计算机之父冯·诺依曼的一句名言：我们曾经熟悉的一切，都开始陌生。

这句话用来描述当下的地产行业，可能再合适不过。

我们曾经熟悉的一切，现在看来只是过程；

我们现在陌生的一切，也略显极端；

问题是，如何度过当下，却是个棘手的问题。

一个基本的共识是，新周期里，房企不再是单一维度的竞争。

面临复杂的行业环境，所有的企业除了生存，还要发展。所以我们看到，无论央企还是民企，都在努力寻找自己的诺亚方舟。

而不同的是，大家对如何度过当下这个难熬的周期，选择不同，策略也不同：多数人为了活着，少部分人是为了更好的活着。

而要观察整个行业，如今的老大保利就是一个绕不开的标的。

最新的半年报显示：

1、2024年上半年销售规模依旧是行业第一；

2、市占率也是行业第一，而且还在提升；

3、手握现金近1500亿，安全性也是行业最佳的；

4、主动调整了拿地节奏，等待更好机会和拿更好的地。

江湖上这么一句话：

企业的面子，是利润表；

企业的底子，是资产负债表；

而企业的日子，是现金流量表。

我要说的是，在这个万物皆可调的年代，只有现金是不会骗人的，才是货真价实的。

01

最艰难的半年季，保利依然优秀

这可能是迄今为止，地产行业最艰难的半年报季。

据申万数据，在房地产开发行业里56家已经披露预告的企业中，有高达73.21%面临亏损，累计亏损金额达到279.70亿元。

请注意，这还不包括港股10家top50的房企已经发布了盈利警告。

相对而言，保利无疑是优秀的。

1、市占率逆势提升

上半年，保利实现签约金额1733.36亿元，稳居行业第一。

尽管与去年同期相比，有26.8%的回落，但确实大幅好于行业平均。

中指院数据则显示，今年上半年TOP100房企销售总额为20834.7亿元，同比下降41.6%。

除了销售量依旧稳定外，保利销售的质也是在大幅提升的：

1）中报显示，保利上半年权益销售比77%，比去年同期提升9个百分点；

2）市占率达3.68%，较2023年底提升0.06个百分点；

3）38个核心城市的市占率达到了7.1%，核心城市深耕策略持续强化。

2、盈利能力始终稳健

中期报告显示，保利2024年上半年利润总额141亿元，净利润为74.2亿。

客观而言，保利的利润规模同比也有下降。但现在的行业状况，地球人都知道。

保利发展在中报里说，公司也在采取一些措施尽力对冲利润率降低的影响。

比如，保利除地价外直投成本较计划降低0.69%；管理费用率较去年同期下降0.15个百分点。

从企业经营角度来看，利润确实是企业经营的基本追求，但不同的阶段企业的侧重点又不一样。

现在，在安全和发展之间，现在怎么再强调安全都不为过，因为没有安全，就根本没有理由谈发展。

3、现金储备行业最高

现金对房企来说有多重要已经不用再强调了。

2024年，保利上半年的现金储备为1464亿元，占总资产10%以上，行业最高水平，甚至没有之一。

而且保利还说了，上半年的回笼率84.6%，且随着银行按揭的持续放款，全年签约回笼率有望稳步提升。半年报数据，公司并表口径已售待回笼资金（含销项税）1033亿元，整体现金流合理充裕。

4、融资成本，行业最低之一。

对于很多房企而言，借到钱已是一种奢望，但保利是个例外。

不仅可以借到钱，还可以借到更便宜的钱。

2024年上半年，保利发展新增融资的平均成本较2023年下降21BP至2.93%；

综合成本降低至3.31%，较年初下降25BP。

8月19日，保利发展发布向特定对象发行可转换公司债券预案，向特定对象发行可转换公司债券的发行总额不超过95亿元（含本数），发行数量不超过9500万张。

02

最难熬的底部期，保利的变与不变

保利之所以优秀，除了有着强大的战略定力外，也与其管理模式密不可分。

尽管市场多变，但保利始终灵活应变。

不变：

1、核心城市的持续深耕

对核心一、二线的持续深耕，既反映了保利当下的竞争力，也反映未来的发展潜能。

今年，保利在38个核心城市中11个城市市占率排名第一；32个城市市占率排名前五，8个城市市占率突破15%.

