文：任泽平团队
导读
人口是一切经济社会活动的基础，几百年来，全球史诗般的人口大迁徙引发了区域兴衰、产业更替和霸权更迭。人口带来的居住需求更是房地产发展的基本需求，引发了各地房地产市场的荣衰，美国东西海岸线城市群的繁荣映衬出东北铁锈州的衰败，中国三大城市群崛起映衬出东北的没落。是什么驱动了人口大迁徙？近年人口迁移有何新动向？未来中国人口向何处？带来哪些机会和挑战？
改革开放以来，中国跨省人口迁移经历了从“孔雀东南飞”到回流中西部，再到粤浙人口再集聚和回流黔川渝鄂，近年浙琼粤苏人口持续聚集。2021-2023年浙、琼、粤、苏年均常住人口增量分别为43万、12万、11万、11万人，人口持续聚集。同期，湘、冀、黑、豫年均常住人口增量分别为-27万、-28万、-32万、-34万人，四省人口萎缩压力大。
分都市圈看，2010-2020年深莞惠、上海、广佛肇都市圈年均常住人口增量超80万，2021-2023年杭州、上海、合肥都市圈年均常住人口增量超20万，济南、南昌、兰州等都市圈核心城市人口流入，但都市圈整体流出。
分城市群看，2010-2020年珠三角、长三角城市群年均常住人口增量超180万人，但东北、西部等区域近年面临产业结构单一，呈现人口流出趋势，2021-2023年长三角人口进一步集聚，年均常住人口增量达80万人，位居第一，高于第2至第7位的城市群年均常住人口增量之和。
分重点城市看，人口持续向少数核心城市集聚，2010-2020年深圳、成都、广州年均常住人口增量超55万，2021-2023年合肥、杭州年均常住人口增量超15万。
预计2040年中国城镇化率将达78.6%，未来20年超八成新增城镇人口分布在都市圈内部，超九成位于城市群内部，其中近五成来自五大城市群。都市圈城市群时代正在到来！
人口迁移对经济社会影响重大。人口流入地区发展潜力更大，但存在人地错配、“大城市病”等问题。人口流出地区老龄化加重，经济社会发展压力明显。人口向大都市圈大城市群集中，房地产市场将更加分化。
政策建议：一是充分尊重人口和产业向优势区域集聚和城市发展的客观规律，立足各地比较优势，顺势而为。二是进一步深化推进户籍制度改革，进一步消除人口自由迁徙的枷锁。三是优化城市群内部的空间结构，推动完善产业结构、公共服务和交通设施等布局，以推进公共服务的均等化。四是推动都市圈城市群战略，以常住人口增量为核心改革“人地挂钩”，优化土地供应。
风险提示： 部分地区数据缺失等。
目录
1 人口迁移的国际规律：从低收入地区向高收入地区，从中小城市向大城市
1.1 人口迁移基本逻辑：人随产业走、人往高处走
1.2 美国人口迁移：从铁锈8州到西-南海岸，大都会区化
1.3 日本人口迁移：从三极集聚向东京圈一极集聚
2 中国人口大迁移：从城市化到大都市圈、城市群化
2.1 地区：人口持续向南方、东部地区集聚
2.2 省级：浙琼粤苏人口持续聚集，湘冀黑豫人口萎缩
2.3 都市圈城市群：人口持续向杭州、上海都市圈和长三角珠三角城市群集聚
2.4 城市：人口持续向少数核心城市集聚，近3年合肥、杭州年均常住人口增量超13万
2.5 到2040年中国城镇率将达79%，未来20年超九成新增城镇人口位于城市群内部
3 人口迁移对经济社会影响重大
3.1 人口流入地区发展潜力更大，但存在人地错配、“大城市病”等问题
3.2 人口流出地区老龄化加重，经济社会发展压力明显
3.3 人口向大都市圈大城市群集中，房地产市场将更加分化
4 政策建议：充分尊重人口和产业向优势区域集聚和城市发展的客观规律
正文
1 人口迁移的国际规律：从低收入地区向高收入地区，从中小城市向大城市
1.1 人口迁移基本逻辑：人随产业走、人往高处走
决定人口集聚的关键是该区域经济规模及与本国其他地区的人均收入差距，即人随产业走、人往高处走。我们在2016年借鉴提出经济-人口分布平衡法则作为人口迁移和集聚的分析框架。静态看，较高人均收入地区人口净迁入，直至该地经济份额与人口份额的比值趋近于1；动态看，当区域经济-人口比值在1附近，但经济增长快于全国平均时，呈现经济高增长和人口净流入的基本平衡。总体看，工业发展需要集聚，工业化带动城市化，人口从乡村向城市集聚；服务业发展比工业更需要集聚，城市化中后期，人口向大城市和都市圈集聚。
