白云京溪,终于把刀亮出来了。

9月,几个地块会很火,如果按开发商的热情:

四颗星:白云怡新路;

三颗星:琶洲南;

二颗星:面粉厂(太贵,不敢热情)

对,就是与天河一路之隔的白云京溪板块,你可以说是天河北。

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确实,身在天河白云交界、125%使用率新规、配建九年制学校...叠了这么多层buff,说一句“天选流量圣体”不为过吧。

昨天,我们也顺势到地块周边转了一圈,确实能打。

几个重点:

1)对这块地有意向的房企不少,包括BL、ZS、LC、JM、BK等。

2)学校很强,大概率对口白云公立小学龙头京溪小学,另外的九年制学校,有开发商建议引入培英集团

3)住宅体量小(计容建面仅约3.2万平),结合周边市场来看,更适合打造刚改+改善型产品,快进快出

4)125%使用率,对周边新房和二手房压力不小,反过来说这也是置换的动力。

5)周边是改善的城市界面,比较体面。

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具体的,我们接着往下聊。

总结地块的外部条件,有两张牌很关键:18号线北延段+九年制学校

从3号线梅花园站出来,经怡新路直行约800米抵达地块,时间约10分钟,在步行范围内尚可接受。

不过,相比3号线,18号线北延段才是它的王炸。

由实拍图可见,18号线北延段京溪路站,就在地块对面,过个马路就到了,这个距离比周边在售新盘都近。

而从京溪路站到冼村站,仅2个站,再加上18号线“全国最快地铁”的速度,通勤效率要高不少。

另外,地块位于怡新路和沙太南路交汇处,开车出行也方便,到正佳广场约30分钟。

再来看学校。

参考周边二手小区,地块未来大概率会对口京溪小学,是白云最早的省一级小学之一,现在也是白云公办小学第一梯队。

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初中,按照现有政策,京溪小学对口直升同和中学,这个就稍显薄弱了。

长期以来,同和中学的校风和成绩,在白云口碑都不咋地,直到2021年被纳入白云广附教育集团后才开始逐渐改善。

所以,地块要配建的九年制学校,很关键。

如果引入一个好的学校品牌,尤其是初中,那就填上板块最大的短板了,这对周边二手业主来说,吸引力很大。

像房企建议的培英,确实有优势,在白云扎根很深,而且地块大约800米处,就是云英实验学校,民转公后依然是热门,打底也有了。

至于商业,已经是所见即所得了。

怡新路上,聚集了大量社区底商,再加上广垦天河壹号的商业体,这还间接拉升了周边城市界面和生活氛围,居住环境确实不错。

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另外还有金茂广场,距离地块约1.5公里,招商更好,怂火锅、向群饭店、KFC、星巴克等都有,吃喝玩乐完全足够。

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地块周边,聚集了好几个二手小区。

在白云这边,沿怡新路上,就有恒大御府、云山熹景、怡新花园、佳兆业天御等。

天河那侧,主要有信达金茂府、远洋天骄等。

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可以看到,虽然几个二手相距不远,但身在白云和身在天河,价差还是相当明显。

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| 数据来源:链家

先看距离地块近的几个二手。

这几个二手盘,成交的主力户型基本都是大三房,总体约在3.6-5.2万/平,中间值约4万出头,影响价差的,有楼龄、保养程度、户型面积等。

其中,恒大御府距地块最近,楼龄最新,也是保养程度最好的小区,所以也是价格最贵的。

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今年,恒大御府成交的三房,基本都是这种145平左右的大三房,总价大概去到700万。

优点是全部南北对流,且是两梯两户小高层,但户型嘛,以今天的眼光看,确实面积太浪费了,布局不太合理,按77%使用率算户内只有约112平。

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当然,恒大御府也有90平左右的小三房,总价约500万,但都是朝北或朝西,成交不是很好。

相比来说,这里70平左右的两房卖得更好,今年卖出4套,总价300万出头。

再看云山熹景,08年的小区,也是大体量、小高层社区,不过保养程度是三个二手中最差的。

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相比来说,云山熹景三房和四房的单价没有太大区别,基本都是4.2-4.5万/平。

比较主流的户型,就是这种130平左右的大三房,厅大房大,不过如果以现在的标准看,也是太过浪费,阳台也太小了。

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怡新花园是最老的小区,但最靠近地铁,成交也是最活跃的,今年成交了14套,也是三房户型最多。

不同的是,这里成交的三房,以105平左右的小三房为主,最低成交价去到368万。

户型设计确实优点不少,双洗手间,双阳台,房价面积相当,更贴近刚需的需求。

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再来看天河那边的信达金茂府。

次新房小区,背靠金茂广场,但学校没有太大优势,今年成交也不多,只卖出了3套约143平大三房,总价千万级。

这不能理解,143平只做3房,客餐厅、主卧设计都有不少槽点,对比周边新房,这性价比是真不高。

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如果要总结一下周边二手的共性,优点是体量大、园林大、密度低,缺点是户型过时,越是小户型体验感越差。

大家的使用率都在80%左右,很多120平、130平、甚至140平,也只做成3房。

如果是70-90平左右的两房、三房,大多数又是小阳台、加上朝北向、超西向,又或者朝向大马路,有噪音影响。

这些bug,放到今天来看,分分钟是致命伤。

参考周边新房,目前越天和、西派天河序都有超100%使用率的户型,而且朝向、格局设计、品质感都是绝对领先版本。

你说,等到白云怡新路地块出来,最高可达125%使用率,相当于再迭代一个版本,对周边二手来说,是不是暴击。

关于125%使用率,可戳右边复习:这招太狠,广州铺开了

但是对周边二手业主,这也是一个置换的机会,代表着更好的产品、更新的小区,以及更优的学校。

事实上,除了周边二手置换买家,白云区怡新路地块还有不少潜在买家。

比如说,南方医科大学和三九脑科医院的医生老师、周边服装城老板、互联网白领、还有3/18号沿线通勤的上班族。

可以看到,这些人群的导入路径都相当清晰。

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再加上,地块本身体量小(住宅计容建面约3.2万平),地价低(起拍总价约8.65亿,楼面价约26398元/平),又有新规利好,难怪吸引了好几家开发商的关注。

确实,这给了开发商相当大的操作空间。

第一,按3.2万平体量,按套均面积100平算,货量仅在300套左右,很适合快进快出式路线。

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第二,最高125%使用率,全板块也是全广州独家,仅次于南方面粉厂的130%使用率。

第三:会影响天河北新盘的话题和流量。

假如打造100平户型,按125%使用率,户内可用面积都有125平了。

再加上2.5低容积率,还是一字型板楼,这个搭配在板块很稀缺。

这样一组合,完全吊打周边所有楼盘。

第三,进可抱天河大腿,确定性给够,还有地铁+学校新增预期;退一步看,毕竟是白云嘛,价格还有空间。

对于操盘方来说,更聪明的做法, 也许是做好错位设计,打造刚改+少量改善型产品,比如高使用率三房+四房,把总价控好。

毕竟,白云怡新路地块体量小,只有两栋楼,难以有大社区体验,做豪宅难免吃力,还要和两位老大哥正面刚,何必呢?