今年第三次土拍结束，结果大家也已经看到，趁还有点余温，水一水。
土拍分析
8幅地块，取消1幅，成交7幅（其中4幅商住），成交面积约150亩，成交总价27.23亿。
分析：这一次土拍，相对而言体量偏小，关注度不算太高，唯一引起注意就是在土拍开始前几天，发布了4幅商住地块的划片。
其中一幅划片金山小，一幅划片鼓山苑小。
这个操作算是这场土拍最大的关注点，每个人都好奇，有了划片会有多大用？
从土拍来看，本次第一个点，就是保建国，集体消失，除了本土国企外，没有其他知名房企出现。
如何解释原因，几大房企在福州有一定土储，近期开盘表现也一般，福州还有不少核心地块待供应，后续可选项不少。
这次地块，鼓楼的太小，外围的不确定太高。
至于划片临时调整出台，是否影响了房企报名，导致错过也难说，总之是这场土拍，本土国企坐镇。
从拿地结果来看，四幅商住用地，仅一幅底价成交，这个现象属实难得。
福州商住底价成交，已经是这2年的主旋律，除了个别核心地块有溢价之外，基本能成交都算不错。
这一场土拍，溢价成交的频率很高。
从房企来看，鼓楼袖珍地块，个人买家举牌，最终被宜福置业拿下，实际楼面价2.1W。
住宅计容面积是7308平，按套均144平计算，50套左右。
最终房企要做什么用途，只能关注后续的进展，就像群友说的，地处省府圈附近，给领导做养老房也是不错。
至于后续的三幅偏外围的地块，全部由本土国企拿下。
这里面有几个看点，金山北的两幅，都是左海PK建总，最终左海全部拿下。
配合此前1.63W拿下的阵坂地块，左海已经拿下3幅金山北纯商，合计91亩。
作为对比，竞争对手建总，金山南的高宅旧改，拿下3幅纯商，合计152亩。
这里面有几个点关注，建总和左海，接连举牌，是真的看上了，还是演？
这应该是目前最值得玩味的点，毕竟这个临时划片，看上去很临时。
从成交楼面价来看，两个地块，差价3.7K，主要也就是划片的差价。
依靠划片金山小，这个周边产业园的地块，以接近1.7W成交，比第一次上架的楼面价还高了一些。
可以说划片还是有一点用。
当然这个楼面价，要卖多少？
按常规计算，比如目前的四大金刚，北源+望悦，也差不多这个价格，最终售价：精装2.7W，卖的一般。
那换句话说，假如这个划片金山小的新盘，卖精装2.7W，后续周边的二手要怎么走？
当然有了划片，在楼盘的户型规划上，是直接走小户型卖学位，还是走常规的刚需户型，也是关注点。
不管如何，这个地块的出现，对于金山依靠划片的二手，多多少少都有一定影响。
这里借鉴一下蓝房网的图：
对于金山北，目前还有一些地块，此前取消的阵坂地块50亩，还有城市之光东南侧的八箴路旧改，按规划是120亩，容积率3.0左右。
换言之，金山北目前能看到的就有170亩的高容积率地块。
如果划片金山小真的有用，那八箴路旧改，是否有希望冲击三附小。
当然这个地块划片金山小，还能依靠金山明星的划片，八箴路要是划片三附小，那就是史无前例。
不过在目前低迷的市场，只要能促进，一切都有可能。
相比于金山两幅地块，不管是演的举牌，还是真的有吸引力。
作为对比，东区这幅楼面价不足1W，划片鼓山苑小的，最终结局仅仅是榕发兜底。
这幅地块的成交，让划片都显得有点廉价。
旁边的君兰和云上，当初两倍多的楼面价，2.7-3.2W的新盘售价，不知道未来要如何面对天量的三远库存。
综上，土拍划片，带来的作用，看上去有点用，（当然这个用也要打上问号）但是不多。
旧改加速
聊完土拍看看后续，今年的三场土拍，合计吸金约151亿。
做个简单的数据对比：
2023年：349亿，2022年：374亿，2021年：411亿，2020年：728亿。
还剩下4个月时间，今年的吸金不到去年一半。
如果对比2020年，仅20%。
所以很容易猜想，今年的目标估摸最少也要300亿左右，还有一半的缺口。
所以后续，预计还有2场以上土拍，核心地块要加速了。
目前能预知的金屏档地块，今年基本是要上架了。
近期旧改发布很密集，凤凰新村已经启动，这个巨型旧改对于土拍吸金最有帮助。
除此之外，晋安王庄的原丝绸厂南侧地块，鼓楼的省林业厅宿舍、市三建宿舍、物构所宿舍、省党委校住宅区、社科院宿舍等。
这些地块都在短时间发布了公告。
先不关注最终地块的规划指标，这样的操作，很明显表明，旧改又要提速了。
近期的改善新盘，上市表现也算一般，届时鼓台核心的厮杀也会更加惨烈。
盘点总结
关于土拍市场，一直是风向标，目前来看不止是风向标，更是能严重影响楼市的走势。
新盘卖不完的背景下，土拍又不能停，那就被迫卷。
最终的情况，可以预计，那些库存盘，只会更难卖。
应该很好理解吧？
新规发布，前2年的盘得房率没优势了。
划片出台，旁边没有划片的闷逼了。
鼓台供应，外围的改善只剩下地缘了。
目前的市场，那些库存盘已经不会受到过多关注了，如何推进土拍吸金，新地块能顺利上架是当务之急。
只不过这样的背景下，要如何愈演愈烈，也是难以预估。
股市跌多了，股民期望叫停IPO，楼市跌多了，谁会期望叫停土拍？