全球人口迁移呈现两大特点：一是跨国层面，人口从中等、低收入国家向高收入国家迁移。1960-2023年，高收入经济体人口净流入规模累计1.5亿，来自中、中低、低收入经济体的比例分别为20.8%、28.1%、48.6%。低收入经济体人口迁移动力强，但难以承担迁移成本；中低收入经济体人口迁移动力强，且能承担迁移成本。二是城乡层面，人口从乡村和中小城市向一二线大都市圈迁移。1950-2020年，全球城市化率从29.6%增至56.2%，该时期所有规模城市的人口占比均明显上升，人口年均增速均明显超1.7%的自然增长水平。其中，1000万人以上城市人口占比从0.9%增至7.1%，30万人以下小城市人口占比从17.8%升至22.9%，分别上升6.2、5.1个百分点。根据联合国预测，2035年全球城市化率达62.5%，大城市和大都市圈人口继续快速集聚，但50万人以下城市人口年均增速将降至1%、略高于0.9%的自然增长水平。
1.2 美国人口迁移：从铁锈8州到西-南海岸，大都会区化
美国人口迁移呈现两大特点：一是地区层面，从向传统工业主导的五大湖区集聚，到向能源、现代制造和现代服务业主导的西、南海岸集聚。1850-1970年，美国铁锈8州人口从1023万增至7203万。1970年代开始，伴随着西欧、日本以及中国崛起，美国传统制造衰落，铁锈8州GDP占比从1970年的35.6%降至2023年的24.6%。与经济衰落对应的是，1970年以来铁锈8州人口增长大幅放缓，到2023年仅8148万，占比从35.3%大幅降至24.3%。而以能源、先进制造和现代服务业为主的加州、德州、佛州逐渐成为人口集聚中心。1850-1970年，三州人口从40万增至3794万人，占比从1.7%升至18.6%。1970-2023年，三州GDP份额从18.1%增至29.3%，人口快速增至9208万，占比升至27.5%。1970年和2023年，铁锈8州、加州德州佛州三州的经济-人口比值基本在1附近。二是城乡层面，在城市化中后期明显向大都会区集聚。1970-2022年，美国500万人以上都会区人口比重增加10.9个百分点，远高于100-500万、25-100万 、5-25万人都会区的4.9、0.9、0.2个百分点。2022年美国5-25万、25-100万、100-500万、500万人以上都会区经济-人口比值分别为0.77、0.85、1.12、1.21，大都会区依然对人口有较大吸引力。
1.3 日本人口迁移：从三极集聚向东京圈一极集聚
日本城市化进程中，人口随产业持续向大都市圈集聚，但在1973年左右从向东京圈、大阪圈、名古屋圈“三极”集聚转为向东京圈“一极”集聚。1）第一阶段，1970年代日本经济增速换挡前，三大都市圈收入水平高且经济持续集聚，人口大规模流入。1955年东京圈、大阪圈、名古屋圈GDP占比分别为23.8%、15.3%、8.6%，人口占比分别为17.3%、12.3%、7.7%，经济-人口比值为1.38、1.24、1.12，1973年经济-人口比值分别为1.22、1.13、1.12，变化不大。2）第二阶段，东京圈收入较高且经济继续集聚、名古屋圈经济份额略有上升、大阪圈衰落，1973年之后东京圈人口继续保持净迁入状态，名古屋圈人口略迁入，大阪圈人口净迁出。1974-2023年，东京圈、大阪圈、名古屋圈人口净迁入量分别为450.6万、-95.7万、2.6万人。2023年东京圈、大阪圈、名古屋圈经济份额占比分别较1970年变化5.5、-5.6、1.2个百分点，人口份额占比变化6.4、-0.5、0.6个百分点，经济-人口比值分别为1.17、0.82、1.20。
2 中国人口大迁移：从城市化到大都市圈、城市群化
2.1 地区：人口持续向南方、东部地区集聚
