文/乐居财经 林振兴
惨淡的地产形势，让地产老兵冯军山都不得不感叹难。
9月3日，在中铁置业北京公司上半年经济活动分析会上，党委书记、执行董事冯军山对台下一众员工坦言，“当前北京公司正处于成立以来形势最严峻的一年”。
在公司内部，冯军山喜欢“开药方”，他认为现阶段北京公司不仅要开源节流、过紧日子；还要调整营销激励政策，关注项目品质，盘活现有资产。
如何盘活资产？以价换量成为眼下开发商的唯一出路，中铁置业北京公司也不例外。
8月下旬刚开盘的京玺，最早想卖4.8万/平，结果传言被建委约谈。但实际上，该项目价格还是偷摸降了不少。京玺置业顾问向乐居财经表示，99平以下户型房源有4.7万/平，甚至120平户型也有不超过5万/平的房源。对比5.9万/平的指导价，肉眼可见直降了一万多/平。
虽然京玺想5万以下单价快跑，但开盘结果却不尽人意。取证59天，京玺在北京住建委网站上的成交为“0”。
对于中铁置业北京公司而言，以价换量这个“药方”，目前药效还不是很明显。中铁置业北京公司总经理、党委副书记李定环，则在上半年经济活动分析会上开出了另一剂药方，除了要有效盘活资产、持续跟踪获取项目、确保项目交付，还要做好清收清欠。
做好债务清欠，谈何容易？中铁置业北京公司旗下子公司被活动公司、设计公司告上法庭，甚至还被工程商和地产代理商连连追债。
京玺没“惊喜”
7月17日，北京大兴区黄村镇的京玺楼盘取得预售许可证，准许销售面积6.96万平米，12栋楼712套房，拟售价格在5.43万元-6.31万元/平米。
京玺出现的运气不太好，赶上了北京新房市场不景气，城南新房大跳水。该项目附近在售新房有中铁兴创逸境预售价约为5.25万元/平方米，大兴星光城预售价格约5.4万元/平方米，二手房绿地海珀云翡价格约4.5万元/平方米。由此可见，周边市场行情并不足以支撑京玺用指导价卖房。
看完京玺项目的黄小姐告诉乐居财经，“交房（2026年底）太晚，还有装修里面的储物空间虽然开发商给做了，但不符合个人的需求，有点鸡肋，还不如不装。再加上京玺的位置有点偏，（我）宁愿买晓月和风或者颐和公馆。”
业内人士则分析称，该片区客户群体被分流的厉害，大户型改善购买群体基本买西红门橡树湾和玖玥府，因为西红门东板块规划更完善，加上学校和地铁的加持，以及现在还推出了不少特价房；小户型基本会买清源路星光城和晓月和风，周边配套和城市界面可以说碾压京玺，而且星光城还是准现房。
从保值角度看，京玺所处大兴黄村的地缘客户普遍不认可京开高速以东片区，项目去化更多的还是依赖主城区外迁客群，后期保值增值也会受到影响。
最令外界“惊吓”的是，京玺的得房率创下了11层以下洋房纪录新低，全部没有超过80%。
作为南五环外的一个刚需盘，京玺的得房率为何如此之低？业内人事分析称，京玺是第一个在大兴区通过防火挑檐偷面积的楼盘。偷面积太多，导致产权上的得房率变低。
京玺所处大兴黄村板块的6021地块，是中铁置业 兴创置地组合于2023年12月6日以19亿元拿到，溢价率1.06%，楼板价27096元/平方米，规划建筑面积70121.08平方米。
拿地公司是北京诺德兴创置业有限公司（简称“诺德兴创”），由中铁置业集团北京有限公司和北京兴创置地房地产开发有限公司分别持股65%和35%，注册资本18亿元。
紧接着2024年2月6日，诺德兴创投资设立北京诺德兴泰置业有限公司（简称“诺德兴泰”），为京玺的项目公司，注册资本9.5亿元。4月2日，诺德兴创新增了两笔股权质押，分别向首开股份和住总地产质押了诺德兴泰23750数额股权，换算成股权为25%。
