大家好，我是苏北哥！8月底注定是一个不平凡的时间段，各项楼市的新规则正在被重塑！这边国企收储商品房方案还在酝酿推出，房票定向安置，跨区域奖励还在升级，库存商品房“大变”安置房的计划还在酝酿扩大试点，一条来自住建部的重磅试点ZC又让国内楼市炸开了锅。
“房屋要交养老金”了，广大业主除了当初交的购房款、房屋维修基金、眼下交的物业费，以后还得给房子缴纳养老金？国内购房圈一下子沸腾起来，而“房屋养老金制度”和前段网上谣传的“延迟退休一样”，并立为今年国内最热议话题。
01.
已被GM辟谣，房屋养老不用老百姓自己掏钱！更深层次的两个问题又出现了？
“房屋养老金制度建立”这一事宜的正式GX，是在8月23日，住建部举行了一场名为“推动高质量发展”为主题的新闻发布会上流出的，当天发布会提及了很多问题，出席的嘉宾也特别权威、重磅，如住建部部长倪虹、副部长董建国、副部长秦海翔等等。
会议谈及的问题也非常多，涉及面广，具体总结起来又8个焦点话题，涵盖房地产发展新模式、好房子、城市更新、保交房、城市建设和治理、住房保障、城乡历史文化保护传承、建筑业提质升级，无一不是当前国内房地产业的焦点话题。
在答记者问环节，新华日报记者提问：对于提及已久的“房地产发展新模式”到底将如何建立？住建部部长董建国对该问题做了具体回答，董部长的回答分为5个方面。
第一：完善住房供应体系，重点增加保障性质住房建设和共计；第二：建立“人、房、地、钱”联动机制；第三，有力有序推进现房销售，在土地出让时就约定现房销售；第四，建立城市房地产融资协调机制，推出白名单制度；第五，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。
5大观点之中，唯有第五点“房屋养老金制度建立”影响力最大，而且按照GF的说法，这种制度的建立似乎是立即执行，全国22个重点城市正在开展试点，具体看看这些城市名单除了，北上广深四大一线城市，其余基本就是国内15座新一线城市，南京当然也包含在内。
“谈什么，别谈钱，谈钱伤感情！”这句流行语中国民间的顺口溜，如今放在楼市身上同样适用，房屋养老金到底由谁来缴纳？是不是房产税的一个变种？“买房时缴纳的公共维修基金”和“房屋养老金”是两笔资金？
甚至网上这几天还出现了，上海住房养老金的收取标准，收费金额为50元/㎡-144元/㎡，一套100㎡的房屋房屋养老金就达到14400元，的确是一笔不菲的费用。
面对如此敏感的话题，就像前段网上流传的“90后一概65岁以后退休的传闻一样”。GM第一时间做出了辟谣，辟谣内容分为5个主题，总体表达一个意思：房屋养老金不需要个人出钱，不给群众添负担。
具体来说就是，房屋养老金分为“个人账户”与“公共账户”，个人账户目前资金充裕，也就是大伙买房时缴纳的住宅专项维修资金，按照现行规定，这笔钱是购房款的2-3%，或者每平米缴付100～200元，一套100㎡的房子，维修基金就要缴纳1-2万元，一个1000户左右的大型社区，账面上计算，小区维修基金总额就要高达1000-2000万。
“公共账户”的建立才是这次GF确立房屋养老金制度的真正目的。而公共账户的资金来源已经明确，将从城镇土地出让收益中划拨，还可以来自老旧小区改造资金及其他财政资金。有专业人士分析，大概可能有这么几个具体资金来源：第一，小区专项维修资金的金融收益，比如存银行的利息；第二，ZF的财政补贴；第三，小区本身的公共收益，比如电梯间广告，停车费等等。
虽然现状是如此，但是总有些深谋远虑的人，对于“房屋养老金”的未来表示担心，他们认为房屋养老是长期的、系统的大工程，而小区的专项维修基金（个人账户）是一次性缴纳的，“用一笔少一笔”，如何支撑成年累月的房屋养老？专项维修基金一旦用完是不是还得个人掏腰包？
