作者 | 飞天小女警
文章来源 | 格隆汇楼市
贷款上班可能已经不够了，还要连房子都抵押。
房地产下一阶段
房地产走到了哪个阶段？
大概能从今天（9月13日）一则很火的倡议书可以窥见一斑。
今天一则倡议书刷了屏。
内容大概是，南京一家以建筑施工业务为主的工程公司，因为被建设单位拖欠9个多亿工程款，加上手中开发的住宅项目滞销，面临资金困难，倡议公司员工拿出手中的房子向银行抵押帮助公司融资，渡过难关。抵押房子的担保方为公司，并且作为感谢，公司年底将给予2万元的奖励。
（来源：网络媒体）
行业收缩，公司经营出现困难，倡议员工施以援手共克时艰是常有的事，也在情理之中。
但倡议员工拿出手中的房产抵押帮助公司度过困难的还是第一个。
这也说明了一个问题，这家公司大概率要么已经拿不出什么资产向银行抵押贷款的了，要么在银行的信用已经很低。根据天眼查显示，该公司目前成为被执行人，执行总金额约585.39万元。
要知道，这家公司实际在江苏的实力并不小。
成立于1996年，注册资本5亿元，2022年曾经进入过江苏省住建厅公布的2022年度建筑业“百强企业”名单，已经熬过了将近30年的风雨，旗下也有多家参股公司和分支机构，涉及的业务范围包括股权投资、物业管理、小额贷款、园林工程、建筑劳务等多个领域。
所以虽然只是建筑公司的一则倡议，作为深耕行业的公司，也深刻反映出当前房地产行业一些不争的事实——
1、房地产开发项目收缩，导致下游建设公司几乎无工程项目可做，即使有项目可做，也依旧需要大量的垫资，对现金流或者贷款要求依旧很大
2、即使开发商已经拖欠大量的工程款，建筑公司也不得不继续承接工程项目
3、虽然支持房地产相关的贷款融资政策一直密集出台，但银行依旧对建筑公司收紧了贷款
4、建筑行业纷纷裁员降薪或者倒闭
5、南京的新房滞销，并且体量不小
所以，就算是有这样实力的公司，一旦被拖欠款项也难以持续经营，可见整个建筑行业的严峻。
按照当前的趋势，接下来各个房企或者建筑公司使出浑身解数“活下去”选择什么样的另类求生法则也就都不稀奇了。
南京的价格也很卷
倡议书里提到一个很重要的信息——朝悦府大量商品房滞销。
这个量到底有多大呢？
环鑫朝悦府位于南京市高淳区芜太路以南、北漪路以西，是环鑫地产打造的高淳区明星项目。
项目19栋住宅，分2期开发建设，共645户住宅，2021年7月就已经有首批房源入市。
2021年7月1栋、2栋共87套住宅入市，但截至今年9月13日才成交62套。
到了今年5月20日，10栋、12—14栋、16—18栋入市，共233套房源，截至9月13日只卖出了一套。
这些滞销房源，备案单价约1.1万/平，总价区间大约在100万—250万左右。
要知道这个项目是南京环鑫房地产开发有限公司在2020年经过3轮竞价后最终以成交价16500万元拿下的地块，属于高淳区主城区板块范围，距离地铁S9号线高淳站约700米，周边小区成熟，出行方便，生活配套充足。
但就是这样的位置，依旧卖不掉，开发商无法回笼资金。
毕竟滞销已经不是边缘板块或者南京主城区板块的问题了。
根据南京网上房地产显示，截至2024年9月13日南京市二手住房总挂盘房源已经达到161625套，其中高淳区二手房住宅挂盘1059套。
而根据南京网上房地产显示，南京2023年—2024年8月二手住宅成交量在今年2月受到春节假期的影响出现了断崖，随后在全国以及南京陆续的利好政策加码开始出现反弹，8月南京二手房成交8292套（含高淳、溧水），环比下滑16.8%，同比上涨19%。
但值得注意的是，从二手房成交均价来看，自去年以来二手房价格呈现出下滑的趋势，根据我爱我家南京研究院数据显示，8月二手房成交均价22130元/㎡，环比小幅下跌2.8%。
这就说明了一个问题，南京楼市同样在“以价换量”，市场通过降价的方式才得以维持成交量的平稳。
比如位于江宁区禄口的翠屏城，二手住宅2018年成交历史高峰站到了1.8万+/平，但到了今年，成交单价已经不到1万/平，5月开始掉到了7000+/平，甚至6字头。
（来源： 房天下 ）
比如位于建邺区奥体的典型小区，2020年成交历史高峰去到了5万+/平，甚至6万+/平，但今年5月成交单价掉到了3.4万+/平，而同片区的和府奥园2020年成交历史高峰去到了7万+/平，5月后成交单价掉到了3.2万+/平。
（来源： 房天下 ）
再比如位于秦淮区洪家园的保利堂悦，同样是片区的典型楼盘，2021年成交历史价格5万+/平，但今年5月后3万出头一平就有成交，甚至在5月曾成交过一套连3字头都没有的84.59平户型，而8月成交一套100.28平户型，成交总价约335万。
（来源：房天下）
所以南京的二手房波动性并不亚于市场所关注的深圳、杭州等热门城市。
换句话说，本地开发商表面看还有项目可做，还有利润可赚，实际上手里没钱，手中的项目也无法变现，现在的节骨眼，干也不是，不干也不是，也就只能选择这样的下策。
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