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01
小时光，芬芳甘美的爱。
阳光灿烂的日子，
酿出草原花香的甜蜜。
牧羊人的苦，
释怀在天性里就有的伊甸。
导语
已有存货跌价准备计提或不充分，未来仍有减值风险。
◎ 文 / 房玲、易天宇
研究视点
2024年上半年，中国房地产调控政策延续宽松基调，政策着力点更聚焦于去库存。尽管政策宽松，但房地产市场整体依然维持底部震荡。据统计局数据，2024年1-6月，全国新建商品房销售面积 4.79 亿平方米，同比下降 19.0%，新建商品房销售额 4.71 万亿元，下降 25.0%。市场仍然维持疲软状态，同时市场销售价格持续下探，不少房企以价换量加快跑货，利润空间持续收窄。
在此背景下，行业整体从2023年的增收不增利，变成了今年上半年的营收与利润双降。相比于营收下降13%，毛利润下降的更快，降幅达到34%。净利润维持了2023年的亏损状态，归母净利润亏损进一步扩大。盈利难已成为房地产行业的普遍现象，尤其是存货跌价准备的计提。目前来看，若未来市场持续疲软，已有的存货跌价准备计提或仍不充分，未来有进一步减值的风险。
当前，市场仍在筑底盘整、负面出清的过程，短期内企业利润规模和盈利水平将继续承压。随着行业深度调整，企业经营逻辑也要加快转变。优选项目、审慎投资，保证项目利润率水平；战略精简、降本增效，提升经营效益；回归产品、加强产品打造，提高产品适销性及产品溢价，是目前企业稳利润、穿越周期的关键。
01
营收与利润规模均下滑
行业盈利不容乐观
1、营业收入下降13%至14572亿，毛利润下降34%
2024上半年，房地产调控政策延续宽松基调，政策着力点更聚焦于去库存。尽管政策宽松，但市场信心和预期尚未根本恢复，房地产市场仍在深度调整，上半年全国新建商品房销售额同比下降 25%，据克而瑞公布的百强房企操盘销售额同比下降39.5%。在此背景下，企业整体结算规模相应受到影响，住宅开发业务的利润空间仍在收窄。
从截至8月底已披露中期业绩的企业数据来看，2024年上半年行业典型上市房企1整体实现营业收入14572亿元，同比下降13%；营业成本12792亿元，同比下降9%。营业收入增速自2022年就迎来了首次下滑13%，2023年曾回升至正增长3%，但2024年上半年再次出现下滑态势。
从毛利润来看，从2021年开始就保持下滑趋势，2024年上半年典型上市房企实现毛利润1615亿元，同比下滑34%，下滑幅度为历年较高。
从净利润及归母净利润来看，由于资产减值、营收规模下滑等诸多因素，自2021年起，行业典型上市房企的净利润大幅收窄，2021年净利润下滑52%，2022年净利润同比下滑扩大至98%，2023年及2024年上半年连续维持亏损状态，而归母净利润更是从2022年开始就维持亏损，整体行业盈利表现不容乐观。2024上半年，整体净利润为亏损373亿元，归母净利润亏损加大至479亿元。
2、毛利率下降至11%，房企利润亏损持续扩大
从企业各项利润率指标来看，2024年上半年行业典型上市房企整体的毛利率为11.1%，同比下降3.5个百分点，较2023年下降约1.2个百分点；净利率为-2.6%，为亏损状态；归母净利率同样为-3.3%。典型上市房企以TOP100房企为主，整体经营状况在行业中相对较好，如果从整个行业来看，房企的利润率可能下滑更多。
自2021年开始，行业的盈利水平骤然下跌，2023年净利润出现亏损，2024年上半年亏损仍在加大。一方面，历史高位获取的高地价、低利润项目影响仍在持续传导。其次，近年来企业销售去化压力放大，不少房企通过打折促销、“以价换量”来保证货值去化，加剧了企业增收不增利的表现。此外，行业下行背景下，存货跌价及投资物业账面价值缩水，房企结合市场风险对部分项目和股权投资计提资产减值损失等，也对当期的利润表现有较大的负面影响。
3、商业呈现弱复苏态势，整体投资物业收入增长9%（部分略）
受经济增速放缓、供给增加、预期较弱、需求不足等因素影响，写字楼、产业园的租金及出租率双双承压；公寓业务则受房地产疲软及保租房入市冲击，竞争加剧；在扩内需促消费政策带动下，消费意愿增强促进客流增长，商业呈现弱复苏态势，商业租金整体实现微涨。
2024年上半年，典型上市房企整体投资物业收入613亿元，同比增长9%。从企业具体表现来看，实现同比增长的企业占比近6成，华润置地、龙湖集团、新城控股、中国海外、招商蛇口等增幅都表现可观。
02
超半数房企净利润亏损
修复盈利水平要靠第二曲线
1、九成房企毛利润下滑，部分企业高毛利率由经营性业务支撑（略）
