新提供了更多的动力和支持。它们各自有着独特的风格和魅力，吸引着不同年龄、不同职业的人们前来品尝、休闲、交流。这些咖啡馆不仅为大学路增添了浓厚的文化气息，也成为了人们社交、放松的重要场所。
事实上，随着城市更新的不断推进，咖啡文化作为新兴的生活方式，正成为推动上海“焕新”的重要动力之一。根据上海市商务委员会的规划，到2026年，上海市商业建筑总面积控制在1亿平方米以内，完成商业设施城市更新300万平方米以上。这一规划为咖啡文化的发展提供了广阔的空间和机遇。
“咖啡文化的繁荣促进了城市更新的成效。”天创设计城市再生中心总监景从容向《国际金融报》记者表示，“在大学路的案例中，我们可以看到咖啡文化与城市更新的完美结合。一方面，大学路本身是城市更新的成功案例。通过改造和提升，这条原本普通的街道焕发出了新的生机和活力，成为了上海的一个新地标。另一方面，咖啡文化的引入为大学路注入了新的内涵和魅力。咖啡馆往往成为商业街区中的亮点，不仅提供消费场所，更成为社交、文化和创意交流的聚集地，促进了周边商业的繁荣。”
“在商业活化方面，咖啡文化成为吸引人流、提升商业氛围的有效手段。”在景从容看来，咖啡文化促进了旧区改造的活力再生，“许多历史悠久的建筑或区域，在保留原有风貌的基础上，通过引入咖啡馆等现代休闲空间，实现了功能与业态的升级，吸引了更多年轻人和游客的关注，为老城区注入了新的生命力”。
记者注意到，咖啡文化的兴起还带动了相关产业的发展。随着咖啡馆的不断增多，市场对咖啡师、烘焙师等职业的需求也日益增长。同时，咖啡文化的传播也促进了咖啡豆、咖啡机等相关产品的销售。“这些产业的发展为城市经济注入了新的活力，也为城市更新提供了更多的动力和支持。”景从容直言。
与之相对的，城市更新也为咖啡文化的发展提供了更大的空间和机遇。如今，不同类型、尺度的更新项目正在上海各区加码推进。这些项目不仅注重硬件设施的改造和提升，更注重文化内涵的挖掘和传承。
以虹口区为例，该区正在积极推进“一河两岸”城市更新项目。在该项目中，咖啡文化被作为重要的元素之一进行打造。通过引入知名的咖啡馆品牌、举办咖啡文化节等活动，虹口区正在逐步构建起具有自身特色的咖啡文化体系。这一体系不仅为市民提供了更多的休闲选择，也成为了虹口区城市更新的重要亮点之一。
传统商圈焕发新生机
“咖啡之城”只是上海城市更新的一个缩影。随着城市化进程步入提质减速阶段，作为城市发展的重要载体，商圈提质无疑是推进城市更新的重要一步。
今年以来，上海的梅龙镇伊势丹、太平洋百货等相继退出市场，第六百货、汇联商厦、上海妇女用品商店等则选择闭店改造更新，希望重现往日辉煌，一度引发全城热议。
数据显示，截至今年年初，上海集中式商业项目的平均存续时间已达10.3年之久。在这些项目中，处于成熟期（即运营超过9年）的商业项目占据了55%的较高比例。随着时间推移，部分项目面临着设施老化、功能逐渐退化的问题。此外，不少商业项目在初始设计时采取的是独立规划方式，导致它们与周边环境的融合度不足，未能有效促进形成连贯的商圈，从而难以实现与周边业态的有效互动与互补。
“针对这些问题，今年4月我们发布了《上海市商圈能级提升三年行动方案（2024—2026年）》，从今年起，用3年的时间，以东西两片国际消费集聚区为核心，打造面向全球的融合都市产业和复合多元消费于一体的顶级商圈。”上海市商务委员会党组书记、主任朱民介绍，8个商圈将“一圈一策”，分别“量身定制”独具特色的改造提升方案。
朱民介绍称，三年行动方案是一个持续的过程，“对于上海商圈的未来，我们的目标是，商业空间布局体系更完善，国际级消费集聚区竞争力更强，商圈消费创新融合度更深，商圈消费满意度更高”。
可以说，传统商圈在城市更新中焕发新生机，让消费者看到了全新的城市活力。
商业商务活力再造，是《上海市城市更新行动方案（2023—2025年）》的六大行动之一。到2025年，上海计划推动3个以上市、区级传统商圈改造升级，打造6个国家级“一刻钟便民生活圈”和100个市级“一刻钟便民生活圈”，完成5个以上商务楼宇改造升级或转化利用项目。
第一太平戴维斯中国区策略顾问部负责人朱锋表示，城市更新主要有六大核心类型：片区综合有机更新、历史文化街区的活化更新、工业遗存的改造更新、传统商圈的升级焕新、城市社区的微更新以及存量资产的盘活更新。
朱锋举例说，外滩第二立面作为国家级历史文化街区的典范，在进行更新改造时，不仅遵循了严格的保护标准，产生了显著的示范效应，而且项目本身投资巨大，实施难度高，“这一更新工程在深入挖掘和强化外滩文化底蕴的同时，还积极引入了文化创新元素、旅游新模式以及商业新消费，极大地提升了上海作为国际大都市的吸引力和影响力”。
