大家好，我是苏北哥！随着金九银十旺季的逐步深入，南京楼市涌现出更多新行情，新态势！一方面大批新盘要推出，金九银十近10家待推出新盘之中，起码有一半是“第四代住宅”，眼看南京楼市在未来两个月里产品力和房价体系就要跃升上一个新的台阶。
另一方面呢，8月底，9月份以来，南京楼市行情出现了一些新变动，尤其是在二手房价格方面，很多主流板块，甚至是头部板块，标杆二手房价格出现了更深层次的下探，眼看房价体系又要经历一轮全新的排序，新房、二手房之间，价格体系很有可能出现断层。
01.
标杆次新小区成交首套二手房，大校场房价底部显露？9月全市房价体系重新排布？
关于南京房价的话题，是购房粉丝最为关心的话题，无论是在微信后台还是每晚的抖音直播间，粉丝们问的最多也是房价问题：“北哥，今年南京房价还会再跌吗？”；“如果下跌，那会跌到什么价位”，购房人靠把握房价走势，决定买房与否，或者出手时机；媒体靠研究南京房价走势，制造话题，喜迎流量；KFS靠判断房价走势，决定拿地与否。
南京房产圈并未因市场的持续下行，而忽略对房价行情走势的关注，反而关注力越来越强。
毫不夸张的说，北哥对南京房价走势一直有着自己独特的观点，甚至拟出了一道公式，给我的购房粉丝，以提供参考，这道公式就是南京二手房成交价基本是新房价格的2/3，但随着近期的行情变动，导致各板块一二手房价差距有所改变。
比如江核，新房售价目前处在3.2-3.6万/㎡，二手房成交价基本在2.4万/㎡左右，但江核二手房的下限房价还在降低，如保利西江月、华润国际社区等小区，最新成交价已经降到1.8万/㎡左右。江核新房、二手房价格之间差距拉大了。
大校场新房价格在4.6-5.7万/㎡，二手房价格近期却发生了不小的变化，当年的站岗、拓荒盘近期二手房成交价出现了明显上涨，2020年后开发的次新房成交价格却在下探，大校场房价体系面临重组，后文详述。
河西南房价近期震动不小，一方面豪宅房价拉胯，天琴华樟、中宁府、伟星长江之歌三大顶豪加入了“以旧换新”，房价“暗降”已成定局；普通在售新盘房价还保持在5.2-5.4万/㎡左右，星八客二手房成交价基本保持在3.9-4.2万/㎡左右。
燕子矶目前一二手房已经形成了倒挂，板块二手房如仁恒公园世纪、保利国际街区、万象天地九悦、弘阳燕江府成交价格也在2.6-3.6万/㎡之间，而新盘实际在售价格在2.4-2.6万/㎡之间。
雨核软件谷新房价格普遍在3.2-3.6万/㎡之间，二手房成交价在3-4.1万/㎡左右，一二手房价格基本相当，并且还有稍稍倒挂的行情出现。
相信这么一梳理，大家对于目前南京房价的整体布局，就会比较清楚了。
下面来具体说说大校场近期的房价走势！作为2020年后开发，当年的“机场跑道双雄”之一的金地大成雅境8月底终于成交了首套二手房。
金地大成雅境首套二手房是在8月26日成交，房源户型建面约103.93㎡3房1厅，成交总价442万，房源位于中间楼层，不满两年。
值得关注的是金地大成雅境的首套房成交单价，数据显示只有42528元/㎡，要知道3年前该项目首开时，8成首付，数百万验资，开盘价格也要4.4万+/㎡，金地大成雅境首套二手房不仅明显“破发”，而且还拉低了大校场二手房的整体价格水平。
要知道同为当年跑道盘双雄之一的文渊府，今年6月份成交的首套房源，成交单价还在4.47万+/㎡，这样看来，过了3个月大校场标杆次新房成交价再下探2000元/㎡。
虽然金地大成雅境的首套二手房成交价仅有42528元/㎡，然而该小区房价进一步下探的趋势仍很明显，市场揣测，预计未来不久该小区成交单价就将“破4进3”。
就在8月20日左右，金地大成雅境曾挂出一套“超低价”房源，143㎡4房，挂牌价格仅639万，为了促进成交，业主又自行降价59万，算下来580万就可以成交，算下来挂牌单价仅为40559元/㎡。
圈内人士戏称，如果这套房子成交，那么大校场2020年后开发的次新房小区成交价格将首次“跌破4万/㎡大关”，进入房价3字头时代。
而事实上，链家上金地大成雅境挂牌单价低于同小区首套二手房成交单价的房源比比皆是，似乎该小区成交价持续下探已经势不可挡！
而6月底、7月初，金地大成雅境挂牌价格全部在5万/㎡以上。
挂牌价格的持续下探，表明了大校场业主对于板块预期值在降低。然而近期挂牌价格明显下探的大校场次新小区并不止金地大成雅境一家。
云澜尚府的挂牌价格也在明显降低。链家页面上最新挂出的房源单价已经出现了“4字头”。
而一个月以前，云澜尚府的房源挂牌价格还高达5.9万/㎡。
2个月以前云澜尚府的挂牌价格甚至高达6万+/㎡。
要知道即使目前云澜尚府挂牌价格已经降到4字头，小区挂牌房源数量已经达到35套，但是依然没有一套成交房源，说明买方对于云澜尚府的挂牌价格仍然认为偏高，言下之意该小区房价应该还有下探空间。
与云澜尚府存在一样情况的还有金基望樾府，作为大校场标杆改善住宅，望樾府最新挂牌信息中，已经出现5字头房源。
而之前金基望樾府挂牌价格从没低于6万/㎡，甚至多套高端房源价格挂牌单价超7万/㎡。
不过令人意外的是，大校场曾经两个站岗、拓荒盘，近期成交价格却在反涨。
其中复地宴南都一期房价涨幅最大。
该小区8月份一套97㎡3房，成交单价达到36824元/㎡，比6月份同类户型，成交单价高出近5700元/㎡，涨幅达到16.6%。
复地宴南都二期8月成交房源单价也都超过了3.6万/㎡，涨势明显。
保利堂悦8月最高成交单价也高达35212元/㎡，要知道今年5月份，该小区成交价格一度跌至3万/㎡以下。
这一系列的市场现象表明，2020年之前的开发项目与2020年之后的开发项目，二手房成交价差距正在缩小，大校场房价正在回归理性。
02.