于是立刻有人去查了目前国内“专项维修基金”的使用情况，数据显示全国住宅专项维修资金结余超过1万亿元，上海等地住宅维修资金结余超百亿，但累计使用资金仅占累计归集资金的10%左右，成都和深圳分别约为4%和5%；南京截止2023年主城六区（玄武、秦淮、建邺、鼓楼、栖霞、雨花）维修基金总余额为170.67亿元，同年累计使用率18.36亿，使用率为11.93%。
维修基金看起来账面余额很多，数据庞大，但是实际上这笔资金也存在矛盾。国内的小区维修基金制度是从1998年开始确立的，换句话说商品房制度建立的同年，维修基金才开始确立。
随着近27年来，房地产业的蓬勃发展，房价飞涨，维修基金缴纳数额也跟着水涨船高，这样就导致了一个矛盾的现状，“越新，房价越贵”的小区，维修基金越充裕；而年代越久远，越残破的小区，反而维修基金越缺乏。
然而从房屋养老的实际需求而言，当然是越老，建设年代越久远的小区，越需要维护、修缮，按照此次的相关规定建设年代超过30年的小区将作为房屋养老的“第一批实施对象”，然而按照时间推算，这一批老旧小区当年建设时，国内维修基金制度尚未开始，换句话说，这些小区可能压根没有可用的维修基金。
这里面就存在一个问题，是不是各城市的房屋养老金的个人账户是不是需要存在一个“协调机制”，如果不能协调，那么“公共账户”就需要给与更多的倾斜和支持，当然了这个目前尚未有官方的说法，后续还需要等待GX。
另一个重要问题是，房屋养老金制度的建立，可能使得二手房市场受到一些影响，尤其是低总价的“老破小”，今后购房人买房可能要参考另一个指标：小区的维修基金是否充足！
今年一系列救市ZC，如一些城市的减免税费ZC、取消非普通住宅认定标准等，让购房成本下降的同时，无意间却也带火了主城中心的旧房市场，再加上主城老破小“低总价”、配套全等众多优势，让这片细分市场越来越火爆，南京楼市也不例外，以前半年一年卖不掉的房源，如今挂牌一周、甚至一天就能卖掉。
相关权威数据显示，100-200万总价的主城老破小正成为南京二手房市场成交量最大的一类产品，占比甚至高达44%。
本轮救市的终极目的是“去库存”，缓解“新房去化难”、“KFS资金困难”、“拉动土拍市场运转”等等问题，然而“老破小”的忽然爆火，显然与初衷不符，而“房屋养老金制度”的建立，另一个直接效果就是让“老破小”市场降温，使有效购买力重新回归新房和次新二手房市场。
02.
江宁第一豪宅“仁恒龙湾”领销许，首开价格正式出炉！最贵1090万一套！
马上就要金九银十了，开盘高峰不久就会到来！很多人说，今年的金九银十是第四代豪宅的盛宴，日前一份今年南京楼市“金九银十”的开盘楼盘名单流出，北哥略略的看了一下，名单并未涵盖未来两月南京所有开盘项目，只有9家纯新盘在列，包括河西南中海江南玖序、河西中中建合玺东方、招商金陵序、江核扬子保利江韵瑧悦等等。
很显然，今年虽然被称为“第四代住宅元年”，第四代住宅固然是当之无愧的主角，但是南京楼市还是很讲推盘策略。在大批第四代住宅上市之前，一批代表第三代住宅的极致产品会先上市。
比如昨天实探的大校场中信泰富九庐预计九月下旬上市，该项目虽然不是第四代住宅，但各项指标都已突破了板块上限，洋房户型面积首次全线突破200㎡上限，最大达到230㎡。（实探：重新定义大校场产品天花板和房价上限，中信泰富九庐能否做到？）
中信泰富九庐户型分布图
会所规模达到了大校场创新街区楼盘上限，中信泰富九庐下沉式会所面积2000㎡，拥有两个中庭花园，而同板块其他项目会所都是1000-1500㎡，单中庭花园。
首开房价也将突破大校场的新房价格天花板，中信泰富九庐的洋房放风最高价格将达到5.9万/㎡，为当前大校场最高。
中信泰富九庐虽不是第四代住宅，但其项目震撼力，丝毫不低于四代宅！今天又一个江宁的天花板级别项目领取了首开房源销许，它就是江宁小龙湾的仁恒龙湾。
仁恒龙湾首开楼栋示意
和之前放风价格差不多，仁恒龙湾今天新领项目1、10号楼，共102套房源销许，均价为44439元/㎡，其中10号楼为15F小高层，2梯2户，一层四户，全部为143㎡4房户型；10号楼的总价区间在610-630万左右。
