现在的买房人真是挺幸福的。
这是小闲在上半年集中看过十几个楼盘之后的体会。
福利都是硬货
只要你买，羊毛多出你想象
先说两条关于餐饮业的数据，见微知著。
第一条是根据红餐网的大数据，23年5月时候，上海人均客单价在500元以上的餐厅，大约有2700多家，14个月后的现在只剩下1300多家。
第二条是根据北京统计局的数据，上半年北京餐饮业利润总额同比下降88.8%，餐饮配送及外卖送餐服务从业人员，数量增长了49.7%。
作为生活关联最密切的餐饮业，消费势头都能受到如此大的冲击，侧面证明影响楼市成交的核心因素还是收入缩减，供应或者产品其实都不是主因，而且这种收入缩减的现状短时间内很难改观。
这个时段下有能力买房的人，他们的共性是有稳定收入和资金支配自由度。而且这种稳定性在未来能保持很长一段时间。这样的购房人就成了各个楼盘绞尽脑汁要争夺的对象，花费四五个小时轮番上阵，坚持不懈说服客户下定的案例，比比皆是。
相应的各种优惠、抽奖、金蛋、伴手礼、车位、物业费，各种羊毛都会统统跟上。再特色一点比如河北区中车津浦智汇港，九年一贯制育婴里小学的建设申请正式批复，买房可以“送”学籍。
所以在鼓励消费的大环境下，敢于释放个人消费力的，自然会得到非同一般的回报。除了开发商提供的各种羊毛，还有史上最低首付、最低贷款利率、政府发放的购房补贴，得到近十年来一二线城市户籍门槛最松动易迈过的机会。
几年之前的形势是，一个月的时间全国各地能抢着颁行几十条抑制购房的政策，现在是抢着颁行几十条反向支持购房的政策，唯恐大家不买。
小闲对此的评价是：当初打压的有多轰轰烈烈，现在欲求的就有多如饥似渴。所以在这个时段上车的购房人，也算是抄上了这一波官方+企方给的福利大礼包。这一点是真的能让过往十年的购房人羡慕不已。
4代房火爆
产品还有内卷提升的空间
不过两三年时间，天津楼市的产品变革翻天覆地。一手打开了新代产品的局面，另一手毫不留情把上代产品扫落谷底。产品向的创新、复刻和大胆尝试，真的让人应接不暇。
遍地开花的架空层设计，把内部共享空间玩出花来，规整出两三千平米方方正正的5米层高商业空间，用来服务业主。这样阔绰百搭的场地，放上健身设备秒杀品牌健身房，摆布餐桌椅比高档餐厅还奢华，布置儿童乐园不逊于高端私立幼儿园。
这样的功能空间，其实把家庭生活中很多使用频次较低的功能移出来，放置在半公共的架空层“储存”，随来随用，还能找到志趣相投的“搭子”。这无形中释放了一定程度室内空间，给购房人增加了隐形实惠。
而错落露台的风已经从洋房吹到小高层，十六七层的小高层，90几平米的户型，同样能拥有奇偶层错落露台，观感同样惊艳，结合飘窗和设备阳台，也能实现超90%出房率，价格还比洋房更便宜。
错落露台当然惊艳，但这并非终极形态。目前天津市面上4代住宅的露台，还都在1,6米~2米的进深上小心翼翼的试探，在8平米~10平米的面积上浅尝即止。
等到进深超过3米的真正露台，或面积超过15平米以上转角露台凌空出世的一天。尺度爆炸适用性倍增带来的生活环境改观，才真正震撼出现。
当4代住宅的样板间越来越多，这样的视觉效果碾压之下，很多老盘及存量房，真的就只剩下降价一条路。
譬如W公司以司庆名义，推出翡翠大道的特价房，小高层84平米132万起，边户97平米151万起，而且还是精装修交付。
再譬如金地艺华里则是推出“99元锁房”活动，希望渠道和中介们先出手押上一宝。
小闲对此的评价是：随着时间的推移，老产品和次新房的价值体系，如果没有地段或学区的加持，必然会受到更大的冲击。十台诺基亚绑在一起也卖不过一台华为。早一步享受四代住宅的人，必然让人羡慕。
生源少了
买下的学区房更合适了
河西三片的扛把子学校~师大二附小渌水道小区，一年级新生28个班，全年级大约1200名新生，平均每班学生超过40人。
而据说渌水道校区的历史巅峰期曾经是一年级40个班。而直线距离5公里之外西青区育英小学的招生规模只有3个班。
河西区其它学校的一年级新生人数，也有不同程度的缩减。基本上每个学校的缩减规模都在2个班到4个班不等。
一年级生源的缩减，一方面有新生儿数量逐年减少的原因，另一方面也因为学区房价格有所下跌，但相对收入水平而言依然处在相对高位，在当前经济形势让很多家长有心无力。
在小闲看来：对于今年买到学区房的购房者来说，同比往年付出的买房资金更少，得到的学校资源分摊上反而更多一些。好比过山车就在哪里，六十人排队和一百人排队的感受肯定不一样。房子便宜，学校资源还不那么拥挤，这一点也能让人不少羡慕。
从楼盘到访客户的数量和频次看，天津楼市的热点局部，和热点楼盘还是有的。大环境注定不能尽如人意，但总会有出圈的板块和楼盘。
今年的房企的年终任务冲刺之战，很可能就要在九月份提前打响。购房人对于心仪却预算不足的楼盘，不妨多给对方一点机会，万一它真的给你申请出一套“工抵房”呢。