作者|罗乾波
出品 |波哥看楼市
01
通缩终于被摆上台面了
9月6日，在上海外滩金融峰会上，前央行行长易纲罕见表态：
“中国面临内需疲软的问题，尤其是在消费和投资方面。中国现在应该把重点放在抵挡通缩压力上。”
“通缩”，这个词，终于并也是首次被提起了，也因此第一次被摆上了台面。
同时，他还讲了一句话：关于通胀和通缩，中、美、欧处于不同的周期之中。疫情期间，欧美出现了高通胀，而中国在过去五年中对抗的是通缩压力。
注意，他说，过去5年，我们对抗的主要就是通缩压力。
那么，他为什么能够提前看到通缩压力呢？大致有：
1、长期因素：人口老龄化会导致居民预防性储蓄上升、消费倾向下降，因此对通胀产生抑制作用。
2、内外失衡：我们是世界工厂，欧美国家是世界市场，如果出口受阻，那么我国庞大的产能只能内部消化，结果就是价格战，把价格持续往下拉。
3、内部因素：“薪资-通缩”螺旋。这几年企业基本上都明白了一件事儿，要想活下去，必须降本裁员增效。如今全社会各行各业，哪个行业或企业没有降薪裁员的压力？
可知，这种通缩螺旋很麻烦，因为降薪裁员反过来会导致需求减少，企业情况恶化，导致进一步降薪裁员。
对此，业内普遍认为，目前来看，这些因素都不是短期因素，也不是短缺就能够逆转的。
如果通缩持续下去，那么国内的消费或将继续下行，餐饮、旅游、零售，甚至电商等所有面对终端消费者的行业，都将受到一系列的冲击。
小结：
据波哥看楼市观察，对相关经济学有所了解的人，都知道：
通缩的时候，物价普遍下降，消费者和企业会推迟购买和投资，期望未来价格会更低，这会减少当前的需求。产品价格与销量下降，会压缩企业的利润空间，导致企业减少生产、裁员甚至倒闭，进而导致失业率上升。
同时，通缩的时候房地产、股票和其他资产价格下跌，减少财富效应，抑制消费，进一步减少需求。资产是弹性的，债务是刚性的，通缩期间，资产缩水，债务不变，使得偿还固定金额的债务变得更加困难。
对于债务人来说，实际债务负担增加。
简而言之，通缩就像物价的“降价大甩卖”，听起来似乎不错，但问题在于，人们因为怕东西继续降价而不愿意花钱，企业因为赚不到钱而不愿意投资，大家都捂紧口袋。整个经济是需要循环的，而通缩就像经济患上渐冻症，动弹不得。
也就是说，通缩带来的直接结果即为经济衰退，其中的负面效应远大于通货膨胀，因为，至少后者还能看到繁荣的泡沫，而前者的景象则是一片萧条。
因此，在楼市上的变化，大家也就很好理解了：
通货膨胀的时期，钱相对容易赚，对未来的预期较高，为了有效对冲通胀的风险，人们可能更倾向于买房，做投资，因为钱会持续贬值，持有的现金会越来越不值钱。
然而，一旦出现通缩的现象，如上，众多商品都会出现价格不断下跌的情况，也包括房价和股价等，带来很高的投资风险，出于避险考虑，很多人就会倾向于持有现金，可是大量的持有现金仅仅能做到避险和“节流”，无法做到“开源”，从而使人们对前景失去信心，甚至可能造成经济的长期遇冷。
同时，实际上，这也跟人们对未来的预期和判断有关，也是就信心的问题，越不好、越看跌，越看跌、越萧条，所以，很多人也把通缩比喻一种“死亡螺旋”。
再回到楼上来看，在通缩的特征上也已经比较明显了，比如近年来各类政策出台了不少，为何大家还是无动于衷呢？
其本质，还是人们对未来缺乏安全感，普遍在储备现金，捂紧口袋，减少各类消费支出；而这样一弄，更加速了通缩恶化的趋势，故而，最近国家也开启了“以新换旧”和部分城市发消费券的方式，以便能提振士气、和化解通缩。
02
通缩对楼市的主要影响
据波哥看楼市分析，通缩，还另外自带和衍生出了一个正反馈类的加强机制：
价格下降——企业收入下降，但债务不变——债务负担相对加重——企业为了减少成本和偿还债务，减少支出和投资，大面积裁员——居民收入下降——需求进一步下降——价格继续下降。
同时，银行和金融机构因担心贷款违约风险增加而收紧信贷，使得企业和消费者更难获得资金，借款人消失，进一步抑制经济活动。而且，这种自我强化的循环使得经济难以自我调整，走出通缩。
可能大家也注意到了，这几年的房地产等，出现的情况也基本在上述这个逻辑内，比如，在房企端，去化艰难——化债无力——投资萎缩——裁员降本——产品减配——价格下跌——市场信任度下降和警惕——去化更加艰难等，这些情况皆为通缩在楼市的真实表现。
因此，也给楼市的发展造成了很大的问题。
那么，通缩到底会给楼市带来哪些影响呢？
下面就来简单说一下。
对此，据波哥看楼市分析，主要有两点：
◢其一，以提振信心为要，救市政策的发力点已经在有效调整了。
如上，造成通缩的核心问题，就是信心缺失，对未来缺乏足够的安全感，所以大家都苟着不动。