人口持续向南方、东部地区集聚，2021-2023年南方、北方年均常住人口增量分别为33.9万、-179.7万人，2023年东部、中部、西部、东北部人口占比分别为40.2%、25.8%、27.2%、6.8%。分南北看，2000-2023年北方GDP占比从41.8%快速降至35.1%，南北经济总量差距从16个百分点迅速扩大至30个百分点，2014年开始，北方人均GDP低于南方。2023年人均GDP前10强城市，除北京外皆在南方（不含资源类城市）。与北方经济衰落对应的是，人们用脚投票，奔向南方。2000-2010年南方、北方年均常住人口增量分别为506.2万、395.8万人，2010-2020年南方、北方年均常住人口增量分别为655.0万、114.6万人，南方年均增量多于北方，2000-2020年南方、北方人口占比分别由58.1%、41.9%变为59.4%、40.6%。随着中国人口进入负增长时期，2021-2023年南方、北方年均常住人口增量分别为33.9万、-179.7万人，北方人口流失严重。分地区看，2000-2010年东部、中部、西部、东北部人口占比分别为上升2.38个、下降1.07个、上升1.96个、下降0.22个百分点；2010-2020年东部、中部、西部、东北部人口占比分别为上升2.01个、下降0.9个、上升0.12个、下降1.23个百分点；2021-2023年东部、中部、西部、东北部人口占比分别为上升0.11个、下降0.03个、上升0.02个，下降0.09个百分点，2023年东部、中部、西部、东北部人口占比分别为40.2%、25.8%、27.2%、6.8%，东部人口占比持续上升。
2.2 省级：浙琼粤苏人口持续聚集，湘冀黑豫人口萎缩
改革开放以来，中国的跨省人口迁移经历了从“孔雀东南飞”到回流中西部，再到粤浙人口再集聚和回流黔川渝鄂，近年浙琼粤苏人口持续聚集。从各省份常住人口变化看，2000-2010年年均常住人口增量前五的省为广东、浙江、上海、北京、山东，2010-2020年年均常住人口增量前五的省是广东、浙江、江苏、山东、河南，此时期甘肃、内蒙古、山西、辽宁、吉林、黑龙江等6省人口萎缩，全部位于北方。2021-2023年，年均常住人口增量前五的省为浙江、海南、广东、江苏、贵州，同期，湖南、河北、黑龙江、河南人口萎缩较大。具体看，2000-2010年粤、浙年均常住人口增量分别为191.0万、85.0万人，2010-2020年粤、浙分别为216.9万、101.4万人，江苏两个时期分别为56.2万、60.9万人；2000-2010年黔、川、渝、鄂等中西部省份年均常住人口增量由负增长转为2010年后的正增长；东北三省由2000-2010年的年均正增长转为2010-2020年的负增长，减幅扩大。2021-2023年浙、琼、粤、苏年均常住人口增量分别为43万、12万、11万、11万人，人口持续聚集。同期，湘、冀、黑、豫年均常住人口增量分别为-27万、-28万、-32万、-34万人，四省人口萎缩压力大。
2.3 都市圈城市群：人口持续向杭州、上海都市圈和长三角珠三角城市群集聚
2010-2020年深莞惠、上海、广佛肇都市圈年均常住人口增量超80万，2021-2023年杭州、上海、合肥都市圈年均常住人口增量超20万，济南、南昌、兰州等都市圈核心城市人口流入，但都市圈整体流出。2000-2020年，33个都市圈土地面积仅占全国18.6%，其常住人口合计占比由52.0%提升至57.9%、GDP合计占比由63.2%提升至73.0%，人口、经济进一步向都市圈集聚。除2010-2020年乌鲁木齐、西宁都市圈数据缺失外，2000-2010年、2010-2020年常住人口年均增加的都市圈分别为28、29个。2000-2010年年均常住人口增量前五的都市圈分别是上海、北京、深莞惠、苏锡常、广佛肇，2010-2020年年均常住人口增量前五的都市圈分别为深莞惠、上海、广佛肇、成都、杭州。具体看，深莞惠、上海、广佛肇3个都市圈年均常住人口增量分别为108.9万、100.0万、84.7万人，成都、杭州、郑州、苏锡常4个都市圈年均常住人口增量分别为53.1万、50.9万、47.2万、40.6万人。2021-2023年，杭州、上海、合肥都市圈年均常住人口增量位居前三，分别为23.5万、21.4万、21.1万人。
