大家好，我是苏北哥！转眼8月即将结束，今天已经是8月28日，再过3天，南京楼市将正式进入金九。
很明显，眼下的南京楼市正在为即将到来的“金九旺季”积极的做着准备，近来曝光的都是好消息。除了国企即将收储存量商品房，南京房票全城通兑奖励升级，今天一早，南京公积金又曝出重大ZC利好！
南京公积金的贷款年限、住房套房认定、贷款次数认定等多方面突迎重大调整，并且今天新出台的ZC，已经于昨天（8月27日）正式执行。
01.
南京公积金ZC出现三方面重大调整，延长年限、首套认定放宽，二套取消面积限制！
今天出台ZC，却从从天开始执行，无形中说明了各方GC对于南京楼市进一步ZC刺激的迫切性。仔细查看ZC原文，南京公积金ZC此次做出了三方面的重大调整。
首先是公积金贷款年限的调整！
新规规定，住房公积金连续缴存满5年，公积金贷款年限由退休后延长5年，放宽至退休后延长10年。
公积金贷款申请人已婚的，可贷年限按照申请人夫妻中可货年限长的计算，不区分主借款人或配偶。
也就是说，今后只要住房公积金缴存时间满5年，最高可以将公积金贷款年限延迟到退休后10年，按照目前南京男性60岁退休，延后10年也就是可以贷到70岁，女性55岁退休，延后10年也就是可以贷到65岁。
对比此前的相关规定：连续、足额缴存住房公积金5年（含）以上、且具有稳定收入、信誉良好、有偿还贷款本息能力的借款人，贷款期限可以放宽至借款人法定退休年龄后的1-５年，新规定延迟了贷款人的退休后公积金贷款的使用年限，无形中扩大了南京买房的受众群体，原本不符合年龄的贷款人，也被囊括了近来，不知道未来南京“高龄购房人”会不会因此增多。
不过该项规定还做出了相关补充说明，“其他计算贷款年限的方式不变，如存量房最长可贷年限不超过20年，商品房最长可贷年限不超过 30年，贷款期限加房龄不超过70年都不变”。也就是说，房屋的贷款总年限没有变，但是贷款人的年龄限制放宽了，原本一些“遗忘使用公积金贷款的买房人，现在有了补偿的时间”，以免过期的公积金变成了存款，避免了遗憾。
第二：公积金贷款首付比例，住房套数及贷款次数认定方式调整。
总体调整的大原则：符合条件的住房公积金贷款的首付比例和住房套数，对照南京市商业性个人住房贷款ZC认定，这说明了什么？说明了南京公积金贷款正式弥合了与商业贷款之间的差距和不一致，近几个月连续调降的商业房贷利率，让公积金贷款利率的优势不再突出，此次一经调整，这个问题解决了！
首先将房产的首套认定权交给了银行！
新规规定自8月27日起，公积金贷款的首套和二套的认定条件由银行决定，商贷认定是首套，公积金就认定是首套，利率按照首套来执行。
组合贷款套数认定之后，商业贷款和公积金贷款按照各自利率标准执行，商贷首套利率目前南京执行3.05%；公积金5年以上首套利率2.85%，5年以下首套利率2.35%，清晰明了。
其次是公积金贷款次数调整！
新规规定，今后南京公积金贷款买房，按照贷款时认定的房产套数计算，不再查验历史性住房公积金贷款纪录！
这一规定，与之前的相关条文相比，产生了重大区别，之前南京公积金贷款规定，即使贷款还清还分为首次使用、二次使用和第三次使用的区别，首次和二次使用如果名下已有一套房，公积金房贷利率还得上浮10%。而第三次想使用公积金贷款，是直接拒贷的，如今这些都成为了历史。
不过值得一提的是，这次新规出台，公积金贷款未还清，仍然拒贷，这一规定并未废除。
其实目前南京买房基本上就是贷款还清算首套（认房不认贷），所以今后基本上，公积金就是按照首套2.85%利率执行，不再有什么第二次、第三次使用的限制了！
这番调整，也为未来南京楼市ZC调整腾出了空间，比如杭州此前执行的“跨区买房算首套”；广州此前执行的“挂牌手中房源，再买房算首套”；武汉此前执行的“多孩家庭，买二套房算首套”等ZC，南京目前都还尚未执行，后期如果南京跟进，那么享受首套2.85%利率的人就更多了。
同时，按照5月份南京公积金发布《关于都市圈住房公积金贷款和提取政策的公告》，南京都市圈九城公积金已经可以互认互贷，外地人只要在南京没有买房纪录，就可以认作首套房。
第三，调整了多子女家庭住房公积金贷款最高额度
此前政策：多子女家庭（夫妻双方及两个以上未成年子女），只有在首次使用公积金贷款购买首套住房时，个人最高可贷额度才能提升为60万元/人，夫妻双方最高可贷120万/户。
如今，按照新的规定，多子女家庭贷款额度提升取消了首次首套限制，也就是说只要公积金贷款还清，无论多孩家庭是第几次使用公积金贷款，最高都可享受个人60万/人；夫妻双方120万/户的贷款额度。
此外，这次调整还取消了“使用住房公积金贷款够买二套房，对于首套房人均建筑面积不超过40㎡”的规定。并且明文规定，此次南京公积金新规发布，在途的公积金贷款可以按照最新的ZC标准进行调整，而已经发放的公积金贷款，则不做调整。
今天，南京公积金ZC做出了这么多重大调整，那么最关键的问题有没有提及呢？前段有媒体透露，湖南某城市购房人存量房贷利率成功从4.25%降到了3.45%，令人羡慕不已。
但得知内情的人透露，这名购房人存量房贷利率得以下降其实是源于“巧妙操作”！连番的商业房贷利率下调，让这名购房人萌生了提前还贷想法，但银行为了不让他提前还款，给他办理了“商转公”，存量利率才得以降至3.45%。可见商转公对于存量利率的优势所在。
南京的商转公传闻由来已久，去年12月、今年4、6月都有关“商转公”的小道消息。而南京目前已经成为省内唯一没有“商转公”的城市，今年6月甚至有市民在领导留言板上发问，询问GF南京何时能执行“商转公”？
6月29日，南京GF居然针对网友的这一问题做出了回复，称南京目前暂不开展商业贷款转公积金贷款业务，以保证正常的住房公积金贷款业务不受影响。直截了当的否定了这一政策目前能够施行的可能性。
GF回复进一步强调，住房公积金贷款具有保障性和互助性，其贷款资金来源于其他暂未使用的住房公积金缴存职工，相关政策的制定实施，主要保障的是贷款购买首套房和改善性住房群体。
同样的，今天南京出台的公积金XZ，也没有提及“商转公”事宜。
02.
