图片来自深圳乐居图片来自乐居房情报图片来自业主图片来自小红书图片来自深圳市城市留言板
作为整个保障房体系中的有力一环，人才房刚开始出现在市场上时，其6-7折的价格被认为是“背刺”同地段商品房，各个人才房项目的认购数也反映了其火爆程度。
然而，时过境迁，局势逆转。曾经备受瞩目的人才房，如今却面临着“卖不出去”的尴尬局面。商品房的降价、打折反而开始“背刺”人才房。
近期，光明某人才房项目开盘，开盘均价27438元/㎡，总价约158万元-253万元，精装修交付。
按理说，这个价格在深圳已经非常有竞争力了。以现在2成首付计算，该盘最低首付31.6万元、月供5900余元即可获得1套光明两房！
可是，即便价格低到这个水平，去化成绩依然低到令人发指。
实际上，深圳市人才房的销售一直处于“叫好不叫座”的局面。
此前的人才房项目，大多在认购阶段能够达到1:5甚至1:10的认购比，但最终的去化成绩往往和认购的火爆相比有所差距。
但是，能像这个项目一样，去化直接挂零的的确还没出现过。
根据深圳乐居的统计，今年至7月31日，共计入市13批次的人才房，覆盖9个项目，共计5068套房源。
这些项目的首批次去化均在90%以上，甚至接近“日光”。二批次去化虽然有所下滑，但是认购比也都非常火爆。
人才房突然就不“香”了？在这一局面背后，究竟隐藏着怎样的市场逻辑和定价困境？
人才房的定价之痛
人才房去化的尴尬，首先源自市场的快速变化。二手房市场的温度不断下降，新房市场亦感受到了寒意。降价，成了众多房产项目自救的手段。
在这种背景下，人才房的定价体系遭受了前所未有的冲击。
随着深圳房价的调整，原本以商品房价格六折推出的人才房，其价格优势正在不断削弱，甚至，“周边商品房价格6折”的杀手锏也开始名存实亡。
文章开头的光明人才房项目去化挂蛋有一定特殊性，其位置距离目前最近的地铁站约3公里，配套比较一般。但同在光明，另一个由国企开发的人才房项目就比较有代表性了。
该项目更靠近光明中心区，开盘均价约2.89万元/㎡，开盘两房户型602套，648户认购，销售75套，去化率12.45%；三房户型共223套，545户认购，卖了81套，去化率36.32%。
而在距离项目步行距离不足1.5km（百度地图测距），最新开盘了一个按照建筑新规设计的商品房，开盘85-113㎡的3-4房，其折后均价约4.35万元/㎡，总价区间在343-529万元。
因为商品房项目最低三房，所以我们仅比较三房户型：
以总价计算，人才房三房起步价259万，而商品房三房折后起步价343万，大约是商品房的84折，根本不是6折。
两厢比较，只有在以均价计算时，人才房才能达到商品房的66折多。
那站在购房者的立场上，总价上稍微加点钱，就可以不再接受“10年内限制流转，10年后补差价才能流通”的限定，岂不更好？
不仅如此，该商品房项目按照建筑新规设计，使用率达到80%，以套内均价计算，人才房的价格优势可能更小。
周边商品房的“折扣战”，直接导致了前期以较高价格购买人才房的购房者面临资产价值缩水的风险。
有意思的是，当初正是以人才房和安居房为首的大量保障性住房的入市，压制了商品房的市场需求，影响了商品房市场的稳定。
2022年底，以星河开市客人才房为首的人才房项目开始入市，狠狠地给价格正在螺旋下滑的商品房“背刺”了一刀。
“目前来看，我们这个项目应该是这一批里面最火爆的，上千组是绰绰有余的，最终的总数甚至可能上万”。
在当时，星河开市客环球商业中心的销售人员面对记者采访时这样表示。另外，龙岗安居玥龙苑、颢龙苑两家的销售人员则表示，到访量都挺不错，比星河开市客差一些。
最终，深圳首批入市的6个人才房项目两房有3个项目全部选完，仅有位于龙岗宝龙的2个项目和一个位于大鹏的人才房项目去化寥寥。
当时，不少地产从业人员都对商品房市场的未来产生了担忧。在他们看来，面对人才房“市场价6折”这一杀手锏，商品房很难有什么还手之力。
只是没想到，时光来到现在，原本以优惠价格吸引人才的策略，在市场整体降价的大潮中却显得力不从心。人才房的定价，似乎成了一道难以逾越的坎。
定价机制：死板的数字游戏
如果说市场的快速变化是人才房困境的外因，那么定价机制的死板则是内因。
去年7月，深圳市发布了《深圳市共有产权住房管理办法》，明确表示不再建设人才房。
不过笔者致电深圳市住建局保障署，工作人员也表示目前尚未接到剩余人才房数量的相关通知。
而在定价机制方面，工作人员也表示没有相关信息可以透露。
面对卖一套少一套的局面，可能官方也缺乏动力针对这种局面进行改变。
但是在这个过程中，我们可以看到，在一些地区，人才房的定价似乎成了一场数字游戏，一旦确定了价格，就如同刻在石碑上的文字，难以更改。
例如，如果一期人才房以3万/㎡的价格出售，即便市场环境发生变化，二期人才房的定价也不敢轻易降至2.5万/㎡或以下。
此外，我们也从未看到过像是商品房那样的折扣规定，出现在人才房身上。人才房只会按照配售均价销售，缺乏像是商品房那样的市场销售机制。
而在实际中，人们却又会把人才房和商品房放在一起比较。
这种死板的定价策略，不仅限制了人才房的竞争力，更引发了潜在的维权风险。
“团建”风波：交付质量之殇
价格的刚性，看似维护了前期购房者的利益，实则是一把双刃剑。一旦房价下调，便可能引发维权风波，开发商和政府都可能陷入舆论的漩涡。
除此之外，人才房作为大量国央企，甚至市、区安居集团直接参与开发的保障房类型，不少也在交房时被曝出质量问题。
今年3月末，位于龙华区观澜片区的人才房安居峰景苑交房时被曝出质量问题，一时间引起轩然大波。最终，龙华区人才安居集团直接面向舆论公布补偿方案，这起风波才逐渐平息。
而在小红书上，键入“深圳人才房质量”，可以搜索到大量相关笔记，都是用户曝光、吐槽人才房交房货不对板和以次充好等质量问题。
另外，在深圳城市留言板上，有关人才房质量的留言同样层出不穷。
这种“团建”风险，无疑加剧了人才房销售的难度，使得开发商在定价时更加谨慎，甚至宁愿选择不降价，也不愿意面对可能的维权问题。
现有定价机制亟需改变
其实从上面的例子就可以看到，商品房作为纯市场化的产物，可以根据市场情况进行针对性的折扣和营销。
但是人才房作为保障房的一员，本身就是政策产物，是“非市场化”（注意，不是“逆市场化”）的产物，却又要在定价上强行和市场化的商品房连接。
当你要把两个本身泾渭分明的事物连接在一起，那必然会出现意想不到的问题。
面对人才房的困境，我们呼吁监管层能够重新审视定价机制，打破价格的刚性束缚。
笔者认为，不妨考虑设置价格区间而非固定的价格节点，给予市场更多的自由度和弹性。
这样，人才房的定价可以更加灵活地响应市场变化，既能吸引人才，又能避免因价格问题引发的不必要纠纷。
房地产市场需要呼吸，人才房更需要在市场的浪潮中自由航行。通过改善定价机制，我们期待人才房能够重焕生机，成为城市吸引人才的亮点，而非市场的痛点。
只有这样，人才房才能真正成为城市发展的助推器，而非负担。