小“物业”关系着大“民生”，物业服务质量直接影响到千百万居民安居乐业问题。因此物业公司的选用，经常牵动着广大业主的心。据北京电视台等媒体报道，近期，北京市房山区一处名为北湖壹号的豪宅区，发生了新旧物业公司同时出现在小区并对垒的场景，尽管当地镇政府对该小区业主更换物业公司的表决予以确认有效，但目前新旧物业公司尚未实现平顺交接。事件经由媒体曝出后再度引发社会对“物业更换难”问题的探讨。
实际上，关于物业公司的选举、更换等程序，民法典均有着明确的规定。具体而言，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，业主可以自行管理物业，也可委托物业服务企业管理，业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。
民法典还规定，物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作。但实际操作中，物业服务人的更换，直接影响到相关物业企业的经营利益，因此平顺交接并非易事。而原物业公司不退场，新的物业服务合同就很难得到充分履行。
“物业更换难”背后，一方面反映出物业公司自我认知的错位——物业公司是物业服务的提供者，而不是可以长期占位的管理者；另一方面还反映出业主集体意志形成的决议，在实际执行中常常难以快速落地。尽管业主可以将更换物业公司的决议诉诸司法机关裁决或者请求行政机关协调，但此种解决路径却通常需要较长的转换周期。在有关部门最终强力执行决议之前，如何保障物业服务不因物业企业的转换过程而大打折扣，需要多方合力去推动解决。
笔者注意到，近年来不少地方将物业管理活动纳入到了基层治理工作范畴。 比如，根据《北京市物业管理条例》的规定，北京市物业管理被纳入社区治理体系，坚持党委领导、政府主导、居民自治、多方参与、协商共建、科技支撑的工作格局。又比如，《杭州市物业管理条例》明确规定，街道办事处、乡镇人民政府应当将物业管理活动纳入基层治理工作，“物业服务人无正当理由拒绝退出物业管理项目的，由区、县（市）房产主管部门责令限期改正，可以给予警告或者处10万元以上30万元以下罚款。”
毫无疑问，将物业管理活动纳入基层治理框架，明显有助于避免物业纠纷矛盾激化，并保障物业更换过程中的物业服务品质不下降。同时，也能提升基层治理中的物业服务监督监管能力，对不守契约、耍横斗狠的物业服务提供者，除了可以通过民事诉讼手段维权救济之外，还能通过各类处罚措施予以惩戒，有力维护广大业主的合法权益，确保物业更换过程的和谐有序。