从都市圈内部看，2010-2020年核心城市、周边城市人口均流出的大连、沈阳、哈尔滨都市圈，年均常住人口增量分别为-41.1万、-24.7万、-22.9万人。同期，核心城市人口流入但都市圈整体流出的有昆明、兰州等，如昆明都市圈年均常住人口增量为-8.0万人，昆明市年均增量为20.3万人，这反映出这些都市圈核心城市人口吸引力不足。2021-2023年核心城市流入，但都市圈整体流出的有济南、南昌、兰州等。另外，近年上海“控人”政策有一定放松，但相对都市圈其他城市比仍较严格，出现核心城市人口净流出、周边城市净流入的现象，2010-2020年上海都市圈核心城市年均常住人口增量较2000-2010年下降48.7万人。2021-2023年，上海都市圈内仅上海市人口净流出，其余城市均净流入。
2010-2020年珠三角、长三角城市群年均常住人口增量超180万人，但东北、西部等区域近年面临产业结构单一，呈现人口流出趋势，2021-2023年长三角人口进一步集聚，年均常住人口增量达80万人，位居第一，高于第2至第7位的城市群年均常住人口增量之和。城市群是支撑中国经济高质量发展的主要平台，其中京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游五大城市群以12%的土地、聚集46%的人口、创造57%的GDP，是国家重要的区域增长极。“十四五”规划提出：要优化提升京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游五大城市群；发展壮大山东半岛、粤闽浙沿海等城市群；培育发展哈长、辽中南等城市群。
总体看，人口、经济已高度集中于19个城市群，近年愈发向核心城市群集聚。2000-2020年，全国19个城市群土地面积占全国39.6%，其常住人口占比由83.4%提升至86.7%。除2010-2020年天山北坡城市群数据缺失外，2000-2010年、2010-2020年常住人口年均增加值为正的城市群分别为16、17个。2010-2020年均常住人口增量前五的城市群分别是珠三角、长三角、成渝、中原、京津冀。2021-2023年均常住人口增量前五的城市群分别为长三角、北部湾、黔中、呼包鄂榆、珠三角，其中，在多数城市人口总量减少的大背景下，北部湾、黔中、呼包鄂榆城市群的核心城市南宁、海口、呼和浩特、贵阳人口增量较多，因此三个城市群跻身前五。
具体看，全国经济最活跃的珠三角、长三角城市群土地面积仅占全国2.9%，2000-2020年常住人口合计占比由13.8%提升至18.1%；2000-2010年，珠三角、长三角城市群年均常住人口增量分别为132.5万、240.8万人，2010-2020年珠三角、长三角城市群年均常住人口增量分别为281.9万、181.9万人。上述两个时期成渝城市群年均常住人口增量由-37.34万变化为69.5万人。但2010-2020年东北、西部等区域近年面临产业结构单一、经济转型缓慢等问题，呈现人口流出趋势，上述两个时期，哈长城市群年均常住人口增量分别为26.2万、-63.2万。2021-2023年，长三角城市群凭借较强经济活力、创新能力，以及集成电路、生物医药等产业优势，吸引大量人口，年均常住人口增量达80.2万人，高于同期第2至第7位的城市群年均常住人口增量之和，而中原城市群内除郑州等核心城市外，其他城市人口出现不同程度下降，因此年均常住人口增量为-78万人。
2.4 城市：人口持续向少数核心城市集聚，近3年合肥、杭州年均常住人口增量超13万
人口持续向少数核心城市集聚，2010-2020年深圳、成都、广州年均常住人口增量超55万，2021-2023年合肥、杭州年均常住人口增量超15万。2000-2010年和2010-2020年全国地级及以上的单位中（10市数据缺失），年均常住人口增量为正的分别有236个、183个，占比分别为72.2%、57.7%；两个时期年均常住人口增量为负的城市数量分别为91、134个，占比分别为27.8%、42.3%。2021-2023年，年均常住人口增量为正、为负的城市占比分别为33.6%、66.4%，人口负增长城市增多。
