大家好，我是堂主。
前几天收到一个小伙伴的私信，说有朋友被叫去收房租税，想听听老城头聊聊这个。
作为一名听粉劝的阿婆主，又恰好是中秋假期，那这期我们就来聊聊这个房租税。
这个房租税是什么？具体有什么税款？会给打工人带来什么连锁反应，租金会上涨吗？以及对楼市的作用是什么？
首先，房租税不是现在新出的，多年前就有了。
早在2012年，财政部和国家税务总局就发布了《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》，一些试点城市开始征收房屋租赁税。
所谓房屋租赁税，包含了多种税款：增值税、房产税、城市维护建设税、地方教育附加税、个人所得税等。
征税流程是这样的：房东和租客签订租房合同后的三天时间内，出租人需要到社区备案，然后去缴纳房屋租赁税。
不过，由于房东担心交钱，因此基本所有房东都不会主动备案。
到了近几年，做过多次调整。比如在疫情期间，出台减轻个人房东的租金税负。
2021年1月，云南、湖南、河北、黑龙江等省份税务部门先后发布公告，明确住房租金实际税负低至0.5%-1%。
那时云南1000元租金，房东最低只需缴纳5元个税。
不过，还需要缴纳1.5%的增值税，和4%的房产税。
总体下来，租金实际税负在5%左右。
这里补充一点，这里说的4%的房产税，说的是住房租赁的税率，如果租的是商铺或者是其他，那租金之下的房产税率是12%。
说说两个对于“房东税”有直接影响的政策文件：
一个是在2022年，北京出台住房租赁条例，成为全国首个实施租房网签的城市。
前面说了、基本所有的个体房东，都不会去备案的。
不备案是吧？那行！北京直接搞了租房网签合同。
——为租赁当事人提供住房租赁合同网签、登记备案、信息查询和核验等服务。
另一个是从2021年到现在一直在推进的金税四期。
金税四期的重点，就是“以数治税”、以大数据为驱动，把企业和个人在涉税、非税行为方面的数据都打通汇聚起来。
不知道大家注意到了没，今年6月份的时候，个人所得税APP新增展示了五项个人所得。
其中有一项是财产租赁。
这个其实就是把房东所有的出租收入，都纳入大数据的统计范围内。
怎么去看待房东税呢?
短期来看，租金上涨是难以避免的。
长期来看，整体是利好租客市场的。
你想啊，要是所有城市都跟北京一样，为租赁当事人提供住房租赁合同网签。
那这个网签合同肯定不会是乱来的，像提灯定损这类事情的发生概率，就会大大减少。
现在房东要押你半年一年的租金，在这种情况下，房东容易变成押金刺客。
真实故事计划报道过这样一个事，说一个女生留在上海过年，为了让家里有个过年氛围，就在门上贴了个福字。
可没想到，门上贴的“福”字却成为被扣押金的理由。
你要知道，打工人本就是为了碎银几两才漂泊他乡。
退房的时候，这里不行，那里不对，几百上千的扣，真的让打工人很受伤。
七普数据显示，我国流动人口总数超过3.7亿，占全国总人口的26.62%。
国家人口计生委流动人口服务管理司发布的流动人口发展报告显示，大概有三分之二的流动人口会选择租房，也就是近2.5亿人在租房生活。
所以，住房乱象必须得到整顿。
当然，并非所有房东都是押金刺客，也并非所有房客都是安分守己的。
说白了搞网签租房合同，是防小人不防君子。
虽然当下短期是会让租金上涨一些，但长期来看是好的。
至于为什么要增加房屋租赁税？很多人说是土地财政收入锐减，急需找到新的增量。
这话不假，但只说对了一半。
另一半影响，是通过租金的稳步上涨，进而去稳住楼市。
当下房东是不愿意承担这个税负的，那么最终是转嫁到了租客头上。
所以租金短期是会呈现上涨趋势的。
格局更大的说法，“房东税”会帮助租金回报率回归到一个合理的水平。
《2024年第二季度中国货币政策执行报告》中有一句话是这样说的：
——租金是影响住房价值的核心变量。
并且提出租赁住房总的收益率在静态租售比基础上有望提升至3%以上。
我们现在房子的租金回报率，是还没有达到这个目标的。
诸葛数据显示，2024上半年重点50城租金回报率较上年上升0.07个百分点至2.03%，创自2019年以来新高。
虽然是创了新高，但离目标3%，还是有不小的差距。
这里面也是有好消息，就是2024上半年重点50城租金回报率，跑赢了银行存款利率。
现在银行存款利率都进入1字头了，而50城租金回报率却抬头来到2字头。
我看最近讨论“租售比”的声音比较多，说租售比创新高，跑赢了银行存款收益。
这话不假，但是个人觉得，这个听听就好，现阶段不必太过认真。
租售比，指的是房屋年租金与房价之比。
在这个公式中，分子是房屋年租金，分母是房价，现在二手房价蹭蹭往下降，普遍降了30%，这不分母变小了，租售比自然就高了。
租售比是住房资产的当期收益率，可是房子现在还在探底，这时候拿这个去跟存款收益比，有一说一，多少有点刻意了。
央行二季度货币执行报道中，说到了一个预期目标：租金收益率将高于多数资产回报率。
租金收益率，其角度是从资产回报率去观察楼市。
但还有另一个角度是能够看到楼市的底层支持：——房价收入比，指的是一个地区房子总值除以家庭可支配收入。
简单点说，就是一个家庭需要用付出多少年的可支配收入，才能购置一套住宅。
中信建投数据显示，
我们一线城市的房价收入比普遍在20以上
其中，北上广深的房价收入比分别为32、38、32、30。
其他主要的亚洲国家核心城市房价收入比大致落在15-25的区间，
而欧美国家重点城市房价收入比则落在15以内。
也就是说，同样是工作三十年，你在北上广能买到一套房子，但是你在纽约、东京，至少能买到两套房子。
显然，现在我们购房的压力，还是偏高的。
租售比是市场部门的资本回报率，房价收入比是居民部门的购房能力。
是通过居民部门来托举楼市，还是通过资本收益来拉动楼市，这是一道选择题。
要我选的话，大概是选择给居民部门减负，个人认为目前真要讨论房子，第一要关注的点，还是在于价格，在于收入比。
推动房东税，短期内租金稳步上涨，让房子的资产回报率抬头，这也是一种选择，并非没有道理，毕竟可以吸引资本进入楼市。
问题是现在这个“资产”的实际价格，还未企稳。
这个思路其实还是把房子作为一种资产属性，而非是居住属性。
我是堂主，希望内容对你有所帮助，我们下期再见~