上周整个银行板块大跌，特别是工商、农业、中国、建设、交通以及邮政储蓄等六大国有银行，股民们事前预测一般不准，事后诸葛亮大都头
头是道。网上有张外媒的图就开始流传开来，为银行板块的大跌找到了原因：存量房贷利率可能要降！
个人住房贷款包括商业性住房贷款和住房公积金贷款。可能要降的存量房贷利率是指个人商业性住房贷款。
我国的房贷利率是由中国人民银行统一规定的，每个月的20号，中国人民银行公布贷款市场报价利率（LPR），各个商业银行在具体执行的时候，允许在中国人民银行公布的贷款市场报价利率（LPR）的基础上进行一定的
浮动，上调或者下降基点（BP）。因此，房贷利率由两部分组成，一是贷款市场报价利率（LPR），二是浮动基点（BP）。其中浮动基点（BP）是固定的，在个人和银行签订贷款合同的时候，在合同就明确上调或者下降多少个基点；贷款市场报价利率（LPR）是动态的，随着中国人民银行每月的最新公布而动态调整。因此，个人商业贷款利率整体不是一成不变的，而是会变动调整。
存量房贷利率，是相对新增房贷利率而言的。目前最新的贷款市场报价利率（LPR）是2024年7月22日公布的，1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为3.85%。
如果2019年LPR为4.85%的时候，某人和银行签订个人购房贷款合同，约定加20个基点。那么当时其房贷利率是4.85%+0.2%=5.05%，随着近年来LPR的不断降低，其目前的房贷利率是3.85%+0.2%=4.05%。可见其浮动基点是固定的。
随着房地产行业的回调，目前各大银行的基点水平也已经发生了巨大变化。
以广州为例，几家国有大行，新增首套房贷利率是在LPR基础上-75BP，二套房贷利率则是LPR-15BP，也就是说广州首套房贷利率降到了3.85%-0.75%=3.1%，二套房贷利率则是3.85%-0.15%=3.7%。同时，网传部分商业银行可以将首套房贷利率最低做到2.89%。这个商业房贷利率的水平和公积金贷款利率已经差不多了，对于前几年房价高位且利率高位买房的人而言，是无法想象的。
对于刚才举例的那位2019年买房人士，即使在LPR连续下降的今天，其房贷利率仍然是4.05%，相对目前3%左右的利率，相差1%左右。如果
100万商业贷款，等额本息30年，每月就有大几百的差别了。
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其实，高层肯定是注意到了存量房贷利率的情况。2023年时中国人民银行曾联合国家金融监督管理总局发文降低存量首套住房贷款利率。
如果银行能够同意让出部分利益，允许存量房贷利率进一步降低，让广大购房人有能力有余力进一步促进消费，提振经济，从长远角度来讲，整个经济面好了银行也受益。这于公于私都是一件大好事。
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