在西安，按权益销售额计算，保利以78.6亿排名第一，6月单月销售超过15亿。

2、安全与发展并重

对现阶段大部分房企而言，保安全还是保发展，成了一个选择题。

但对保利来说，保安全的同时还要保发展，两手都要抓。

1）稳住销售就是稳住一切，有销售才有安全

这个道理不用讲，懂的都懂。

虽然保利上半年经营现金流量净额为负，但主要原因是用于支付 2023 年度拓展项目的土地款 366 亿元，同比增长160亿元。

从回笼率指标来看，保利上半年的回笼率84.6%，并表口径已售待回笼资金（含销项税）1033亿元。保利未来的现金流依旧充裕。

2）用安全促发展

稳健的资产负债结构，是保利一直以来对安全的追求。

2024年上半年，扣除预收款的资产负债率为65.67%、净负债率为66.18%、现金短债比为1.22。

这些都保证了保利的绝对安全，以及后续发展。

3、持续提升产品力，用好的产品抵抗和穿越行业周期

行业新周期，产品力才是最好的竞争力。

自2023年至今，保利发展新获取项目中，有超过75%的项目打造为“天悦人和”产品系项目。

这在很大程度上，保证了保利的竞争力。

比如，今年4月25日，保利上海最重要项目保利世博天悦开盘。作为浦东世博板块的一线滨江豪宅，保利世博天悦距离黄浦江仅约150米，有卓越的瞰江景观视野，当日成交金额超80.8亿，就连26.3万/㎡的顶楼也成功售出。

在产品力极度内卷的长三角地区，保利在浙江宁波落地的海晏天珺，上半年入选克而瑞“全国十大高端作品”。

4、回报股东

实际上，保利发展历来重视投资者回报，上市以来已累计完成现金分红581亿元。

自2023年以来，保利还以现金回购公司股份。在行业资金面普遍紧张的背景下，修订《2023-2025年股东回报规划》将现金分红提升至40%，其中，2024-25年分红率直接翻倍，预计分红和回购总规模将至少达到60亿。

