文/乐居财经李奕和 魏薇
进入9月以来的短短几天时间，地产行业传来了多起人事换防消息。
几天前，信达地产（600657.SH）公告，推举董事邓立新担任公司第十三届董事会董事长及公司的法定代表人。
8月中旬，信达地产董事长石爱民、董事及总经理郭伟、董事及副总经理陈瑜一同递出书面辞呈。一二把手双双辞职。
半个月后，信达地产终于披露了新一任董事长。
同样进行了换帅的，还有同是央企地产商的中国铁建地产。近日，中国铁建地产在官网对领导信息做了更新，孙洪军排在首位，职位是党委书记、董事长。
这起人事几乎是在“私底下”悄然进行的，中国铁建地产方面并没发布公开的任命公告。
此前，中国铁建地产的董事长是李兴龙。如今，在中国铁建地产发布的官微文章，李兴龙的头衔已是中国铁建（601186.SH）党委常委、副总裁。
中国铁建地产，是由中国铁建持有100%股份的全资子公司。
地产行业仍在深刻的调整当中。此前，乐居财经统计了76家已披露中报的内房股，上半年，有超过六成的净利润录得负值，总亏损超过1300亿元。
即便累计来看，76家房企的净利润加在一起，录得了超过650亿的亏损。
行业的盈利问题仍然不容忽视。在此过程中，房地产企业积极调整战略，区域聚焦、人事调整起此彼伏。国央企地产商也不例外。
“空降”董事长
中国铁建地产的人事变动，来得静悄悄。
根据中国铁建地产集团8月30日发布的官微，中国铁建地产党委副书记、副董事长（主持党委、董事会工作）孙洪军主持了一场内部会议。
8月30日披露的中国铁建地产2024年中报显示，公司负责人一栏的签字人为孙洪军。于中国铁建地产而言，这是个陌生的名字。
2023年年报的董监高名单上，并未出现孙洪军。这则人事任命，没有官方的通告。中国铁建地产在官网对领导信息做了更新，孙洪军排在首位，职位是党委书记、董事长。
排在孙洪军位次之后的是陈建军，具体职位是总经理、党委副书记、副董事长。2021年2月，陈建军被聘任为中国铁建房地产的总经理。
有意思的是，这起人事变动打破了中国铁建地产一贯的人事任命风格。
资料显示，孙洪军曾任中铁建设集团副总经理兼房地产公司董事长，2021年3月，孙洪军被任命为中铁建设集团党委副书记、董事，并作为总经理人选。据中铁建设集团8月初的官微，孙洪军的头衔是总经理、党委副书记。
也就是说，孙洪军是从中铁建设集团空降到中国铁建地产的，而中国铁建地产的二把手陈建军并没有登上老大的位置。
中国铁建地产与中铁建设集团互为兄弟关系，都是中国铁建的子公司，当中，中国铁建持有中国铁建地产100%股份，持有中铁建设集团85.64%股份。
中国铁建地产的上一任董事长是李兴龙，其历任公司市场发展部开发主管，中铁地产（成都）开发公司和四川公司执行董事、总经理及等职务，是一步步从基层做起的，最终在前两年被提拔为一把手。
此外，李兴龙的前一任——吴仕岩，在中国铁建地产2007年组建之初就担任副总经理，2009年担任总经理，再到2015年升任董事长。
2019年4月，李兴龙开始担任中国铁建地产总经理、党委副书记、董事；2020年11月，吴仕岩退休，李兴龙接过权杖，担任起了中国铁建地产的党委书记、董事长。
随着孙洪军的“空降”，如今，在中国铁建地产发布的官微文章，李兴龙的头衔已是中国铁建党委常委、副总裁。这表明，李兴龙已经成为中国铁建领导班子成员。
一二把手换防
同样在近日完成换帅的，还有信达地产。9月3日，信达地产公告，推举董事邓立新担任公司第十三届董事会董事长及公司的法定代表人。
同时，宗卫国被聘任为公司总经理。宗卫国有万科背景，2023年6月加盟信达后，曾任信达地产副总经理兼华东区域公司董事长。
半个多月前，信达地产董事长石爱民、董事及总经理郭伟、董事及副总经理陈瑜一同递出书面辞呈。
石爱民因工作调整原因，辞去公司董事长、董事职务及众多委员会成员；郭伟因工作调动原因，辞去公司董事、总经理职务及战略委员会委员职务；陈瑜因年龄原因，辞去公司副总经理职务，辞任后将继续担任公司董事职务。
信达地产的换防似乎更为彻底，它的一二把手都在这次的人事变动中辞职。这在地产公司中非常罕见，何况央企开发商对于高管辞职更为谨慎。
