说起恒大的事迹,
听者轻则怨声叹气,重则捶胸顿足。
没办法,恒大干的事儿实在是太气人。
尽管你们可能已经听了一次又一次,但我还是要重新再说一遍——
据估计,
恒大的烂尾楼大约有162万套,涉及600万名业主。
而且恒大也不是逮着一个地方霍霍,而是霍霍遍了全国——
广东省,有恒大157个烂尾楼项目;
江苏省,有恒大115个烂尾楼项目;
四川省85个;
重庆74个……
这些烂尾楼想要救起来,真得费不少力气。
毕竟,恒大是没力气救了。
负债2.4万亿的恒大又有什么办法呢?正忙着破产财务清算呢……
但是,反转来了!
最近,一个名为中山恒大悦珑湾的小区发布了一个公告。
大致的意思就是——
让业主们去收房。
看上去,
此事应该还挺急的。
嗯……
恒大下面的商品房项目,竟然在催业主收房。
这故事发展情节和我想象中不太一样啊。
咱们再来细看这个项目。
中山恒大悦珑湾位于广东中山的马鞍岛,而马鞍岛就是深中通道第一个出口。
所以,
中山恒大悦珑湾从开盘以来,一直打着“前海西岸,深中门户”的招牌。
这八个字可吸引了不少买房人。
2021年初,悦珑湾开盘2.3-2.6万/㎡,共计千余套房子,竟有3000多人抢着买。
现在回过头来看,是有些不可思议。
但,那是2021年,
悦珑湾对岸是房价和山一般高的深圳,而悦珑湾和深圳的距离将在三年后被深中通道抹平!
只是,
顾着抢房的朋友,显然有些热昏了头。
悦珑湾的开盘其实还是有些诡异之处的——
据说,当时的恒大还未拿销售许可证,结果直接无证预售。
当时的销售模式是你首付付得越多,折扣也越大。若是全款支付,还能享受将近8折的优惠。
几个月后,
恒大在佛山三水区的的楼盘也开始预售。
6000元/㎡的成本价,这个盘的预售价格仅3000元/㎡。
对于买房人,此盘只有一个要求:
全款。
很明显,
当时的恒大,已经相当缺钱了。
后来的事情,大家都能猜到。
2021年下半年,中山恒大悦珑湾被曝出大量建设资金挪出,项目进入停工状态。800多名业主正在寻求解决方案……
同年9月,在地方介入下,恒大举行了“保交楼”军令状签署大会。
中山恒大悦珑湾原定是2023年下半年交房,从公众号的通知结果来看,保交楼进行得还是比较顺利,第四批次交付在2024年6月底——
比正式交房时间晚了半年。
照这么看,也算是不幸中的万幸了。
但是!
反转又来了。
中山恒大悦珑湾从开工到停工,再到保交楼复工,最终延期交付,经历了一波三折。
期间,业主们的心态也发生了变化。
起初,还未成为业主的买房人们拼了命抢房。
停工后,业主们开始维权,希望尽早复工。
等到交付后,业主竟然不收房了。
正如悦珑湾公众号,目前在催促着业主们赶紧来收房,赶快办产证。至于人数到底是不是少数,咱也说不清。
咱就是想知道,好不容易交付的房子,业主们咋就突然不收了呢?
买奥迪,提奥拓。
业主不收房,我思来想去大概就是三个理由。
其一,品质问题。
咱们来看中山恒大悦珑湾建设方案的效果图,规划得相当诱人。
星级会所、大面积的园林景观,以及中央最显眼的中心湖景和边上配套的泳池。
我相信,不少人就是冲着这个震撼的大湖景下单的。
再来实景效果呈现。
粗看一眼好像啥都配齐了,但仔细一看好像啥都没有。
咱就拎出重点,
中央湖景,咋就呈现成这样了?