“再如，上海的商业地标新世界城，在经过9个多月的全面改造后，围绕环境舒适度、品牌集聚度、功能体验度、服务温馨度、智能引领度和餐饮时尚度等方面进行了全面升级，打造了集购物、体验、餐饮于一体的体验。”朱锋说。
在徐汇滨江，由百年水泥厂改造而成的Gate M西岸梦中心近日已揭开面纱。据悉，该项目由西岸集团携手华之门资本共同打造，此处前身为亚洲大型水泥厂，如今成为16.2万平方米的城市更新典范。据悉，这也是上海市重大文旅投资消费“双千亿”名单项目。
记者在现场看到，通过滨江景观、穿梭步道、餐饮外摆的规划布置，该项目欲打造一种生活范式，成为市民游客临水漫步、游逛休憩的生活秀带。同时，这里深度规划滨水资源，结合周边艺术形态，创新不同业态与滨水商业场景的碰撞融合，如部分国际主流户外运动生活方式品牌的入驻，将大大丰富西岸滨江跑道与骑行车道运动爱好者的体验。
“上海不仅拥有深厚的城市文化底蕴，还具备强大的文化消费市场和广泛的消费人群基础。”上海市政协委员、瑞安房地产有限公司执行董事罗宝瑜对《国际金融报》记者表示，在新时代背景下，“文化+商业”的跨界融合展现出巨大的发展潜力。比如，通过将中华老字号品牌整合进现代商业体系中，不仅能让这些高品质的本地优秀产品重新回归民众的日常生活， 还能激发传统文化在新时代焕发出新的生命力，“这一融合模式不仅促进了文化的传承与发展，也为商业创新提供了源源不断的动力”。
罗宝瑜进一步指出，通过政策的积极引导，旨在以“文化+商业”的跨界融合为途径，创造出全新的场景、业态和模式，从而构建一个包含专业机构、企业及文化创作者在内的文化创新生态系统。该系统将从资金扶持和经营赋能等多个维度出发，为培育更多优质的文化品牌提供有力支持。以此来促进文化与商业消费、娱乐休闲以及生活体验的深度融合，推动创新发展。
“上海有望打造成为国内的文化消费创新高地，并进一步加速上海向国际文化大都市迈进。”罗宝瑜说。
楼宇改造重构空间
随着“存量时代”的到来，楼宇改造作为城市更新的另一部分，正逐渐成为上海城市经济和科技发展的主战场。这一转变标志着上海市新一轮城市更新已不再局限于居住改善、风貌保护等单一功能，而是向空间重构、生活方式转变等复合功能迈进。
此前，《上海市推进商务楼宇更新提升的行动方案（2024—2027）》（下称“《行动方案》”）正式印发实施，为上海未来几年的楼宇改造和城市更新指明了方向。
根据《行动方案》，至2027年，上海将通过多方协作、多策并举，推动各级商务楼宇在能级、品牌和活力上实现全面提升，并有序推进40至50个商务楼宇更新改造项目。同时，甲级楼宇的规模和品质将得到进一步提升，甲、乙、丙三级商务楼宇的结构比例也将更加合理。
《行动方案》明确，上海市楼宇更新提升的焦点集中在主城区，选取了小陆家嘴、世博园区、苏河湾、大宁、漕河泾、虹桥开发区、虹桥商务区核心区、五角场、真如、大柏树等10个试点商务单元进行经验积累。这些试点单元将作为先锋，为其他商务单元的后续提升工作提供宝贵经验和示范效应。
以陆家嘴板块为例，浦东大道福山路路口的上海国际航运金融大厦即将发生大变化——将开辟出超过1万平方米的社区商业空间“福山荟”，预计于今年10月正式亮相。
“为了焕发城市活力，建议活化现有的城市存量商办楼宇。”罗宝瑜认为，应加强顶层设计，明确将存量商办楼宇的更新纳入城市更新的整体行动中，并研究出台针对此类楼宇更新改造的专项政策。在实施过程中，建议优先考虑对中心城区核心地段的老旧商办楼宇进行更新。在尽量保留原有建筑结构的基础上，通过灵活的容积率调整政策、创新的建筑技术应用以及多元化功能的引入，将这些楼宇打造成为集办公、零售、文化、居住和公共空间于一体的“垂直城市”活力空间。
在其看来，这样的改造不仅能更有效地利用城市中心宝贵的土地资源，还能吸引新兴产业和人才聚集，实现“从存量中挖掘新功能”的目标。
罗宝瑜还建议，在城市更新过程中，应鼓励更多功能的混合，将商业、办公、住宅、城市公共空间等功能有机串联，满足新时期人和企业的需求，促进交流，激发创新，更好地聚人、引产、促经济，实现向更新要效益。
在景从容看来，楼宇改造不仅提升了商务楼宇的品质和能级，也为城市经济的发展注入了新的活力。通过改造升级，老旧楼宇得以焕发新生，吸引了更多的企业和人才入驻，并有望推动周边商业、文化、教育等配套设施的完善和发展，形成良性循环。
此外，楼宇改造还有助于促进上海科技创新和产业升级。“随着新技术、新业态的不断涌现，传统楼宇已难以满足现代企业和人才的需求。”景从容说，通过改造升级，楼宇可以引入更先进的智能化、绿色化技术和管理模式，提升楼宇的品质和竞争力。
“城市更新并没有固定的模式可循。”景从容指出，每个街区、每个社区都有其独特的历史背景、文化特色和发展需求。因此，需要积极探索创新的解决方法，以应对更新过程中可能出现的各种问题和挑战。
记者 潘洁
编辑 潘晟