具体看，2000-2010年年均常住人口增量前五的城市为上海、北京、苏州、深圳、天津。2010-2020年年均常住人口增量前五的城市为深圳、广州、成都、郑州、西安。其中，深圳、成都、广州以活跃的新经济产业和较为宽松的人才政策吸引人口大规模流入，三城年均常住人口增量分别达72.0万、59.7万、58.2万人；郑州、西安、杭州、重庆、长沙年均常住人口增量分别为39.7万、38.6万、32.4万、32.1万、30.1万人，这些城市均为所在都市圈的核心城市，近年城市发展较为快速、“抢人”力度较大。2021-2023年，年均常住人口增量前五的城市为合肥、杭州、贵阳、长沙、郑州，均超13万人，随着优化产业结构、放宽户籍政策等，合肥、杭州等省会城市吸引人口集聚。
从全域层面看，2021-2023年一 、二、三、四线城市人口年均增速分别为0.1%、0.4%、-0.2%、-0.7%，一二线城市人口增速继续放缓，三四线城市人口持续流出。根据GDP、城镇居民人均可支配收入、以及城市政治地位等，我们将地级及以上单位划分为一、二、三、四线城市。总体看，2000-2023年一线、二线城市人口占比分别由3.7%、19.3%增至5.9%、25.0%，三、四线城市则由30.9%、43.0%降至30.3%、36.9%。从趋势看，2000-2010年、2010-2020年，全国人口平均增速分别为0.57%、0.52%，一线城市人口年均增速分别为3.4%、2.4%，人口保持集聚，但增速持续放缓；二线城市人口年均增速分别为1.5%、1.9%，人口持续流入且增速小幅上升；三线城市人口年均增速分别为0.5%、0.4%，略低于全国平均增速；四线城市仅为0.2%、-0.5%，明显低于全国平均水平，表明三、四线城市人口仍持续流出。2021-2023年一 、二、三、四线城市人口年均增速分别为0.1%、0.4%、-0.2%、-0.7%，一二线城市人口增速继续放缓，三四线城市人口负增长。
2.5 到2040年中国城镇率将达79%，未来20年超九成新增城镇人口位于城市群内部
预计2040年中国城镇化率将达78.6%，未来20年超八成新增城镇人口分布在都市圈内部，超九成位于城市群内部，其中近五成来自五大城市群。从中国城市化历程看，城镇人口增长来自三个部分：自然增长、乡城迁移和行政区划变动。2011-2018年中国城镇人口增量中来自自然增长、区划变动、乡城迁移的平均比例为18.3%、35.1%、46.7%。目前中国城镇化率稍高于世界平均水平56.2%，但低于高收入经济体和中高收入经济体的81.9%、68.2%。根据联合国预测，2040年中国城镇化率将达到约76.4%，对应城镇人口为10.3亿。根据我们发布的《中国人口流动趋势报告2022版》，到2040年中国城镇化率将达到约78.6%，对应城镇人口10.5亿人，比2020年增加约1.5亿人。
分南北看，未来南北城镇人口数量差距扩大，预计2020-2040年南、北城镇人口年均增量分别为536.2万、202.1万人。分四大区域看，东部城镇人口持续集聚，随着城镇化进入稳定发展期，城镇人口增速略低于中西部，预计2020-2040年东、中、西、东北地区城镇人口年均增量分别为304.7万、221.4万、263.2万、-50.9万人。分省级看，未来二十年豫鲁粤城镇人口数量大幅增加，预计2020-2040年城镇人口年均增量分别为85.5万、66.5万、62.9万人，东北三省城镇人口负增长。分地级看，未来二十年重庆、深圳等都市圈核心城市城镇人口增量靠前，预计2020-2040年城镇人口年均增量分别为33.9万、26.2万人。分都市圈城市群看，未来二十年超八成新增城镇人口分布在都市圈内部，预计2020-2040年上海、重庆、广州都市圈年均城镇人口增量超30万，中原、长三角城市群年均城镇人口增量超百万。预计2020-2040年十大城市群城镇人口占比将从75.7%升至77.4%。
3 人口迁移对经济社会影响重大
3.1 人口流入地区发展潜力更大，但存在人地错配、“大城市病”等问题
