懂楼帝是谁？
懂楼帝团队是北京最全面的全链条置业服务商，是中房研究院京津冀区域的全链条数据运营商，团队成员均为头部房企、头部传统媒体出身，纯自营一级新盘经验，对房产行业的热爱让我们聚集在此，立志做好专业的房产咨询业务公司。比如，新盘动态、板块分析、楼盘测评、二手房砍价捡漏等。
二手房和新房究竟如何买？政策还能不能再松动？无论哪个角度看，市场数据都是政策和买房人操作的重要参考。基于此，北京紫金时代智库致力于分析每月数据，希望给楼市前行正确的指导意义。
9月10日，由中房研究院ICR、365房评主办，中经汇联合主办，中原地产市场研究院、紫金书院支持，北京紫金时代传媒协办的北京楼市8月点评会上，各位与会嘉宾给到了上述问题一个相对的确定性答案。
2024年8月北京楼市月度点评会
地点：紫金书院
出席嘉宾：
中房研究院ICR执行院长 、365房评创始人 肖勇
中国管理科学学会城镇化专委会秘书长、中经汇秘书长 陈云峰
中房研究院ICR京津冀分院执行院长、紫金时代传媒创始人 强振阳
中原地产市场研究院院长 侯春红
凤凰网 尚蕾
焦点 胡祯
百度 李晨光
知名地产博主：
房小阳
房价之外
拆哥房产
京楼汤师爷
懂楼帝
与会嘉宾参与了全国房产大V100强榜单与北京房产大V50强榜单的发布。（表单在文末）
任泽平说，悲观者正确，乐观者前行。肖勇认为，当下行业处在低迷期，但仍希望每一个地产人、买房人都要保持乐观精神。北京二手房的枯荣线是15000套，8月二手房14000多套，但现在存量只有76821套，确实发生了变化。在这样的背景下，绝对改善和绝对刚需的买房人都应该出清不那么优质的资产，去持有相对优质的资产。
陈云峰坚信，北京优质资产一定能够穿越这一轮行业低迷的周期。
首先，从二手房和新房的库存流转状态看，二手房一直处在横盘期，但从7、8月开始，业主开始捂盘，等待涨价，库存周期8个月能够卖完。
新房库存周期15个月能够卖完。
第二，以5年、10年甚至更久的周期看，北京房价目前遭遇的比2008年金融危机好很多，降价40%。这两年北京房价的确降价了35%左右，但相比武汉、南京等优秀的省会城市，还是很值得买入的。武汉二手房库存周期在6.38年，三年降了50%。
第三，北京财富、产业、人口很集中，现在买房时机比较好，且优质地段二手房是有金融属性和投资属性的，值得买入。
中原地产市场研究院院长侯春红认为，楼市政策几乎触底的情况下，北京楼市现状不是特别好，是什么原因呢？不是没有客户，不是没有存款，而是因为国内经济增长进入相对缓慢的周期，另外还有现有的城市化率66%，人口增长不是很快，新增存款近两年来呈现上升趋势，大家对经济增长的预期并不好，不希望有很大的杠杆压力。
具体表现为新房承压大，比如十八里店板块新房的潜在买房人会被北神树板块分流，或者被东四环二手房分流；比如一些纯刚需项目也面临些压力，刚需买房人希望价格更下探。
二手房相对触底了，9月预计会回落到1.2万套。比如朝阳东坝、朝青一些板块成交价已触底，部分社区单价从7万降低4万。但租售回报率挺好，能到3。海淀中关村三小社区房蜂鸟社区价格也几乎触底到2016年左右的水平。当下，维持底线价格，或转租待售等机会，成为了不少业主的选择。
房地产行业回归居住属性，而不是前些年的投资、金融属性。接下来，北京楼市的机会点在哪里？纯刚需、纯高端两端是不受影响的。从成交结构看，成交量最多的房源，还是300-500万的刚需房。
中端改善就需要根据自身需求来买卖。
左一为拆哥
拆哥房产主理人拆哥认为，相对于2023年4月，北京房价第一次跌破33%。新房降价潮即将到来，没有任何一个板块触底，现在还在博弈期。比如望京跌破25%，以后可能都会跌破30%。
未来的市场上涨机会在于，政策还可以再放松，比如限购政策、房贷利率、首付比例等还有很大的空间，市场没有达到足够的预期。
房价之外认为，现行的政策对于市场意义不是很积极。希望未来能有更好的政策放松，但绝不是0首付这样的政策。有外媒“小作文”称“正考虑调整存量房贷利率”，这才是一个众多正在还贷家庭迫切希望的。
招行行长近日在该行2024年中期业绩交流会上表示：“目前招商银行没有收到监管部门针对个人存量房贷转按揭的相关意见，相关监管部门也并未就此征求过商业银行的意见。” 算是对小作文做出了回应。
8月楼市数据
