1、房屋养老金归业委会管吗？是谁都能用吗？
2、首期房屋养老金从哪来？
3、这笔钱能不能跨区使用？
4、房屋养老金不够用怎么办？
5、1999年的房子就要开始体检？
我也是带着问题去试读刚刚官宣的《天津市滨海新区房屋养老金管理办法（征求意见稿）》。
以下均为个人理解，仅供各位关心此事的朋友参考，如果个人理解正确，欢迎点赞；如果个人理解有误，请留言指正。
PART.01
房屋养老金归业委会管吗？
试行期间，房屋养老金分公用账户和个人账户两个，分别建立明细台账，并不是所有的钱都混进一个账户，房屋养老金的政策制定，账户建立和归集管理，都归口区住建委。
落地实施房屋体检、组织购买房屋保险的机构是各街道办事处。
核准拨发房屋养老金的机构是区财政局，后面审计的机构是区审计局。这是一条有管理、有执行、有拨发、有审计的工作链，基本上保证相互监督、存取有序。
所以房屋养老金这笔钱的管控，其实与业主委员会并没有多大关系。并不是大家担心的那样，业委会拿个萝卜章就把钱领走了。
但是由于老旧房屋很多破损位置属于公共部位，外人也不熟悉小区业主的实际情况，而且体检和维修需要有人牵头上呈下达、协调业主配合施工。这件事应该是落在业主委员会头上的。
虽然说房屋养老金这个管理环节，看起来比较长，申用会比较繁琐，但也只有才延长管理环节，才能更好的规避使用乱象。
PART.02
首期房屋养老金从哪来？
先说公共账户的资金，从土地出让底价基础上按25元/平米收取，作为专项收益归集进入房屋养老金公共账户。个人理解是出让住宅用地的建筑面积的25元/平米。
这笔钱其实是加在土地成本里，成为拿地成本的一部分，先由开发商垫付，然后出现在商品房售价中，由购房人买单。
我记得2023年全市出让住宅+商住用地的总建面积一共652.8万平米，如果参考滨海新区的归集标准，全市能归集到房屋养老金大约是1.63个亿。对于天津这个历史悠久老屋遍地的城市，肯定是远远不够。
公共账户中资金不足部分，由财政预算中增列专项预算，用于试点期间房屋养老金不足的兜底。
再说个人账户，目前没有要求限期强制建立房屋养老金的个人账户，但未来一定会推动业主去补建个人账户。补交的标准就是无电梯房40元/建筑平米，有电梯房60元/建筑平米。
按建筑面积60平米计算，无电梯需交2400元，有电梯需交3600元。
这笔钱说多不多说少不少，关键就是看维修时的使用比例。实际使用的时候，公共账户与个人账户的使用比例是三七还是五五？还是设定一个使用个人账户的门槛金额？这个有待明确。
但是个人公积金高的，可以提取公积金缴存房屋养老金个人账户，这是个重点。
说一点个人预测，个人账户当前没有限期强制要求建立，但未来肯定要普及建立的，这笔钱的很可能要在房屋买卖过户时收取，毕竟在交易环节收费最容易操作。或者在检测后维修前收取，检测出老房改修，那您就在维修前先把钱补上。
2023年全市成交二手房1335万平米，假设其中六成二手房没有缴纳专项维修资金，需要补建个人账户，参照新区的收费标准，大概会收3个亿~4个亿。
PART.03
这笔钱能不能跨区使用？
这件事挺有意思，你仔细想吧，原则上各区自己收上来的钱，应该归各区自己使用。按滨海新区的试行办法，虽然今年明年肉眼可见土地难卖，但只要卖了地就有钱进账。
但是和平区、蓟州区这样土地成交寥寥无几的区域，公共账户里的钱从哪来？难道都要区财政在兜底吗？要不要市层面统筹拨款？这就不得而知了。
这里就想到因城施策的说法，城市虽大真是各有不同。可能比如西青、津南、滨海等土地出让大区，公共账户的资金归集对土地出让的依靠就会多一些。和平、蓟州、宁河这样的城区就要想其他的资金归集办法。
个人账户应该就是随着房子走，卖房过户之后，房子的养老金账户随原房子保留，不被老业主带走。
PART.04
房屋养老金不够用怎么办？
前文中小闲说过一个观点，全民性质的民生支出，都会不同程度的社会化。房屋养老金在公共账户、个人账户之外，未来实操中，很大程度上要依赖于房屋安全保险。
试行办法中多次提到两个名字：房屋安全综合保险、保险机构。
对，给房子买份保险。先别滑走，这不是卖保险的软文！
因为房屋养老金公共账户资金的用途，试行办法中罗列出四条：包括房屋体检、购买保险、突发事件损失中理赔不足的、必要办公支出。没有明确写出公共账户资金可以用于个人房屋的维修。
个人猜想，真到到了核算维修成本，招投标施工队上场的时候。恐怕个人资金和个人保险这块还要占大头吧。
这个逻辑就像是医保看病，除了个人账户、医保账户之外，想要省钱还得多少买点商业保险。
很有可能将来老旧房屋的维修，就是一张账单，上面写明走公共账户多少钱、走个人账户多少钱、自费多少钱，然后拿着这张账单，找保险公司报销自费花销中的一部分。
PART.05
1999年的房子就要体检啦
其实试行办法里明确画了一条线，可以使用房屋养老金公共账户的条件之一，就是房龄在25年以上。也就是说1999年之前竣工入住的房屋，都可以使用房屋养老金公共账户进行体检。
各位1999年生人的读者粉丝们，建议有空也要去做个体检。
但是这些体检的房屋未必都要立即展开修缮。有的老旧房屋划入城市更新片区或者旧城改造，可能会通过城更和改造路径完成。有的如果能再坚持一阵，修缮工作就延后一些。
个人预测，未来老旧房子的维修，很有可能将是这样的路径：公共账户负责体检，个人账户承担维修费用，不够用的就自费，商业保险协助解决一部分。
其实细想起来，能够明确老破小房子的维修责任主体，避免在扯皮中发生事故和危险，这是件好事。
房屋养老金并没有像社保那样，依靠收取新房的资金来修缮老房子。而是坚决立在了政府主导检测排险，谁的资产谁主责维护的立场上。
如果能对弱势群体给于一定程度的倾斜扶助，就更好了，毕竟真住在老破小里的业主们，绝大多数还是社会下层的普通人。