例如，能吃大餐的，都回家自己做饭；能买宝马的，先买辆比亚迪暂时开着吧；想买大房子的，很对人已经在转道二手房或租房领域了，等等。
虽然上面说了很多企业和投资方面的事情，但最后，都需要市场消费终端去发力，才能使那些各类商品完成最后的一跃，而变成收入和利润，没有这个核心点的支撑，首先，一切商品都将失去意义，其次，通缩的死结也永远解不开。
另外，不知道大家注意到没有，最近以来，ZF在救市政策上，似乎不再推出什么大招了，同时也把范围放得更大了，这跟以前主要针对楼市来施策的模式不太一样了。
比如，不断转向到促进消费和给人们发钱、严管大基建和严控债务规模等手段上来了，实际上说明，在救市的方式和路径上，已经出现了很大的变化，而逐步从大产业角度回归到个体等类的消费范畴上，这或许也是上述易先生的讲话能快速扩散出来的一个原因。
这，充分表明ZF对通缩问题的重视和开放胸怀，毕竟，核心的症结不能有效化解，其他很多救市举措，可能并不会再有过去那样的效果了。
而提振消费，就必须要有效去充实居民的钱袋子，而增厚钱包，就要提升就业和收入，这是环环相扣的逻辑，来不得半点虚假，不然，通缩的态势依然还会持续。
古话说，家中有粮，心中不慌。
如此，消费的信心，自然会逐步上升，商品的去化和货币的流通，也将会有效好转，通缩的寒气，必将渐渐被不断回升的信心和消费额等类“阳气”所化解和消融。
简单来说，就是，从消费端和收入端来发力，可以有效破解通缩中的核心障碍点，能快速激活其动力，从朴素的商业观点来看，达成消费和变现，也是所有商业经济门类的最终归宿。
楼市也一样。
◢其二，以有效的综合减负为实际支撑，重塑市场预期。
大家都知道“信心更比黄金贵”这句话，但是，信心的建立，是需要很多现实和客观的支撑的，不是喊喊口号就能做到的。
这是一个浅显的道理，无需多讲。
在刺激消费和改善收入上，还存在另外一个于收入相关的一体两面的问题——就是在必要的支出上，其成本能否合理降低的问题。
这是什么意思？
就用买房子的事情来简单说吧。
房价降低、新购房贷款利率降低、存量房贷利率降低、或者个别交易中的税费减免或降低等，就是一个很有必要的为购房者减轻支付压力的有效举措。
从个人或家庭收入的角度来看，购房成本减少，实际上也是其可支配收入相对增加和提高的一个反映。
比如，原来买一套房子，房价加上利息等，假设，可能要500万，但是通过房企促销、相关利率或税费等方面的扶持等，最后，全程下来，可能只要实际支出400万，而且，每个月的还贷压力大为减少，这样，从首付开始到还贷的过程中，在短期和长期上，都可以给购房者进行一定程度上的松绑和减负，那么，此类人群，其腰杆和信心等，都将会慢慢挺起来。
当然，这里的举例，是一个模糊的算法，当不得真，只是用来说明上述的观点，请不要去钻牛角尖。
当下，在购房的成本上，确实存在一些问题，高房价暂且不说，在贷款利率上，人们还是觉得高了，因此，在买房是总是觉得压力大和忐忑不安。
而且，最近，呼声很高的存量房贷利率期望调降的事情，也在业内旋风四起。
因为，这部分人群正处于还贷期间，以前基本都是在4%及以上的高点买房的，每月的还款额占据着个人和家庭收入的比例较高，加上近年的收入压力等，让这些业主苦不堪言。
可见，如果存量房贷利率打下去，在减轻这部分压力的同时，必然可以释放一定的消费能量，对国内化解通缩阶段的颓势，也是一股不少的力量。
当然，为购房者和居民减负，上面仅简单提了几点，事实上还有很多可以去做的地方，比如教育、比如医疗等等，这也是一个系统性的问题，我们期待有更多更好的举措出来。
03
有鉴于此，据波哥看楼市观察，提振经济和救市的风向，不经意间，已经发生了很多的改变，其脚步也已经更加铿锵有力了，大家都要为此点赞。
毕竟，通缩，也只是一个客观的经济问题，在国际上的情况，也比较普遍，没那么复杂，坦然正视就好了，然后全盘深度研究，自然，会找到有效的化解策略。
以前，大萧条时期的美国、上世纪90年代的日本、以及1997年的我国，不都走过来了吗？
可喜的是，国家已经在全然发力，来快速破局通缩的压力了，上面易先生的讲话，即为一个比较重大的信号。
同时，在楼市方面，众多举措正在不断推出，例如，商品化+保障房的双轮驱动、房贷利率的下调、好房子好产品好价格的市场分化等等，皆是有效应对通缩周期的有力举措，尤其加上在房地产之外的消费和就业领域的众多改变，中国楼市发生的新变化新气象，已愈加明显。
昭示出：
新动能已开始发力，楼市等局面会不断好起来！
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