蝴蝶轻轻震动了翅膀，终于还是掀起了飓风。
昨天，深圳公共资源交易中心挂牌一宗地，提出了新的竞拍要求：
这是继2023年8月2日A001-0212宗地（中铁能建阅臻府）后，又一宗规定现房销售的宅地，并且这次的要求是：
“普通商品住房需全部实行现房销售”。
《安家》剧照
这是不是也意味着，现房销售制度，越来越近了？！
深圳第三宗现房销售宅地
“现房销售”这个词，广州人可能还没怎么接触，但深圳人已经不陌生了。
在深圳土拍史上，曾有过2宗现房销售的宅地。
一宗是不少人熟知的龙华金茂府，一宗是限价8.86万元/㎡的中铁能建阅臻府。
而昨天挂牌的A219-0080宗地，算是第三宗要求“现房销售”的宅地，并且还是“全部现房”。
但总体来说，这块地素质比较一般。
其距离机场的直线距离仅约2km，且夹在广深公路和京港澳高速之间，噪音很难避免。
它最大的优点是，靠近宝安区兴围地铁站A、B口。具体位置如下：
宗地位置
其实吧，市场好的情况下，这块地是有机会成功出让的。
但过去1年来，深圳房价回撤了至少30%，一些项目甚至回撤了40-50%。跌幅大、预期未确定，让人不知所措。
刚刚过去的8月，深圳一手房成交2865套，环比下降5.10%，二手房更是创下6个月新低。
另一边的土拍市场，深圳与广州颇为相似。
2024年，深圳第一季度只成交了一宗地，有机构预计土拍数量猛跌超6成。
接下来4个月，深圳要“井喷式”出让11宗宅地，集中在宝安、南山、龙岗、光明4区。
所以，这块起拍价66.65亿的地块，再结合一大堆配建和要求，现房卖4万/平估计要亏本，再往上提价估计又难卖。
卖得动的价格没钱赚，有钱赚的价格卖不动。
小K预计，要不最终谈拢了定向给，要不就可能流拍。
广州会不会跟上？
这块地一出，“颤抖”的可不止深圳的开发商。
还有广州的开发商们。
要知道，广州不久前才发布了《关于推行广州“购房即交房、交证”工作的通知》：指出广州推行新建住房购房即交楼、交证。
在小K看来，这是一次明面上的政策吹风。
当然，大多数人肯定是希望现房销售，毕竟一手交钱一手交货是日常交易的常态。
对于买房这件人生最大的交易，反而却不能实物交易，显然也是有悖常理。
问题在于，广州是否能像深圳一样，要求现楼发售？
很难！非常难！
成交量下跌超50%
从成交端来看，今年1月至7月，百强房企的销售总额为23909.4亿元，同比下降了40.1%。
今年6月之后，广州一手网签持续下跌，从7400套下跌到4378套。
尤其是上半年的网签量，只有巅峰时期的2021年的48.5%。（来源：中指院）
要知道，去年的销售基数已经很低了，今年再降50%，开发商真的是难以承受。
大家可以看到，各大开发商进入了“以价换量”阶段。
即便是顶级的央国企开发商，如果不降价，销售回款几乎停滞，根本无法生存。
在这个情况下，现房销售对开发商的资金实力要求俨然是过于苛刻，恐怕没几个开发商能有这实力。
因此，上桌的玩家，会继续变少。
拍地金额不到去年10%
从拍地端来看，官方的“困境”更加显而易见。
自2020年以来，广州的卖地收入已连跌三年。
今年广州只卖出了五宗宅地，土地收入也只有70亿元，不到去年同期的1/10，仅相当于去年上涌果树公园一幅地块不到六成的收入。
在下行的市场，广州1-5月出让了8宗宅地，其中有6个地块流拍，连金融城东区的宅地都无人问津。
囊中羞涩的广州，亟需把这个窟窿补上，拍地得往少而精的方向走。
本应该在5-10年之后，才拿出来的南方面粉厂地块，都不得不提前摆上拍卖桌。