1号楼较为高端，是一栋22F高层住宅，西边户为180㎡4房B户型；东边户为220㎡4房大平层户型。其中最贵的两套是东边户的2002和2102，总价是1090.57万。
仁恒龙湾还有一种340㎡的顶级大平层户型，拥有五开间朝南，客厅配备超大规格的L型观景平台，据说这款户型“大到能种树”！
如果按照首开单价计算，340㎡户型的总价起码在1500万以上。不过此次340㎡户型尚未推出，但就是此次首开价格，仁恒龙湾面对江宁东山、百家湖2.6-3.3万/㎡的新房市场，已经是目前妥妥的江宁第一豪宅了！
2022年10月份，由国企金融城拿地，以26.65亿元拿下江宁杨家圩G93地块，其中G93住宅部分由仁恒代建，今年年初定案名为仁恒龙湾！
仁恒龙湾的项目位置优势比较明显，地处小龙湾，西望秦淮河，靠近杨家圩生态公园、龙湖龙湾天街、江宁市民中心商业休闲设施环伺，项目本身就是妥妥的河景房。
仁恒龙湾项目规模达到11.7万方，的确比较大，所以在社区会所的打造上，采用的是全地上会所设计，会所面积达到1700㎡，包括恒温泳池、健身房、空中瑜伽、音乐客厅、半空露台5大功能场景。
区别于其他同类楼盘的会所设计，仁恒龙湾的地上会所还有一个斥资200万打造的音乐厅。
此次首开的10号楼143㎡户型，起步总价在610万左右，是仁恒龙湾的入手最低总价门槛。
143㎡户型图
143㎡户型采用4房2厅2卫空间布局，三开间朝南，入门处设有私家门厅，作为入户的过渡空间。户型的最大特点是143㎡做了大横厅设计，主卧套房设计，且内部配备走入式衣帽间，主卫也配备浴缸。
值得一提的是，仁恒龙湾北向没有连廊，故而北向卧房、书房的飘窗设计，能够起到实际的观景、采光效果。
180㎡户型图
180㎡户型是143㎡的升级版，不仅做到到了4房配备2.5卫空间，并且南向做到了三联空间阳台，大横厅与南向茶室空间南向均配备跑道阳台。
厨房采用中西双厨设计，U型动线，主卧套房设计，主人卫生间采用双台盆设计，但没有设置步入式衣帽间。
220㎡户型图
220㎡就是标准的豪宅户型了，户型西南部的端厅设计，配备270复合转角厅，中西双厨配备家政间，户型动静分离。
主卧酒店式套房设计，步入式衣帽间，配备浴缸、双台盆洗手池，仁恒龙湾也是六恒科技住宅。
而作为小龙湾金融城商业部分的G92地块，具体商业规划和开业时间也已经确定。7月份有市民网上询问G92地块的商业形态和建成时间，得到了GF的回复，按照回复内容，未来G92商业将打造类似太古里的“街区型滨水商业”，并由金融城和江宁城建集团自持和运营。据此小龙湾板块，继江宁万达和龙湖天街之后，将再添一重磅商业，而建成时间目前初定在2026年。
2月初，南京市公共资源交易平台发布了《NO.2022G92地块商业开发项目幕墙工程》招标公告。
G92未来将打造滨水高品质的商业空间。规划设计方案选取帷幔、秦淮院落、云锦、南京城墙等不同主题元素，通过中心广场、跨河人行步桥、建筑连廊、沿河景观等设计塑造动静结合的公共滨水商业空间。
按照规划，杨家圩片区整体将打造成服务于主城东山片区乃至江宁区的高端商务、商业、总部、文化娱乐等为一体的综合性主中心，通过西门子路中心区功能轴线紧密相连，形成百家湖-杨家圩中心区的核心区。
从效果图可以看出，龙湾金融中心的滨水商业街区，主打的是低密和松弛感，与不远处百家湖景枫中心、金鹰等大型商业体形成差异化。
今天文章的内容就是这些，如果对以上话题感兴趣的，可以加北哥微信，咨询探讨！
主编简介：
苏北哥，男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。
1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。
是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。