北京市住建委官网最新的网签数据显示，8月北京二手房网签量为14363套，环比下跌7.8%，同比上涨31%。这是连续第三个月成交量维持在1.4万套以上。此前，6、7月份，网签量分别为14987套、15575套。
目前成交量虽然整体较高，但二手房成交均价4.94万/平，连续6周出现下滑，挂牌均价来到5.7万。议价空间还在加大，市场进一步复苏的基础仍不牢固，市场成交的促成依赖于业主让价。
新房8月网签官方数据是5308套，环比增加1216套，环比7月大幅增长了29.7%，是自今年2月以来最高的一个月。其主要原因是部分共有产权房集中签约。但成交均价仅为51112元/㎡，创近6个月历史新低。
新房商品房住宅只有2782套，价格也出现下滑，成交均价51765元/㎡，环比下降9.44%，同比下降19.79%；商品住宅新增供应3814套，环比上涨38.81%，同比上涨27.48%。
东城区
★金额第一名：北京城建·天坛府
★套数第一名：北京城建·天坛府
东城区住宅成交12套，成交面积0.18万㎡，成交均价106111元/㎡，成交金额1.91亿元；成交排名如下：
西城区
★金额第一名：中信国安府
★套数第一名：中信国安府
西城区住宅成交5套，成交面积0.09万㎡，成交均价151111元/㎡，成交金额1.36亿元；成交排名如下：
朝阳区
★金额第一名：中建璞园
★套数第一名：中建璞园
朝阳区住宅成交258套，成交面积3.53万㎡，成交均价78725元/㎡，成交金额27.79亿元；成交排名如下：
海淀区
★金额第一名：香山樾
★套数第一名：中海富华里富园
海淀区住宅成交75套，成交面积0.99万㎡，成交均价97576元/㎡，成交金额9.66亿元；成交排名如下：
丰台区
★金额第一名：北京瑞府
★套数第一名：西山金茂府/熙悦晴翠
丰台区住宅成交222套，成交面积2.95万㎡，成交均价76949元/㎡，成交金额22.7亿元；成交排名如下：
石景山区
★金额第一名：远洋源山春秋
★套数第一名：保利璟山和煦
石景山区住宅成交130套，成交面积1.78万㎡，成交均价63596元/㎡，成交金额11.32亿元；成交排名如下：
通州区
★金额第一名：万科东庐
★套数第一名：k2十里春风
通州区住宅成交282套，成交面积3.05万㎡，成交均价50066元/㎡，成交金额15.27亿元；成交排名如下：
大兴区
★金额第一名：大兴星光城
★套数第一名：大兴星光城
大兴区住宅成交373套，成交面积4.69万㎡，成交均价48507元/㎡，成交金额22.75亿元；成交排名如下：
房山区
★金额第一名：中建国贤府
★套数第一名：中建学府印悦
房山区住宅成交442套，成交面积4.48万㎡，成交均价33393元/㎡，成交金额14.96亿元；成交排名如下：
昌平区
★金额第一名：北京国贤府
★套数第一名：北京国贤府/建发观堂府/北京建工嘉境里
昌平区住宅成交406套，成交面积4.82万㎡，成交均价45643元/㎡，成交金额22亿元；成交排名如下：
顺义区
★金额第一名：中海首开湖光玖里
★套数第一名：北京城建星誉BEIJING
顺义区住宅成交335套，成交面积4.45万㎡，成交均价42764元/㎡，成交金额19.03亿元；成交排名如下：
门头沟区
★金额第一名：中建长安麓院
★套数第一名：中建长安麓院
门头沟区住宅成交31套，成交面积0.36㎡，成交均价45556元/㎡，成交金额1.64亿元；成交排名如下：
怀柔区
★金额第一名：天恒半山世家
★套数第一名：北科建翡翠华府
怀柔区住宅成交28套，成交面积0.38万㎡，成交均价34737元/㎡，成交金额1.32亿元；成交排名如下：
平谷区
★金额第一名：北京城建·京能樾园
★套数第一名：北京城建·京能樾园/首创住总禧瑞金海
平谷区住宅成交66套，成交面积0.93万㎡，成交均价22258元/㎡，成交金额2.07亿元；成交排名如下：
密云区
★金额第一名：国祥源境
★套数第一名：国祥源境
密云区住宅成交62套，成交面积0.91万㎡，成交均价20879元/㎡，成交金额1.9亿元；成交排名如下：
延庆区
★金额第一名：住总山澜樾府
★套数第一名：住总山澜樾府
延庆区住宅成交42套，成交面积0.57万㎡，成交均价28772元/㎡，成交金额1.64亿元；成交排名如下：