在地产圈取得项目股权的方式，一般先质押项目公司股权，然后再变更为正式股权。由此推算京玺后续的股权结构为，中铁置业北京公司32.5%、兴创置地17.5%，首开股份25%、住总地产25%。
然而，五个多月过去，京玺的股东仍是中铁置业和兴创置地。
在帝都，中铁置业热衷于组团开发楼盘，它深谙“抱团取暖”的好处，可以减小资金压力，降低开发风险。中铁置业集团北京有限公司成立于2003年，注册资本70000万元，旗下14家子公司中，有一半是合资公司。
例如，北京兴翃置业有限公司是中铁置业北京公司与华润置地开发（北京）有限公司共同出资设立，双方分别持股40%和60%，注册资本528800万元。据乐居财经了解到，兴翃置业是橡树湾三期的开发商。
再如，北京兴晔置业有限公司也是中铁置业北京公司与老朋友华润置地北京公司、兴创置地共同出资125000万元设立，三方分别持股43%、42%和15%。
据乐居财经统计，中铁置业北京公司的房企合作伙伴还有华侨城、北京建工地产、碧桂园，此外，它还与兄弟公司中铁物贸、中铁四局、中铁北京工程局等合作。
合作方“讨债”
作为堂堂央企开发商，中铁置业北京旗下全资子公司——北京中铁诺德隆兴置业有限公司（简称“中铁诺德隆兴置业”）却因为拖欠费用，屡屡被合作方告上了法庭。
中铁诺德隆兴置业是中铁诺德阅墅的开发商，它与北京元隆博雅文化发展有限公司（简称“元隆公司”）曾签订《中铁诺德阅墅周末暖场合同》，元隆公司负责诺德阅墅活动的实际执行。另据元隆公司自行制作的暖场活动结算单载明，金额总计（含税）共688858.796元。
此外，中铁诺德隆兴置业与元隆公司还签订了《诺德阅墅项目冬施包装制作合同》，合同含税总价350000元。元隆公司称其已经按照合同约定履行合同义务，为讨要合同款，它将中铁诺德隆兴置业告上法庭。最终法院判决，中铁诺德隆兴置业支付元隆公司60万元及违约金。
此外，北京无限建筑设计有限公司也将中铁诺德隆兴置业告上法庭。该设计公司是中铁方委托代为进行北京某项目售楼中心、合院、上叠、下叠等部分的软装设计及采购陈列事项，设计公司称，截至起诉时对方仅支付了6985207.5元，剩余867642.5元经多次催要未予以支付。最终，法院判决中铁诺德隆兴置业支付北京无限建筑设计有限公司工程款867642.5元及逾期付款违约金。
除了活动公司和设计公司，还有地产代理商“北京墅生活咨询服务有限公司”也用法律途径，向中铁诺德隆兴置业成功讨回服务费21.7万元。
不仅被合作商追债，中铁诺德隆兴置业还收到购房者的一纸诉讼。
事件源于，黄先生欲购买顺义诺德阅墅项目XXX房屋（以下简称涉诉住宅），但因他当时社保未满5年，不具备北京市住宅购房资格，而储藏室、车位不需要购房资格，为锁定该房源，双方协商先就涉诉住宅附属的两个储藏室及两个车位分别签订相应预售合同。
2020年11月17日，双方签订四份《北京市商品房预售合同》（商业、办公等非住宅类），约定中铁诺德隆兴置业将位于顺义区诺德阅墅下的两个仓储、两个车位出售给黄先生，合同约定的总价款分别为1718400元、458400元）、420000元、420000元。
2021年12月6日，中铁方向黄先生发送催款函，载明：截止今日，您已付房款共计5339908元。自您支付首付款至今，我司多次与您沟通签署房屋买卖网签合同并支付剩余款项的事宜，但是截止本函发出之日，您仍没有答复，也没有再支付任何款项……若您仍未回应，我公司将不排除依照合同约定解除预售合同，届时您除承担违约责任外，给我公司造成其他损失也应当全部赔偿。
黄先生自认其于2021年11月获得北京市住宅购房资格。他称其对中铁公司信誉存在严重质疑，且不认可住宅价格、交付时间，故不同意就涉诉住宅签署购房合同，并主张根据补充协议第三十三条约定，储藏室、车位的预售合同附随于涉诉住宅的预售合同，因双方未就住宅签署预售合同，故储藏室、车位的四份预售合同应当解除。