南外对房价的影响有多大？燕子矶新增公办南外，刚需红盘掐点开盘；江核南外传闻停建，原南外学区房，价格跌惨！
不得不佩服，城北燕子矶的教育资源，如今再添一所南外，学区含金量可谓成为了全市塔尖。昨天（8月27日）拥有53年建校史的燕子矶伯乐中学正式挂牌南外仙林。
在各级领导、媒体代表和到场群众的共同见证下，伯乐中学与南外正式完成签约，媒体评论称这意味着燕子矶正式迎来“公办南外时代”。
其实在挂牌南外之前，伯乐中学就是南京市响当当的名校，在办学理念和教学质量上，得到社会各界广泛认同和高度评价。本次与南外签约，真正意义上达成强强联合。
伯乐中学实景
伯乐中学签约南外之后，燕子矶目前为止已经集齐了四大顶尖教育集团：南京晓庄学院附属小学教育集团、南师附中燕子矶新城教育集团（小学）、南师附中燕子矶新城教育集团（初中）、南京外国语教育集团。
学区资源配置上已经追平河西和大校场！而伯乐中学校址位于寅春西路和燕园路交界处，属于燕子矶商务区范围内，此次签约南外，对于周边二手房和新房楼盘带来的利好非常直接。
南京仙林外国语学校伯乐中学周边次新小区众多，如招商依云华府、万科燕语光年、万象天地九悦等等，目前成交单价在2.7-3万/㎡之间。
万象天地九悦的成交单价高一些，最新成交单价都保持在3.6万/㎡以上。
公办南外到来之后，燕子矶商务区的次新二手房价格是否会出现上涨行情，还有待观察。同时板块目前两大在售楼盘受益也非常明显，未来也大概率成为南外学区房。
南外伯乐中学与两个在售楼盘的位置关系
一个是保利燕璟和颂，目前已经是尾盘收官状态，全盘1169套房源目前仅剩于160套左右在售，15栋楼高层仅剩10、12、14、16号四栋楼有正常楼层房源在售。
保利燕璟和颂实景
保利燕璟和颂共有89、99、109、132㎡四种户型产品在售，其中89㎡起步户型总价仅250万左右。
另一个就是保利国贸璟上，目前该楼盘是燕子矶商务区内唯一后续有大批供应量的楼盘，昨天伯乐中学与南外仙林签约当天，保利国贸璟上便新领销许，可谓是重磅利好当前，掐点开盘了！
保利国贸璟上10号楼位置
此次保利国贸璟上新领的10号楼销许，共132套房源，中间户型为89㎡3房、东边户为115㎡3房，西边户为102㎡3房。其实保利国贸璟上的推盘节奏一直不快，从去年9月底首开，到昨天10号楼领销许，一共就开过4次盘，推出了5栋高层，而之前推出的2、3、8、9号楼，均价已经降至33000元/㎡。
而出人意料的是，此次推出10号楼，保利国贸璟上的销许均价有所提升，达到了37200元/㎡，上涨幅度达到4200元/㎡。看来名校利好效应的确十分明显。
保利国贸璟上社区内设有10000㎡左右的景观中庭，水景、绿化皆备。
还有设有约800㎡下沉式社区会所。内部涵盖瑜伽室、健身房、 四点半学堂、咖啡吧、书吧等空间。
会所实景
保利国贸璟上样板间实景
保利国贸璟上的装修标准为三大件大金中央空调、兰舍新风、威能地暖；橱柜采用博洛尼品牌；厨房采用方太动手势控制油烟机、灶具和洗碗机，主卫配备唯宝一体式智能马桶、高仪水龙头及花洒等。
南外对板块的房价影响到底有多大？
一座新南外分校的开办，会直接推动板块房价上涨，就如上文提到的燕子矶商务区！而一座南外新校区的取消建设，则有可能导致板块房价下跌、业主砸盘。
7月底，一个重磅的消息传来，江核研创园的南京外国语学校滨江分校有可能不建了，而根据当时发布的江核的学区划分图，保利西江月的业主发现自己没有被划入南外学区，而是被划入了更远的明道学校。一时间，小区业主群炸开了锅。
消息流出之后，保利西江月8月房价狂降，业主疯狂砸盘，离场，该小区8月最新成交案例，一套88㎡3房房源，成交单价仅17926元/㎡，创小区有史以来房价新低。
要知道2021年5月，保利西江月的二手房成交单价还高达41319元/㎡，对比起来，如今该小区房价足足跌了近60%。
今天文章的内容就是这些，如果对以上话题感兴趣的，可以加北哥微信，咨询探讨！
主编简介：
苏北哥，男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。
1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。
是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。