2、58%企业净利润为亏损，央企也难逃净利润下滑命运（略）
3、行业ROE水平进一步降低，保持在历史较低水平
从综合盈利能力来看，2024上半年规模房企ROE水平继续下降，下降的企业数量占比近六成。房企ROE水平持续降低、下行压力加剧的主要原因在于：市场下行调整持续，项目去化周期缓慢、资产周转速度下降，企业周转率降速。此外，目前市房地产市场仍然疲软，行业利润空间进一步收窄。
具体来看，除去中国奥园受债务重组影响，2024上半年行业典型上市房企中仅有8家企业的ROE达到4%以上，分别为荣安地产、华润置地、保利发展、绿城中国、龙湖集团、中国海外发展、越秀地产及滨江集团。其中，荣安地产ROE水平高达9.2%，华润置地高达6.4%，保持在行业较高水平。行业新常态下，企业不仅需要加大营销去化力度、提高周转效率，同时也需要不断加强产品打造、持续关注产品升级迭代，通过产品溢价来提升盈利能力。
03
销管费用规模整体压降
未来存货跌价风险仍存在
1、投资物业重估仍存压，亏损企业占比超三成（略）
2、房企计提跌价准备453亿，市场疲软下仍有拨备风险（部分略）
存货跌价准备的计提是由于存货项目可收回金额低于其账面价值，进行的一种会计处理。自2021年以来，由于市场处于低位调整，销售持续承压，存货跌价准备计提现象愈演愈烈，加剧行业盈利波动。
2024上半年，典型上市房企中有72%计提了存货跌价准备，共计提存货跌价准备453亿元。从历史来看，典型房企自2021年开始累积计提了共4242亿，2021年至2023年每年计提大概在1300亿左右。
3、四成房企合联营亏损，部分房企退出合作项目减少风险（略）
4、96%房企管理费用出现下降，销管费用率为5.86%（略）
05
总结
整体来看，行业整体从2023年的增收不增利，演变成2024年上半年的营收与利润双降，盈利难已成为房地产行业的普遍现象，房企转型刻不容缓。在此背景下，不少房企坚定将战略重点转向经营性物业板块或其他多元板块，打造持续增长的第二增长曲线。
如华润置地首席财务官郭世清提及全年业绩指引时表示，购物中心租金收入增速力争10%的增长，经营不动产的毛利率65%到70%之间，购物中心的毛利率70%到75%。“今年从核心数据来看，华润置地的第二增长曲线已经形成。华润置地应该是蓝筹房企中，为数不多已经成功实现从住宅第一增长曲线向商业第二增长曲线跨越的企业。”华润置地经营性不动产+资管业务正处于壮大状态，向大资管转型已具备规模势能优势。
与华润类似的还有龙湖集团，在中期业绩会中，龙湖管理层表示，（经营性收入）毛利润占比超过70%，核心净利占比超过80%，按照这个速度，预计2028年经营性收入占比能够过半，实现第二曲线收入超过第一曲线。
与此同时，部分房企从产品品质出发，加大了向内求索力度。如招商蛇口将继续锚定行业“五强”目标，在开发业务方面，精挑细选聚焦核心城市优质项目，精雕细琢打磨产品品质提升服务质量，精诚合作促去化抓回款，精打细算降本增效。此外，越秀管理层在2024年中期业绩会中表示，决定不调整全年销售目标。“立足四好企业，坚定把好产品、好服务、好品牌做好。在精益管理上，从效率、对成本的把控，同时产出高品质产品，引导企业可持续发展高质量发展。”
随着行业深度调整，房企的经营逻辑也要随之转变。在传统开发业务上，要以销定投、聚焦核心，同时也要加大转型业务拓展力度，从而实现稳健的高质量发展。
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目录
2024年上半年房企盈利能力报告——
盈利难成普遍现象，72%房企计提存货跌价准备
一、营收与利润规模均下滑，行业盈利不容乐观
1、营业收入下降13%至14572亿，毛利润下降34%
2、毛利率下降至11%，房企利润亏损持续扩大
3、商业呈现弱复苏态势，整体投资物业收入增长9%
二、超半数房企净利润亏损，修复盈利水平要靠第二曲线
1、九成房企毛利润下滑，部分企业高毛利率由经营性业务支撑
2、58%企业净利润为亏损，央企也难逃净利润下滑命运
3、行业ROE水平进一步降低，保持在历史较低水平
三、销管费用规模整体压降，未来存货跌价风险仍存在
1、投资物业重估仍存压，亏损企业占比超三成
2、房企计提跌价准备453亿，市场疲软下仍有拨备风险
3、四成房企合联营亏损，部分房企退出合作项目减少风险
4 、96%房企管理费用出现下降，行业销管费用率为5.86%
四、总结
排版丨土木
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