据了解，新董事长邓立新生于1968年，拥有西南财经大学经济学硕士学位，高级经济师。先后在国有商业银行、金融资产管理公司从事经营管理等工作。曾任中国信达资产管理股份有限公司重庆市分公司、四川省分公司、山东省分公司党委书记及总经理等职。
乐居财经获悉，目前，关于石爱民的调动还未有更多消息传出，而郭伟获调任中国信达集团总部战略业务二部。
抛开行业的整体环境不说，实际上，近几年来，信达地产一把手频繁更换。在石爱民上任之前，信达地产在三年多时间内更换了两任董事长，从丁晓杰到赵立民。
2022年7月，赵立民因工作调整，申请辞去公司董事长、董事职务，同时一并辞去公司董事会战略委员会委员、提名委员会委员职务。此后，石爱民接任。
在信达地产8月底公布的上半年年报中，宗卫国已经以公司负责人的身份出现其中。
人事背后的变局
不仅仅是信达地产和中国铁建地产。
今年以来，多家央企地产商纷纷“刀口”向内，开始调整组织架构，包括中国金茂、招商蛇口、华润置地、中交地产等在内的多家央企开发商均对组织架构进行了调整。由此引发了企业内部人事的频繁轮换。
放眼整个行业，房企仍在持续低迷的市场中积极调整，企业与高管，都在进行双向的考量与选择。
在人事的流动中，一些房企高管也不再局限地产甚至国内市场。今年，原阳光城集团执行总裁徐国宏传出去向，任职上海百联资本常务副总，从地产走向了资本领域。
国内的房地产正在经历下行周期，一些高管也在放眼海外。如，原合生商业联席总裁兼不动产总裁罗臻毓，跨过国境线，去任职了越南南龙集团首席执行官。国内房地产市场已经走过了高速发展的几十年，而东南亚国家的市场仍有待发展，这是有别于国内市场的另一番天地。
除了地产企业，备受地产掣肘的代理公司也出现较大的人事变动。今年5月，朱荣斌辞任合富辉煌董事会主席，创始人扶伟聪不得不重新回归接替。而这距离朱荣斌上位合富辉煌董事会主席仅仅过去了一年。
频繁的人事换防之下，是地产行业仍面临深刻挑战。上半年，地产行业仍在低位运行，房企业绩受近两三年行业持续走低影响，也仍在等待走出阴霾。
过往几年高地价与低房价的冲突，极大地侵蚀着房企的利润。不管是民营房企还是央国企地产商，毛利率的持续下滑是行业眼下一个显著的特征，行业的盈利难成为共性。
近日，乐居财经统计了76家已披露中报的内房股，上半年，有超过六成的净利润录得负值，总亏损达1351.19亿元。
即便累计来看，76家房企的净利润加在一起，录得了超过650亿的亏损。整个行业忙活了大半年，不但没赚到一分钱，还出现了巨额的亏损。
除此之外，流动性仍是房企重点关注的一项指标，期内，超过七成房企手上持有的现金都出现了不同程度的下滑。名单上一些被行业认为是优等生的房企也在列，包括华润置地、万科、中海、建发国际、越秀地产、龙湖等。
与流动性持续走弱对应的，房企的投资意愿也在下降。乐居财经统计的55家房企中，超九成房企的土储在上半年都有所“缩水”。最直观的一点，上半年，中海、保利发展等国央企拿地大户都放缓了土地投资的脚步，变得谨慎了许多。
以近日发生人事变动的信达地产为例。今年上半年，信达地产累计实现销售面积21.91万平方米；销售金额36.22亿元。
而在去年同期，信达地产实现销售面积54.87万平方米，销售金额117.5亿元。无论是销售金额还是销售面积，同比下滑均超过50%。
期内，信达地产实现营业总收入25.32亿元，同比下降13.77%；净利润0.74亿元，同比减少59.8%；归母净利润1.06亿，同比下降40.4%。
从往期半年度业绩来看，这已经是信达地产连续第四年业绩下滑。2021中期、2022年中期、2023年中期，信达地产的归母净利润分别为4.71亿元、3.28亿元、1.9亿元，分别同比下滑48.01%、30.35%、45.53%。
此外，2024年1-6月，中国铁建地产营业总收入181.11亿元，同比增加25.09%；净利润2.12亿元，同比增加89.55%。虽然营收净利均录得增长，但也面临资产减值损失及逐渐走高的债务压力。
上半年，中国铁建房地产大幅计提了资产减值损失，为1亿元，占净利润的比重将近一半。而去年同期的资产减值损失为0.15亿元。而随着银行借款规模及发债融资的加大，该公司资产负债率持续处于较高水平。截至2024年6月末，合并口径资产负债率为79.36%。