1）人口迁移既是经济社会发展的结果，也是经济社会发展的关键要素。一是人口流入增加年轻劳动力供给，缓解老龄化压力。深圳40年前只是鲜为人知的小渔村，得益于友好的人才政策，深圳吸引大量人口流入成为全国最年轻的城市3之一。1979-2023年深圳常住人口增加1747.6万人，2000-2020年深圳65岁及以上人口占比从1.2%升至5.4%，但远低于全国、北京、上海的13.5%、13.3%、16.3%。二是人口流入增加人才供给，促进创新发展。从国际看，美国开放的移民体系吸收了大量优秀人才。美国籍诺贝尔医学奖、物理学奖和化学奖获得者中，有25.8%为国际移民。从国内看，1979年深圳本地科教资源极少，但通过引进高素质人才和大量办学，高学历人才比例快速提升，从“制造工厂”迈向“硬件硅谷”、“创新之城”，新一代信息技术、生物医药、文化创意产业等战略新兴产业成为支柱。三是集聚效应增强城市竞争力，助推长三角、珠三角等地成为世界级城市群与现代化产业中心。近年来长三角、珠三角等地进一步发挥其在各类人才、资本、创新资源集聚等方面的优势，促进先进制造业集群和现代服务业集群融合发展，形成协同集聚的合理空间布局。四是人口流入增加人口规模，扩大消费需求，并且消费增速与人口流入正相关。从社会消费品零售总额来看，2023年中国城市消费总额前6的城市分别是上海、重庆、北京、广州、深圳、成都,这些城市人口规模也位居全国前列。
2）随着城镇化进程加快，人口从乡村和中小城市向一二线大都市圈迁移，但在土地资源计划配置、城乡二元制度、中小城市战略等因素影响下，建设用地在城镇、乡村之间配置失衡，城镇用地在地区、城市之间配置失衡。中国城乡二元户籍制度与土地制度排斥了市场对人口和土地的有效配置，导致进城不能落户、迁徙不能定居的农民工不愿无偿放弃乡村宅基地，农民工群体在城镇和乡村“双重占地”。中国城镇化战略长期存在“控制大城市规模、积极发展中小城市”的倾向，与人口迁移趋势背离。
3）另外，在中国城市化快速推进过程中，不尊重人口集聚规律所造成的城市规划不足，导致“大城市病”。以北京为例，当前北京面临中心区拥挤、交通拥堵、环境污染、教育医疗资源紧张等“大城市病”，近年“拆违打墙”致居民生活不便。主要原因在于：一是长期低估人口增长并以此制订城市规划，导致用地规模、公共服务设施等规划不足。北京曾在1958年、1993年、2005年相继提出1000万、1500万、1800万的阶段人口规模控制上限，但分别在1986、2005年和2010年被打破。二是空间规划布局不合理。北京是单中心城市结构，以多层次的环形放射、轴线对称的道路系统为框架，导致功能和人口一极集中，职住分离严重。三是交通建设明显滞后，教育、医疗、零售网点等公共服务资源不足、且分布不平衡。
3.2 人口流出地区老龄化加重，经济社会发展压力明显
人口流出加重老龄化，加重养老负担，严重拖累财政、制约经济活力。尽管老龄化是整体趋势，但是人口流出地区会更严重。人口迁移扩大各地养老保险可持续性的不均衡程度，在充实流入地的养老金账户的同时，也加重了人口流出地的平衡压力。东北户籍人口、常住人口分别在2010、2015年陷入负增长，2011年以来小学生数大幅负增长。2000-2020年东北65岁及以上人口占比由6.6%上升到16.4%，辽宁、吉林、黑龙江分别由7.9%、6.0%、5.6%升至17.4%、15.6%、15.6%，而同期全国从7.0%升至13.5%。2021年辽宁、吉林、黑龙江养老金抚养比（在职人数/退休人数）分别为1.44、1.65、1.24，远低于全国的2.80，意味着全国大概每2.8个在职人员供养1个退休人员，而东北大概每1.5个在职人员供养1个退休人员，负担较重。2023年辽宁、黑龙江、吉林一般公共预算收入分别位居全国的第18、第25、第26。
3.3 人口向大都市圈大城市群集中，房地产市场将更加分化
人口集聚分化促使房地产市场不断分化，在少子老龄化背景下，房地产市场将更加分化，未来经济基本面好、人口流入的大都市圈大城市群房地产市场更有潜力。中国少子老龄化问题日趋严峻，2023年中国总人口14.1亿，已经连续两年负增长，总和生育率1.0左右，在全球主要经济体中位居倒数第二。全面二孩政策不及预期、三孩政策效果并未显现，未能扭转中国出生人口下降趋势，生育堆积效应已基本结束，出生人口自2017年以来连续七年下降，2023年出生人口902万人，比2022年减少54万人，继续创新低。从需求端看，20-59岁的主力置业人群2013年见顶，住宅新开工面积2011、2013年达超过14亿平的双峰，未来住房需求将平稳回落。