这几天，房屋养老金上了热搜。
不知道大家听到“房屋养老金”这个词的时候想到什么？
我的第一反应是“房子都未雨绸缪要建立养老金了，我们80/90后一代的养老金在哪里？”
你知道吗？
本世纪初的初代网红“木子美”都已经开始在为养老做准备了，一共买了400w商业养老保险……寄望于退休后也能过上体面的生活。
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言归正传。
房屋养老金的说法，来源于8月23日，住建部领导在“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上表示，将研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险这三项制度，在上海等22个城市展开试点。
热搜起源于大家都关心，这个养老金“钱到底从哪里来？”“要不要自己再掏钱？”甚至不少解读还跟房地产税扯上了关系。
这不，今天，官方出来辟谣了。
住房城乡建设部旗下媒体《建筑杂志社》发文称，房屋养老金制度，被严重误读，房屋养老金不是房地产税，公共账户不需要老百姓出钱。个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了。
文章称，房屋养老金和房地产税完全是两回事，传言房屋养老金是另一种房地产税，纯属混淆视听、牵强附会，是刻意诱导，以此引发大众误解。
文章还称，步入存量房时代，越来越多房屋出现老化，存在的安全隐患问题，不容忽视。
虽然每位购房者买房时都按建安成本5%至8%缴纳了房屋维修基金。其在保障小区日常安全运转中发挥了重要的作用，但因数量十分有限，已难以满足维护城市房屋安全和老旧小区更新需要。
房屋养老金的个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，试点的重点是政府把公共账户建立起来。
我把文章脱水一下，就是设立制度的初衷是未来房屋养老问题还挺严峻的，光依靠个人缴纳的房屋维修基金远远不够，所以还得从ZF层面设立基金，加多一层保险才行。
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现在误解是消除了，但是，问题还是来了，普通人由此都会联想到以下两个相关的问题。
1. 真的有必要吗？
说一下我的观点，这种曲突徙薪还挺有必要的。因为，随着时间的推移，初代的商品房年龄都已经40+，更别说年代更久远的房改房了。
有数据为证，截至2022年底，中国城镇既有房屋中建成年份超30年房屋占比接近20%，需要维护、改造的老旧房屋占比快速提升。
另外，新建的商品房，也不是就不用维护了。
在房地产高速发展的这些年，高层、超高层住宅全国遍地开花，以后的“养老”费用必定陡增。（我之前写过买房千万不能踩的10种坑，超高层就是其中之一，有兴趣也可以复习一下：首付15%，6.7倍高杠杆下，这10种房子不要买！）
再有，最近两年的地产过山车期间，房企暴雷、开发商拿地后楼盘降价等等，都会导致房屋质量下降。
即使不存在这些问题，在房地产上升期，危旧的老破小就是城市更新的一片蓝海，大家挤破头要进入这一条赛道攻城掠寨，找到人接手后推倒重来并不是难事。
但现在不一样了，如果开发成本过高，无利可图，老破小城改要进行城市更新，不是易事。而苟着，维持现状，就需要一笔不小的修缮费用。
2. ZF的钱从哪来？
之所以，住房养老金制度被误解为是开征房地产税的一个由头，我认为，一是因为，之前提到的资金来源包括地方财政、土地出让金和中央财政安居工程补助金等等。
但现在财政收入面临巨大压力，卖地收入大幅减少都是不争的事实。不开源，又何来新的支出呢？所以大家才自然而然想到新增税收这件事。
二是，这么一个初衷好、势在必行的政策，提出的时机却不大对。
众所周知，目前正是楼市低迷期，在这时出台极易被理解为增加住宅持有成本的新政，既让人怀疑政策落实的程度和实行的效率，又难免会让人担心好心办坏事。
着眼当前，地方担心的是，都把压箱底的城央靓地掏出来了，房企什么时候才更积极拿地？
开发商想的是，首付、房贷利率一降再降，低得不能再低了，限购该解除的也都解除了，什么时候才有更多人愿意买房？
而买房人焦虑的则是，房价一降再降，什么时候自家的房子才能守住不破发？
至于我，最关心的还是什么时候也能攒够400w，充实自己的商业养老基金……
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最后，还有一个问题不得不再提一嘴。
目前，关于“房屋养老金”还没有统一的定义。
从2004年开始，住宅专项维修资金已是办理房屋产权证时必须缴纳的费用。
这笔钱是专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。
目前，全国住宅专项维修资金结余超过1万亿元，上海、北京、杭州等城市结余超过百亿元。
而住宅专项维修资金使用难，也是目前普遍存在的问题，是时候同步研究如何提高其使用效率了！