此外，他认为中铁诺德隆兴置业所售仓储和车位是规避国家购房政策，双方之间所签订的以上《北京市商品房预售合同》存在巨大的法律风险。于是，黄先生经多次交涉要求被告退还款项，中铁诺德隆兴置业均以各种理由予以推托，他认为自己的资金被开发商无偿占用，遂起诉至法院。
最终法院判决，解除黄先生与中铁诺德隆兴置业于2020年11月17日签署的四份《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》；同时，中铁诺德隆兴置业返还黄先生4839908元。
“铁面”书记
北京公司在中铁置业内部有着举重若轻的地位。根据一份评级报告显示，北京、贵阳及上海对中铁置业2023年对销售业绩贡献较大，全年销售额合计占比接近60%。
但三年前的中铁置业北京公司，却不是公司的“顶梁柱”。彼时，北京公司正处于艰难发展阶段，规模和贡献不成比例。这既有项目开发的阶段性因素，更多的是在企业内部管理方面存在差距。
作为中铁置业北京公司党委书记、执行董事，冯军山带领干部职工一起找问题、找差距、找原因、找办法。他通过获取新项目实现持续发展，通过快去化获得现金流，通过挂牌督战确保按期交房，通过招采降低成本，稳住了企业发展大局。
经过三年的奋斗，中铁置业北京公司的规模和效益逐年攀升，站稳集团第一阵营。冯军山本人也获得了中国中铁“劳动竞赛先进个人”和中铁置业“优秀党务工作者标兵”称号，今年4月，他还被中铁置业授予2023年度“置业之星”荣誉称号。
在内部，冯军山是一位铁面书记，他敢于整治干部队伍，把部分不敢担当、不思上进的干部调整岗位，对个别内外勾结侵害公司利益的“害群之马”坚决予以辞退，并用法律武器为公司挽回损失。一些合作商反应，北京公司的活儿不好干了，钱也不像以前那么好挣了。
此外，他经常对一些管理工作中或项目上出现的问题当众“刨根问底”，让一些不负责任、不求甚解的干部职工下不来台。“冯书记可不好糊弄，不懂装懂的人两句话就被问住了。”内部员工表示。
冯军山是工民建专业出身，他于1988年由初中考入陕西铁路工程职业技术学院的工业与民用建筑专业8831班，当时校名叫渭南铁路工程学校，是一所部属中专。
在那个年代，初中考中专是农村孩子早日“跳出农门”的主要途径，但是招生名额有限很难考。铁路上是铁饭碗，搞建筑的收入高，部属中专又是各类中专中最好的，于是冯军山的父亲就做主帮他填了志愿。
为了上学，他坐了几个小时的绿皮车从河北邢台来到渭南。当时学校是按照高中的模式管理的，冯军山有一次因为起晚了没出操，被叫到学生处老师那里做检讨。而且，每次期末考试后，学校都会把成绩单寄到家里。第一学年考理论力学时，冯军山只考了60分。
除了在课堂学习，冯军山还去过西安铁路分局机务段，体验蒸汽机车司机的工作。去过渭河化肥厂建设工地，和工人师傅一起搬砖抹灰。或许是学生时代的经验，让冯军山到现在也爱去一线聆听炮火声。
眼下，冯军山还有一个头疼的事情，中铁置地北京公司的拿地势头相较前两年已收敛许多。今年上半年，其在战略大本营北京的土拍市场上鲜有收获。根据评级报告显示，截至2024年3月末，中铁置业在北京的全口径土储分布面积仅占7%。
另据乐居财经了解到，2024上半年，中铁置业实现营收约69.87亿元，同比减少57.29%；归母净利润约-10.44亿元，而上年同期为-1.67亿元。
截至2024年6月30日，中铁置业资产总额为1733.79亿元，负债总额为1304.50亿元，资产负债率为75.24%。