不是蓝色、或是深绿的湖水,竟然是土黄色,完全没有湖的样子。
再给大家切个近景。
着实有点不忍直视,太糙了。
悦珑湾还是精装交付。
但部分房源的验房情况,也同样让人震惊。
比如下面这套交付的房子,
厨房下水管竟然和卫生间排水管相连,着实有些缺德了……这做饭串味不得串到天上去。
还有卫生间的排水、砂浆蓄水严重导致石灰反碱问题。
说是精装房,但交付之后大概率还是要重新装修一番。
对于已经入住的业主,他们也有了全新的入住体验。
吃饭吃到一半,停电了;洗碗洗到一般,停水了。看来,电压水压都不是很稳呐。
再来瞄一眼地下车库。
当时拍摄的朋友进去,地下车库还堆着建筑垃圾呢,清理工作还未做到位。
以上就是交付的全貌了。
悦珑湾在售之时,可是打着“前海西岸标杆”的名头。
如今回过头看,却不负“买奥迪,提奥拓”之名。
其二,物业问题。
悦珑湾的物业公司仍属于恒大,其操作同样坑点很多。
首先,要收房得先交物业费。
这自然是劝退业主们收房的一大理由。
其次,全款买房的朋友,送了两年物业费。
坑点来了,
这两年物业费的纸质单据是有的,但未盖章,物业要先与销售部门核实。
也就是说,全款买家现在想要收房还是得先交物业费。
以上,就是物业问题。
在一心只想捞一笔的物业公司的操作下,业主们收房体验实在太差了。
其三,房价问题。
2021年,当3000人涌向均价2万/㎡多的悦珑湾时,他们眼中看齐的是深圳的房价。
2024年,深圳的房价跌了很多,悦珑湾自然更不例外。
此前,悦珑湾就出售过一批工抵房,价格约1.4万/㎡,但要求买家全款。
后来,悦珑湾真正交付后,成交价更惊人。
一套89㎡的二手房,以115万的总价成交,单价约1.29万/㎡。
按照坊间的说法,此套房源为低价笋盘,业主急用钱,之后的挂牌房源便没这个价了。
当然,
悦珑湾破发已是事实。
按照业主的说法,亏了一辆小汽车是在所难免。
大家都知道,中山恒大悦珑湾曾经的抢房热离不开“前海西岸,深中门户”这八个字。
来此购房的,许多都是深圳的投资客,希望借着深中通道接一波来自深圳的破天富贵。
如今,富贵没接到还惹了一身骚。
说句大实话,
若是房价涨了,那么来收房的会一个比一个积极。
而如今这般境地,过来收房不仅要交钱,而且还得受些气,自然也就没那么积极了。
保交楼就只是保交楼。
接下来的话,请许多烂尾楼的业主做好心理准备——
中山恒大悦珑湾遇到的问题,你们可能也会遇到。
比如,南宁的某小区,延期多年却交付了个半成品。
园区脏乱差、经常性停电,甚至还有些安全隐患……
从现实条件出发,
全国有几百万套需要保交楼的项目,这意味着资金一定是紧缺的。
以2023年的情况来看,
保交楼350万套目标,有49万套大约4900万㎡。按照全国平均房价约1万/㎡计算,保交楼的资金缺口大约近5000亿。
2024年,全国保交楼住房396万套,面积达到3.96亿㎡,需要资金约3.9万亿元。
除去白名单项目融资金额1.4万亿元,以及保交楼专项借款与并购贷款的新增3000亿元、扩大白名单与融资额的6000亿元,那么资金缺口还剩1.6万亿。
剩下的钱,需要依靠开发商的销售回款……这个行情下,要靠商品房销售回款显然是靠不住的。
这就是现实条件。
钱是不够的。
那么,
减配是在所难免的。
质量是很难保证的。
保交楼只是保交楼,要守住底线已经很费劲了。
不过!
质量有必须保住的理由。
某种程度上,保交楼的质量与市场信心高度关联。
试想,
前几年市场商品房的房子大面积的减配交付,质量难以保证,那么后面这些有购房需求的客户怎能安心买房?
再者,
市场的好房子越来越多了。
众所周知的一个定律——
市场越差,产品越好。
为了把房子卖出去,现在做加法的商品房越来越多——
涂料的外立面升级成铝板;
园区景观水系多多益善,会所泳池统统安排;
瓷砖换成大理石、玄关柜背景墙全部赠送;
保交楼的这些房子如果质量不能保证,那么在市场竞争中将完全不是新商品房们的对手。
以后,保交楼的房子大概要和保障房划为一档了。
从业主利益诉求出发,千万业主的资产将进一步缩水。
从市场稳定性的角度看,激烈的市场竞争下,大批保交楼因品质上的劣势而损价,怕是要让房价继续下行。
所以说,保交楼还得保质量呐。
首先,资金问题需要解决。
各种贷款、专项资金,该给给。毕竟巧妇难做无米之炊。
其次,住建部等部门还是要担起责任。
房屋验收的质量问题、消防等安全问题,咱也别草草了事。
咱不能光顾着瞄着保交楼的进度表往前冲,除了那表上一个个完成的数字外,咱还得想想万千家庭今后的生活品质呀!