变化：

1、加强市场应变。

不与市场对抗，尊重规律顺势而为，这是保利的成功法则。

有两个数据大家可以看看：

今年一季度，保利发展的签约金额为629.84亿元；

第二季度，签约金额变成了1103亿元，比第一季度多卖了473亿，较一季度增加75%，环比增速较TOP100房企高出近40个百分点。

数据显示，保利二季度推货约1254亿元，环比一季度增长181%。三个主要节假日（清明、五一、端午）期间日均认购近20亿，同比提升23%。

很显然，随市而动的推货节奏很好地带动了销售。另外，价格的适度折让也是其中一个因素。

2、寻求短期发展与长期支撑的平衡

大家可能都注意到了，保利除了强销售外，也在调结构。

1）消化存量

中报显示，今年上半年，保利土地储备计容建面7140万平方米，较年初下降 8%。

2）优化增量

今年上半年，保利明显放缓了拿地节奏，全国范围内只拓展项目12个，总地价126亿元，但均位于38个核心城市。

资产的调仓是为了更好地布局，才能适应瞬息万变的市场。

3、寻求第二曲线的突破

中报显示，新增货值中，住宅业态占比高达96%，这是保利的基本盘。可以预见，在未来的一些年，保利仍旧会寻求住宅规模的适度扩张。

但此外，经营性资产规模和效益也在持续提高。在经营性业务层面：

保利物业合同管理面积9.5亿平方米，在管面积7.57亿平方米；实现营业收入78.71亿元，归母净利润8.46亿元，同比分别提升10.2%、10.8%；

酒店、购物中心、写字楼、租赁住房等商业经营类资产项目较2023年末新增16个至151个，在管面积新增70万平方米至505万平方米；

在资产回报率和运营规模双重提升下，上半年实现营业收入22.57亿元，同比增长3%。

03

不确定的未来，谁来引领？

活得久的企业，从不浪费每一场危机。

尽管行业困难依旧，但保利仍对未来保持着强烈信心。比如，保利对行业的最新看法是：

1、行业最坏的时刻基本上是过去了；

2、有效需求绝不会消亡，现在只是在调整状态；

3、市场总量看是足够的，但从结构性矛盾看还有比较大的机会。

4、保利不会像其他企业去转型，而是选择坚定去做好这个行业。

这四个判断中，前三个其实我在文章的前面基本都说了答案。

而对于第四个判断，拆解之下，其实是行业终极之问：

1、行业到底还有多大空间？

2、谁又能引领这个行业？

对于第一个问题，无论国内国外，目前仍然没有一个产业的量级能超过房地产。

可以对比的是现在如日中天的新能源汽车行业，2023年全年的市场规模在2.19万亿左右；中国的智能手机市场总体规模在万亿出头。

国内房地产销售的峰值是2021年的18万亿。现在普遍的预测，是未来每年的增量是10万亿左右，最保守的预测也有8万亿。

即便按最保守的预测，中国的房地产规模仍旧高达8万亿，相当于3个新能源行业，8个智能手机行业。

目前，保利最新的市占率是3.68%；而欧美房地产头部企业市占率都在8%左右。

而对于第二个问题，其本质还是大家都在寻找地产领域的华为、美的这样的行业领军企业。

产业的领军企业需要什么特质？

1、有明确的战略目标和战略定力。

从战略取舍来看，有时候企业不仅要看企业做了什么，也要看企业不做什么。

近几年，保利一直凭借着自己对市场的敏锐感知和前瞻判断，目标是不动产开发+运营。

但在如何达成这一目标上，保利始终保持着自己的发展节奏：稳健扩大开发主业；逐步孵化以商业地产为代表的第二曲线，即经营性资产。

这一点在前面已经说过了，就不再重复。

2、尊重市场规律和遵守行业常识。

正如前文所说，地产是强周期行业，不可能永远在顶部，也不可能永远在谷底。

企业能做的就是，尊重市场周期波动的自然规律，在波动中更好地调整自己的节奏实现风险的对冲。

比如，今年二季度，为了更好的平衡安全和发展，保利在销售和利润之间，就选择了销售优先。

中报显示，今年第二季度，保利结算毛利率为14.57%，而今年第一季度为18.64%。合起来，中期毛利率为16.02%。

这也导致了2024年上半年整体毛利率的下滑。

当然了，你可以批评保利赚钱不如以前，但理智又会告诉你，这其实是顺应市场之后的战略抉择。

与之相对应的是，今年二季度保利销售金额却超过了1100亿元，环比一季度增长75%。

为什么说保利去库存的目标非常坚决？核心还是保利对目前市场的判断。

目前整个行业面临的最重要的问题，不是政策，也不是监管，而是需求不振带来的销售端低迷。

销售不畅，房企的存货高企，存货无法转换为现金流，去维持企业的正常运转；而资产价格的下跌，又会进一步恶化企业的资产负债表，导致债务爆发，这才是很多企业出现流动性危机的根本原因。

简单理解就是，行业下行期，房企只要稳住了销售，就是稳住一切。

在这个核心目标之下，其他的指标都是为了销售去化而服务。不留恋，不纠结，决策果断，坚决行动，这是非常典型的保利风格。

3、优秀的管理团队及管理模式。

对一个企业来说，企业发展必经的三个阶段是产品山、资本山和管理山。

产品层面，自2023年以来，保利发展已经把“好产品、好服务、好生活”作为核心战略，积极投身于建设“好房子”的赛道，用“人文精神”引领行业发展新模式。

打造好房子是未来行业发展共识，而且所谓的产品品质是从拿地开始就要高度重视，从设计品质、建造品质、交付品质以及后续入住体验，物业服务等方面去提升产品竞争力。

如果说主动牺牲毛利率是对冲市场下行带来的销售压力，那么持续提升产品力则是保利主动以回归行业本源和客户需求的前瞻性举措。

而资本层面，安全是发展的底线。对保利的管理层来说，安全才是最大的负责。所以我们看到保利除了销售规模维持第一，在手现金的规模也维持第一。有了安全，才有后面的发展。

最后，才是卓越的管理能力。企业发展到一定阶段，要寻求管理体系的构建，通过卓越运营实现基业长青。

这些年来，保利发展对标世界一流企业，持续强化自己的管理效能和经营内功。

从组织架构上，保利有别于其他头部房企的一个显著特征就是凭借多年管理经验，保利沉淀出“总部+城市平台”扁平的两级管理架构。

在瞬息万变的市场里，扁平的管理架构，既有利于总部保持敏锐的市场触觉和对公司业务全局的把控，有效降低信息不对称、提高决策和管理效率；又能够保证上下步调一致的强大执行力和快速的应变调整能力。

因此，保利的人均效能在行内保持领先。2023年保利发展地产板块员工人数6308人，人均销售金额6693万/人，处于行业第一梯队。

04

结语

如果按2021年的三道红线开始算，地产行业进入深度调整，从18万亿的顶峰回落，也就3年光景。

而保利从行业TOP5走到行业TOP1，到今天也正好是3、4年。

像保利这样，做时代的企业，除了要精准找到时代的症结和痛点，还要脚踏实地，一往无前。

这样虽然平淡，但也终将乘风破浪。