1
时代在拍打你时从来都是沉默无语的，等你明白之时已经为时已晚。
最近的土拍市场，正在无声的传递出来一些信号。这些信号，会在未来几年逐渐明晰，最后成为震耳欲聋的时代之音。
8月28日，广州市规划和自然资源局发布了一个公告，要正式挂牌天河区临江大道北侧的AT080722地块。这个消息一传出来，瞬间刷爆了整个广州地产圈。
广州近10年，都没有出让过如此核心的地块了。
这块被民间称为南方面粉厂的地块，距离珠江只有150米左右，一线江景拉的满满当当。
西边临着珠江新城，距离30万+/㎡的广州第一豪宅侨鑫汇悦台只有1公里。对面就是广交会的场馆。
站在这里，琶洲、小蛮腰、广交会展、一线江景，流光溢彩的高楼大厦，广州城市所有的封面都呈现在你眼前。
地块素质也非常好。
该宗地可出让的宗地面积47448.67㎡，总计容17.5万方，容积率3.7。在以高容积率著称的广州来说，容积率并不算高。
更为吸引全广州人关注的是这块地的实用面积。
在官方推介会上，广州明确将这块地作为试点，允许它将套内阳台等半开敞空间半计容比例从原来套内的15%增加到20%，阳台的面积还允许扩大到30%。
按照这样的建筑规定，这块地的户型最高可以拉到负公摊，户型的实际使用面积拉到130%！
这么个玩法，直接把广州户型的得房率拉到历史新高度。
广州并不是供了这一块好地。
在这块王炸之地推出来两天后，广州又在货架上挂了4块地。
4块地，块块都是核心位置的优质好地。
白云嘉禾望岗AB2107019地块和AB2107035地块，距离嘉禾望岗地铁口仅仅300米，容积率才2。
白云怡新路地块，处在天河和白云的交界处，附近有当红炸子鸡越秀天河和樾府以及豪宅信达金茂府，容积率仅仅2.5。
荔湾河柳街地块，内环路以内老城稀缺地块，容积率3.5。
核心位置、有地铁、商业，带学校，低容积率，下半年广州挂在货架上的全是好货。
不是广州这一个城市这么搞。
上半年土地还能卖出去的城市，供的地都不孬。
上海今年第四次土拍，徐家汇斜土路街道地块吸引了7家房企参拍，最后被绿城以48亿元获得，楼面价高达13万/㎡。这块香饽饽的地块容积率仅仅2.2。
苏州今年上半年总共卖出了7块地，这7块地全是低密低容积率的住宅地块，最高容积率才1.6，最低容积率才1.01。苏州的土拍地块已经进化到了2以内的容积率。
成都7月19日拍出了5块地，这5块地也全部都是低容积率，容积率最低的是成华槐树店板块的1宗，容积率仅仅1.5，这5块地最高的容积率也就是2.5。
讲了这么多案例，发现问题了没。
卖面粉的供地方开始卷起来了。
土地市场买卖双方的关系发生了完全的倒转。
为了吸引开发商拍地，各个城市相继把自己压箱底的好货拿出来摆在货架上。
今年能够拍出去的地基本都具有以下的共性。
1、位置核心，要么稀缺老城，要么共识价值区域。
2、容积率都比较低，超过3容积率的地块都不多。
3、地价相对来说都更经济实惠。
2
卖面粉的供地方如此努力的供好地，肯定是为了把土地卖出去。
市场低迷期，土地市场和楼市一样都是买方市场。
买方市场，那买方就更有话语权，卖方就会显得很卑微。
就如自砍一刀的二手房业主，天天打折做特价的开发商一样，土拍市场上的卖地方也是想尽办法招揽有限的顾客上门。
毕竟，现有的开发商数量有限，他们兜里能拿出来的资金也有限。
有限的资金，你不努力让它留在自己城市，可能就会被兄弟城市给抢去。
各凭本事抢夺开发商的注意力之下，土地素质的内卷就会被摆在桌上来。
土地市场一旦开始内卷，以后你想象不到的好地都能供出来。
好地被拍卖，变成开发商手里的面粉之后，也会陆陆续续的盖成改善住宅。
改善井喷，是大势所趋。
这个大势，在我们过去一年多的各项政策和鼓励的方向上体现了出来。
去年的5月，禁墅令的相关文件失效了。今年上海青浦区土地推介会上，供出了3块容积率仅为0.8的住宅，纯别墅的小区再次悄悄的出现。
今年7月中下旬的会议里，我们提到允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。
深圳70/90的政策文件已经废止。上海今年8月推出中小套型住宅新规，高层的中小户型可以做到120㎡以下。
相比于过去二三十年，我们对商品住宅的态度发生了逆转式的变化。
过去，鼓励商品住宅市场盖刚需的房子，对大户型和豪宅的数量和比例进行限制。
以后，鼓励商品住宅市场盖改善的房子，让开发商做出更多的好产品。
在新房市场，从限制改善走向了鼓励改善和豪宅。
鼓励改善的政策和各个城市祭出的好地块契合在了一起，会让新房市场上的改善户型扎推式的出现。
开发商们要各显神通了。
在好地块上，让自己的设计充分发挥聪明才干，搞出来各种逆天的改善好产品。
什么层高3.5米的大平层，调空7.2米的复式，使用面积超130%的大阳台产品，别墅、洋房，第四代，第五代住宅，统统都能搞出来。
改善市场，将会迎来史无前例的产品大爆发。
3
以后的改善产品，就跟电子产品一样，更新迭代的非常快。
今年还是新产品新户型，到了明年就成了旧日的黄花。
这应该是过往三十来一年，改善产品遭遇的最大一波冲击。
对于想要改善的朋友来说，有更多好产品选肯定是好事儿。
但是这个好事儿也让改善朋友犯了难。
改善产品如此快的更新速度，稍微一选错可能就掉进了深坑。
毕竟房子这东西和手机还不一样。手机是纯消费的，价格也没那么高，随便它迭代快，依然不影响自己的使用。
但是改善房产可不一样，改善房产随便一套大几百万，在一线城市和重点的二线城市改善产品高达上千万。
如此贵重的大件，选错之后的代价会体现在未来在它的房价上。有可能改善选择造成的错误，需要搭进去半辈子的积蓄和收入。
送佛送到西，做人做好事儿。就给正在改善的朋友一些实用的建议吧。
如果你是正在置换改善的朋友，请一定谨记住以下的忠告。
1、在你预算可以的情况下，尽量选产品形态更加低密的小区。洋房的140㎡就比高层的140㎡要保值得多。
2、核心地段具有稀缺资源的小区和户型。像广州能够看到珠江的房子，武汉有一线江景的户型都可以。
3、买改善尽量选择核心区域没有地的地段。
4、最好是全新一代产品，得房率超高的新产品。