出品 | 搜狐地产&焦点财经
作者 | 王泽红
半年报临近尾声，房地产行业仍处于筑底进程，房企业绩亦普遍承压。
数据显示，A股上市房企近50家出现亏损；港股上市房企基本面亦不乐观，上半年盈利的房企凤毛麟角，从开发业务维度看，仅华润、中海、保利、龙湖、绿城等少数企业实现盈利。
但在上半年，一些新的变化也正在发生，有房企新旧动能的转化已现雏形，如华润置地打通了商业第二增长曲线；龙湖经营性业务增长强劲，预测2028年收入占比将过半，切换至新发展模式为期不远。
中信证券研报也指出，经过一段时间的探索，看到了市场形成了三条有代表性的转型新模式发展路径，即华润路径、美的路径和龙湖路径。不同路径背后的股东禀赋不同，但都离不开企业稳健掌舵现金流量表和持续培育核心运营服务能力。
转型为行业提供了全新解法，但当下，地产开发仍是房企的生存之本。新降息周期来临，房地产价值正在构建新平衡，不少新一线、二线城市租购比创下新高，收益不逊于存款利率，再加之地产发展模式的转变，虽然企业销售低位运行，但“好产品”供不应求。
从多家房企的财报看，“规模为王”时代已远去，各家企业在产品端持续发力，苦练“行活”、“卷”好房子成为主流，希望通过产品力在市场中突围。
降息周期下，租购比凸显
今年以来，贷款市场报价利率(LPR)经历了两次调整，2月5年期以上LPR单边下调25个基点至3.95%，7月再下调10个BP至3.85%，7天逆回购操利率从1.8%调整为1.7%，中期借贷便利（MLF）下调20个基点。
同时，央行取消了全国层面首套、二套房贷利率下限，目前除了北京、上海和深圳房贷利率未取消下限外，全国其他城市均取消了利率下限，多个城市新发放的首套住房贷款利率已降至3.2%左右，部分城市利率降至3%以下。
紧接着，存款利率也在7月相继下调，工行、农行、中行、建行、交行、邮储六大行集体宣布下调，五年期年利率下调20个基点至1.8%，一年期下调10个基点至1.35%，12家全国性股份制银行、多家中小银行纷纷跟进，银行存款利率首次跌破“2%”。
不仅如此，美联储主席近日在公开发言中明确“现在降息的时间到了”。市场纷纷预测，9月18日议息会议决议公布，有可能会直接开启一轮新的降息周期。
中信证券表示，从降息起点、经济环境、住房自有率、社会技术变革等要素判断，预计本轮美国的降息周期可能和1995-1998年周期有类似之处，1989-1992年周期则在房价历史表现上有一定的可比性，对于包括REITs和房屋营建商在内的房地产板块而言都是积极因素。
对于房地产而言，一些好的变化也正在发生。
仅国内这一轮降息周期下，多城首套房贷利率进入“2”字头，买房成本更低；而银行存款利率的接连下调，则是令多城租房收益开始跑赢银行存款利息。
据诸葛找房数据，2024年上半年重点50城租金回报率较上年上升0.07个百分点至2.03%，创自2019年以来新高，不仅跑赢了存款利率，还跑赢一年期国债利率以及基金市场平均收益率。其指出，当前相比存银行的利息收益，买房收租或许更具可观性。
9月3日，麟评居住大数据研究院发布《40城租金指数月报》，8月40个大中城市租金挂牌均价为34.89元/平方米/月，环比上涨0.24%。分城市规模来看，一线城市平均租金环比“三连升”；二线城市环比上涨0.15%。
在叠加房价因素，买房收租的性价比，进一步得到凸显。
苦练“行活”，“好产品”成比拼关键
这种性价比的提升，不仅体现在房价和利率层面，还在房屋品质方面。
在中期业绩会上，万科董事会主席郁亮指出，中长期来看，潜在住房需求虽然已经过了历史峰值，但绝对量的规模仍然巨大；从短期看，经过三年的调整，房价水平已回落到一个相对比较合理的位置，新房性价比在提升。
他认为，行业的产品迭代速度已经加快到3、4个月就要更新一代。开发商卷产品、卷服务，对消费者来说是件好事情。
这一点，从其它房企业绩会上，也能明显感知到。绿城中国提出“没有好城市只有好项目”，重项目轻城市；越秀地产董事长林昭远称，未来市场会回到好房子的属性；华润置地董事会主席李欣指出，“行活儿”要练好，才能赚到该赚的利润。
“行活”也是龙湖中期业绩会上多次被提及的词汇，包括持续精进产品、提升行活能力，新项目保持产品力优势，“把行活做好”更是其内部常听到的一句话。
所以，越秀地产内部展开“好产品”行动，华发股份在产品侧做“加法”，金茂升级产品线，龙湖在今年5月再次启动产品深度迭新，发布“观萃”产品线。
业内人士表示，随着行业进入高质量发展时代，好产品已经成为房企在新竞争格局中的制胜关键。以龙湖为例，观萃产品线以业主的生活半径为标尺去做产品加法，截止目前，已落地北京、上海、成都三城，并有望在三季度迎来首开。
在观萃之前，龙湖于2022年底推出高定新品御湖境，2023年2月针对高端改善市场推出“云河颂”，均获得了市场和客户认可，2022年底至2023年，合肥柏堰御湖境、北京顺义御湖境、上海松江御湖境、泉州晋东御湖镜均成为当地红盘。
杭州金沙御湖境
2024上半年，成都西宸御湖境首开劲销9亿，被克而瑞评为全国十大轻奢作品；杭州金沙御湖境首开刷新板块内近14个月内摇号人数记录，单日拿下11亿热销战绩；佛山御湖境首开劲销7亿，创造佛山近年来开盘业绩之最。
高端改善产品“云河颂”也是如此，西安未来之瞳云河颂53天热销9.6亿，上半年位居西安单盘销售TOP5、改善大平层TOP1；重庆蓝湖云河颂1月首开，80天全盘售罄，打破近两年重庆豪宅市场金额、单价、去化率等多项记录。
当下，虽然新房销售依旧承压，但需求依然存在，尤其是对“好产品”的需求。这也是为什么龙湖上半年能稳住大盘、位列销售榜TOP10的关键所在。
比拼“行活”和“好产品”打造能力，已成为房企当下突围的最强武器。