河西南第一地王盘扛不住了，终于“破发”？
这两天，关于河西南房价的消息层出不穷，对于购房人来说，可能是福利，但对于板块新盘来说，可能并非利好。
昨天文章播报了河西南曾经的博士盘青奥村首套二手房成交单价破发的消息，157.38元/㎡的大平层只卖482万，折合成交单价仅30626元/㎡，相比当年开盘价格，猛降8000+元/㎡，令人唏嘘，为何河西南滨江豪宅价格塌房如此之迅猛？
今天河西南又曝出了猛料，南京第一地王盘也绷不住了，业主开始砸盘。
提起南京第一地王盘，各位粉丝会想到哪个小区？很多人第一反应就是河西南的葛洲坝南京中国府（长江尊邸），从该项目当年拿地开始，成交楼面价至今无人撼动。
长江尊邸所在的河西南G14地块，2016年5月被央企葛洲坝以32.8亿收入囊中，成交楼面价45213元/㎡，至今还保持着南京地王“一哥”的位置。
即使今年6月19日，竞争最激烈的一场土拍，容积率仅有1.01，竞价47轮，溢价15.23%，最终被奥体建设首入囊中的河西南G11，成交单价仍然略低于长江尊邸。
而长江尊邸虽然是2019年的产品，但其产品品质仍然是南京楼市王炸的存在。全国第三座中国府、自带3000㎡会所内设IMAX影院、恒温泳池、健身房、洽谈室；首个5G科技5恒住宅。
以至于长江尊邸一直是河西南，乃至全南京豪宅房价的信心和风向标，而长江尊邸之前的确也不负众望。
今年3月3日，长江尊邸成功售出首套二手房，户型面积227㎡的4房大平层，1726万成交，折合单价高达75815万/㎡，对照当年新房开盘价，该户型售价1393-1493万左右，这套房源高出原本买入价223-333万元，成功实现溢价成交。
此后，长江尊邸在二手房市场似乎越战越勇，成交价格更是一套高过一套，7月8日长江尊邸成交第二套二手房，这套房源面积为287.44㎡，户型格局为4房2厅3卫瞰江大平层，实际成交单价高达2200万，折合成交单价高达76567元/㎡，不仅高于同小区首套二手房的成交单价，也刷新了该小区的成交价格纪录！
正当所有人认为长江尊邸的第三套成交房源，价格将再创新高的时候，令人没有想到的是，该小区的业主开始砸盘了。
日前，长江尊邸新上一套190㎡左右低楼层房源，价格创新低！根据链家的具体数据，这套房源的具体大小是189.49㎡，位于19F的6F楼层，挂牌总价只有1106万。
长江尊邸最新挂牌房源信息
目前算下来这套房源的挂牌单价只有58368元/㎡，不仅创造了长江尊邸的房价新低，就是对比2021年9月开盘加推时的价格63640元/㎡，也整整低了5000元/㎡，“破发”无疑了！
相关中介，对于这套长江尊邸的新挂房源的描述也是“亏本出货”，总价起码亏掉200万以上。
据知情人士爆料，长江尊邸此次祭出这套“抄底价”完出于业主个人原因，大概率是投资客资金链断裂，急售抛房，但长江尊邸小区整体挂牌价目前还是保持在7.8万+/㎡，部分房源甚至挂出8万+/㎡的单价，大面积砸盘现象并未出现。
除此以外，河西南另一豪宅盘，万科翡翠滨江也出现超低价房源挂牌现象，链家数据显示，一套267㎡的5房房源，目前挂牌价格1180万元，折合单价仅44118元/㎡，为小区最低挂牌价格。
融创滨江ONE，8月底成交了首套二手房，193㎡户型，成交总价915万，算下来单价只有47409元/㎡。
融创滨江ONE的房源挂牌价格也在一路走低，最低一套低楼层193㎡户型房源，挂牌单价只有46557元/㎡；最新挂牌的中楼层193㎡户型房源，挂牌单价只有49762元/㎡。
加之天琴华樟、中宁府、伟星长江之歌最近新晋加入以旧换新，河西南房价走势的确不太乐观，不知道各位粉丝怎么看？
今天文章的内容就是这些，如果各位粉丝对以上观点感兴趣，可以加北哥微信，咨询探讨！
主编简介：
苏北哥，男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。
1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。
是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。