从政策端看，在“房住不炒”、“稳地价、稳房价、稳预期”的政策指引下，房地产市场销售回归居民自住需求。房地产长期看人口，到2030年1.3亿新增城镇人口的约80%将分布在19个城市群，约60%将分布在长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝、中原、山东半岛等七大城市群；从城市和都市圈来看，2030年中国有望形成10个以上（北京、上海、天津、广州、深圳、重庆、武汉、成都、南京、东莞等）1000万级城市和12个以上（上海、北京、广佛肇、深莞惠、郑州、成都、杭州、苏锡常、青岛、重庆、武汉、南京等）2000万级大都市圈。
4 政策建议：充分尊重人口和产业向优势区域集聚和城市发展的客观规律
一是充分尊重人口和产业向优势区域集聚和城市发展的客观规律，立足各地比较优势，顺势而为。推进区域协调发展的目标是促进人民生活水平大体相当，决不能是追求各地区经济总量均衡，也不可能要求各地区在经济发展上达到同一水平。习近平总书记2019年12月在《求是》发表文章《推动形成优势互补高质量发展的区域经济布局》指出，要尊重人口和产业向优势地区集聚的客观规律，增强中心城市和城市群等经济发展优势区域的经济和人口承载能力，增强其他地区在保障粮食安全、生态安全、边疆安全等方面的功能，形成优势互补、高质量发展的区域经济布局。近年中国城镇发展战略逐渐调整为“以中心城市为引领，以城市群为主体形态，以都市圈建设为突破口，对中小城市分类施策”，但任重道远，共识还未形成。党的二十大报告提出“为依托构建大中小城市协调发展格局，推进以县城为重要载体的城镇化建设”。2024年三中全会提出，“要统筹新型工业化、新型城镇化和乡村全面振兴，全面提高城乡规划、建设、治理融合水平”、“促进城乡要素平等交换、双向流动，缩小城乡差别，促进城乡共同繁荣发展”。
二是进一步深化推进户籍制度改革，进一步消除人口自由迁徙的枷锁。2014年7月，国务院《关于进一步推进户籍制度改革的意见》提出，全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制城区500万以上特大城市人口规模。2016年1月22日国务院常务会议要求，除极少数超大城市外，全面放开高校毕业生、技术工人、留学归国人员等落户限制。2022年7月，国家发改委发布《“十四五”新型城镇化实施方案》，提出深化户籍制度改革，具体涉及放开放宽除个别超大城市外的落户限制、全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制、全面放宽城区常住人口300万至500万的I型大城市落户条件、完善城区常住人口500万以上的超大特大城市积分落户政策、鼓励取消年度落户名额限制等内容。2024年三中全会提到，“推行由常住地登记户口提供基本公共服务制度，推动符合条件的农业转移人口社会保险、住房保障、随迁子女义务教育等享有同迁入地户籍人口同等权利，加快农业转移人口市民化”。
三是优化城市群内部的空间结构，推动完善产业结构、公共服务和交通设施等布局，以推进公共服务的均等化。一方面优化产业结构布局，合理规划和引导紧凑连续的多中心城市产业布局，加快现有园区转型，因地制宜，完善城市功能。另一方面要优化公共服务、交通设施等布局，加快规划调整，推进公共服务均等化，按照常住人口总量和结构，分区分级布局公共服务。进一步发展城市轨道交通，大力提高城市轨道交通路网密度，推进轨道交通系统制式多元化发展，改善出行效率。未来的城市规划要尊重人口流动规律，不能车多了限号，人多了往外撵人。规划编制应以人为本，完善市民参与机制，充分了解市民对城市发展的期待和需求。
四是推动都市圈城市群战略，以常住人口增量为核心改革“人地挂钩”，优化土地供应。人随产业走，人往高处走。二十大报告指出，深入实施区域协调发展战略、区域重大战略、主体功能区战略、新型城镇化战略。推行新增常住人口与土地供应挂钩、跨省耕地占补平衡与城乡用地增减挂钩，严格执行“库存去化周期与供地挂钩”原则，优化当前土地供应模式，改变人地错配、供求分离的长期矛盾，改变一二线高房价、三四线高库存的长期问题，构建房地产发展新模式。