一旦市场上实行预售和现房两种模式，或会出现以下情况：
新拍地块的建设工期进一步延长、开发商回款压力增大，未来1-2年内新房供应会减少。
等到项目入市后，短期内对新房供应影响更迅猛。在同等条件下，消费者肯定优先选择看得见的现房。
在这样的背景下，现房销售就会逐渐挤压预售房的市场空间，最终成为市场的主流。
现楼发售的要求，无疑是给开发商和官方带来了极大的挑战。
交付高峰期，广州100+盘有现房
如果广州真的试点现房销售，从拿地到建成预售，至少也需要2～3年的时间。
如此一来，广州目前的现房、准现房确定性更强。
根据小K不完全统计，目前广州现在就有不少现房（买了就能入住）和准现房（今年底能收楼最迟春节前可以收楼）项目，从总价百万到上千万级不等。
具体来看，天河区现楼最稀缺，全加在一起也不到10个盘。
最为人熟知的现房、准现房，有保利天汇、珠江花城、天河壹品等。
其中保利天汇和珠江花城，都是天河少见的大城配套，即买即享受。
在中心区里面，荔湾区即将交付的楼盘也不少，以泛白鹅潭板块为主。
像今年下半年交付的中海保利朗阅，也非常能代表两个央企的品质。
小K直接上图，社区主入口就是酒店式中央会客厅，由超60米长弧形石材组成，相当大气。
中海保利朗阅门庭实景
另外，海珠虽然交付的数量不算多，但关注度相当高。
比如滨江东的标杆盘保利阅江台，预计11月底即将收楼，目前项目还开放了实体楼栋看房。
虽然是二线江景，东临广州大道，但视野比较开阔，东北面中高层户型可望江。
如果要数现楼数量最多的，不能忽略黄埔，今年有超过10个楼盘交付。
其中，富颐都荟作为鱼珠CBD长达5年的“模范生”，始终是黄埔最火热的楼盘之一。
如今，项目的人气、配套、生活氛围都逐渐起来了；全龄段乐园、阳光草坪都已肉眼可见。
现楼数量位居第二梯队的，主要是白云。
特别是网红盘所在的板块，比如白云湖、金沙洲，都是现楼占主导。
以越秀·天悦金沙为例，一期小高层去年10月就交付了，二期今年8月刚刚交付，今年10月一期高层还会继续交付，属于准现楼新品。
该项目比较难得的一点，在中心区以约2.89容积率做到建筑与生态自然融洽，景观和视野在同类产品中脱颖而出。
最近开放了高层板房，南眺小蛮腰，北瞰湖山大境，可以去亲自感受一下哦。
这两年吸引不少买家的番禺，今年同样是交付大年。
像大学城、万博、南站，都有不少楼盘，陆陆续续交付给业主。
像品秀星翰、珠江铂世湾等大盘，这两年的社区配套越来越成熟。
自从南大干线开通之后，品秀星瀚到万博CBD的距离被大大拉近，只有7公里的距离，耗时缩短至10分钟以内。
商业街实拍图
与上面七个区对比，剩下几个外围区新盘最多，货量非常巨大。
最典型的就是增城，目前至少50个项目在售现房，高居全市第一。
而从分布情况来看，基本已覆盖新塘、永宁、朱村、中心等板块。小K挑选了几个重点盘大家看看：
前几天，小K就报道了御溪世家，降价至1.1万/平起，一口气就卖了130多套房。
它不仅“学铁商”齐备，现在还是全现楼，客户可以直接看到御溪世家的交付标准和园林。
至于剩下的南沙、花都，也都有一二十个项目在售现楼。比如横沥岛，有十余个新盘陆续开始交付，全岛绝大部分项目是现楼。
前些年不少购房者“苦期房久矣”，呼吁开发商卖现房的声音层出不穷。
而现在，卖现房慢慢成为部分板块乃至区域的主流，买房“安全感”更足了。
你会买现房，还是继续选择刚入市的新盘呢？欢迎评论区聊聊！需要详细分析的私信房小哥：