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北大国发院的姚洋是房地产税的最激进的支持者,他认为中国的土地财政怕是玩不下去了,如果楼市不景气,房子卖不动,那么,地也拿不动,地方财政将失去巨大的土地出让金,所有的地方财政都将入不敷出。这种情况正在发生,而且政策失灵,在这样的背景下,征收房地产税的日程表大概率会加快。

姚洋说的很夸张,认为救市的唯一的办法就是征收房地产税。

其实,这个思路就是有问题的,这怎么个唯一呢?一种正常的财政收入,本来也不应该靠土地出让金,对财政来说,这是额外税,等于在全国人民头上加了一个税,不加征,财政的钱就不够花,这是钱的问题还是花钱的问题?

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但是,房地产行业太扭曲,征收房地税不会一帆风顺。

首先,征收的目的是要用于民生

也就是说,目的要纯正,不能因为地方缺钱,就去掏老百姓的口袋。

国际征收房地产税,是定向的,要用之于城市环保和城市环境的改善,这实际是还之于民了。中国的税收缺少监督机制,征收的房地税都花到哪去了,是盖市府大楼了,还是发放机关合同工的工资了?老百姓完全不清楚、也干预不了。

所以,要开征,首先要健全征收用项的监督机制。

尤其不能按姚洋的观点,钱不够花了,就征房地产税以补财政之不足,这个出发点就是错的。全球经济财政都是靠企业税与个税,经济好就多花,经济不好财政就降低费用,哪里还能为了花钱到处敛钱?

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如何定义房子的市场价格?

既然要征收,按面积不合理,穷人的二百平方米与富人的豪宅的二百平方米不能比;你值二百万,人家值两个亿,怎么能同等征税?如果按市场评估价也不合格,因为政策在干预价格,价格工具已经被扭曲了。

昆山有两个新楼盘打了七折出售,这不得了,立即叫停还要罚,在这样的限跌政策下,市场的评估价不能反映真实的价格水平,价格工具已经被扭曲,不真实了,按一个明显偏高的、不真实的评估价去征收,只会引起混乱。

所以,要征收,就必须放开价格,这就很矛盾,本来征收房地产税,是琢磨着再捞一笔钱;如果放开价格,房价很可能大跌,楼市是不是能扛得住这个考验?别“赔了房价又折税”,得不偿失。

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土地所有权到底归谁?

房地产税包括两块:房税与地税。

征房税没毛病,征地税,就有一个所有权的问题,如果要征地税,那么,征的是土地所有权的拥有者。

这就是个问题,中国是社会主义国家,土地是最基本的生产资料,归全民所有;也就是说,我们买了房地子,下面的地还是国家的,不归业主。所以,房证是五十年、七十年的租赁权。那这地税怎么征?特别是别墅型与厂房,土地所有权能不能交出去,这差别很大。

如果所有权交出去了,以后大约不会有强拆了,私人财产不可侵犯,除非涉及到国家安全的项目,理论上不能规划,更不能强拆,不管是开发商,是国企还是私企,还是地方都不能。相关的问题也马上出来了,农民的土地是不是也要把所有权还原回去?

如果放不开所有权,那就只能收租子,不是已经收了七十年的租子了吗?不到七十年,怎么能再收?

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所以,中国房地产中的弯弯绕太多了,地方是太想征了,真要征一定要厘清上述问题,否则很难得到老百姓的支持。

地方财政缺钱,这也不是什么秘密了。问题是,谁又不缺钱?老百姓,企业都缺钱,能不能多出台一些增加老百姓和企业收入的政策?

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