文/克而瑞广西分析师
导读
近几年的南宁土拍，住宅用地成交整体呈下降趋势，市场更为“冷静”，房企拿地也更为理性。
但与之形成反差的是，每当凤岭北有住宅用地上架，普遍能给“冷静”的南宁土拍提升热度。
纵观近3年（2022年至2024年1-7月），南宁土拍诞生的3幅“万元地”均来自凤岭北，成交楼板价前四均被位于凤岭北的地块占据，楼板价TOP10中更是有多达7幅处在凤岭北；每当凤岭北的地块出让，往往吸引数家、甚至十余家房企现场参拍。
简言之，凤岭北是近几年带动南宁土拍热度提升的重要板块之一。
如今，南宁又将有1幅位于凤岭北的地块拟“商改住”后再次上架。
目前，地块处于拟“商改住”规划调整的公示期，若在公示期内无反馈者提出异议，或在未来加入南宁土拍“菜单”。
想要进驻或持续深耕南宁的房企，请看过来。
01
凤岭北核心腹地13亩袖珍地块
拟调整为住宅地，容积率上限2.5
开门见山话不多说，直接聚焦地块。
先看区位，该地块位于长月巷以南、景晖巷以东，处于凤岭北核心腹地，可近享凤岭北优质的学铁商等优质配套。
地块位置示意图
（CRIC制图，仅供参考，以官方公布或实际为准）
地块周边分布有超20个已交付的小区，以及多个写字楼或单位办公楼等，整体城市界面较好，居住氛围成熟。
再聚焦地块本身，地块体量不大，根据此前上架的信息显示，占地约13亩，与同板块的华控新项目相当，略小于建发缦云地块。
地块实景
（CRIC摄，摄于2022年6月，仅供参考，以实际为准）
目前，地块拟由商业兼容商务用地（商服地）调整为城镇住宅用地（住宅地），容积率≤2.5，建筑高度≤80米，或可打造清一色的25层左右的高层或“高低配”项目。
《南宁市中心城区凤岭片区FL-07（市人大）单元控制性详细规划及城市设计》局部地块维护方案（草案）公示重点内容（来源：南宁市自然资源局官网）
整体来看，若顺利完成土地性质的规划调整，该地块是打造高端住宅的好苗子。
毕竟，同板块中地块指标相差不大（占地面积相差7亩，限高相差20米）的建发缦云，已经给出了一个不错的“参考答案”。
但能否像建发缦云一样在相对较短的时间实现住宅清盘，还得看拿地房企的品牌影响力、对市场变化把控的“嗅觉”和产品力“功底”等。
另外，关于地块的区位和实景，我们曾拍摄过该地块的实景VR。
扫描下方二维码，或复制网址https://www.720yun.com/t/70vkbb2hdil?scene_id=97248959在浏览器中打开，即可查看地块实景VR，或许你对地块的区位、实景等会有更直观的感受。↓↓↓
（地块VR由CRIC摄，摄于2022年6月，仅供参考，以实际为准）
02
曾作为商服地出让但未寻到“金主”
若规划调整成功或成“香饽饽”
除了优质的区位和地块指标，该地块的“前世今生”也故事颇多，值得简单“八卦”一下。
该地块最终出现在大众的视野中，是在2022年广西壮族自治区本级土地推介会上。
2022-2023年，其都是广西壮族自治区本级土地推介会上重点推介的地块之一。
在这期间，地块还曾于2022年11月进入《南宁市2022年第七十四期国有建设用地使用权挂牌公开出让公告》，计划出让。
（来源：南宁市自然资源局官网）
但在经历了一次出让时间延期后，该地块最终还是因故终止出让（撤牌），未能寻到金主。
（来源：南宁市自然资源局官网）
彼时，该地块的土地性质仍是商业（商服）用地，占地面积同样是约13亩，容积率和限高更高：容积率要求＞2.0且≤3.0，限高要求≤100米。（更多信息可阅读《南宁市2022年第七十四期国有建设用地使用权挂牌公开出让公告》，网址为：http://zrzyj.nanning.gov.cn/zwgk_57/xxgk/scxx/tdsc/t5401863.html）
时间来到2024年，南宁市自然资源局官网于8月13日发布的“关于《南宁市中心城区凤岭片区FL-07（市人大）单元控制性详细规划及城市设计》局部地块维护方案（草案）的公示”（以下简称“规划调整”）便涉及该地块的性质调整。（具体网址为：https://zrzyj.nanning.gov.cn/zwgk_57/xxgk/ghgl/ghgs/qtgs/t5990974.html）
正如前文所言，拟由商业兼容商务用地（商服地）调整为城镇住宅用地（住宅地）。
规划调整的公示时间为2024年8月13日至2024年9月11日，目前仍处于公示期。
（来源：南宁市自然资源局官网）
该地块的性质最终能否真正由商服地调整为住宅地，还要让子弹再飞一会儿。感兴趣的房企，可以密切关注，我们也将持续关注规划调整的后续情况。
若该地块土地性质成功由商服地调整为住宅地，上架出让也还需要再等待一段时间。
类似的情况其实有迹可循。同板块的建发缦云和北投隐山地块在出让前也曾进行过调整土地性质的规划调整，从规划调整到地块上架出让，分别经历了4-5个月的时间。
以此推断，该地块若成功由商服地调整为住宅地，预计最快也要到明年年初才会上架出让。（个人观点仅供参考，以官方公布为准）
另外，单就地块来说，若成功由商服地调整为住宅地，叠加优质的区位和地块指标，大概率会成为未来土拍市场的“香饽饽”。
早在2022年和2023年两次广西壮族自治区本级土地推介会上，不少到场的房企大佬便直言：若该地块是住宅地，绝对会重点考虑拿下它。
在不确定性较大的市场大环境下，核心区域的优质项目仍是硬通货。房企大佬们此前如此希望该地块“商改住”，并考虑拿下它，再一次印证了这一点。
03
凤岭北高端盘PK或会更激烈
火热程度值得期待
近两年的凤岭北，改善市场格外热闹。
荣和、北投产城、广西交投地产、建发、中海、华控、邦泰等一众房企都拿地进驻或深耕凤岭北，楼板价在5538-12717元/㎡之间。
除邦泰今年3月拿地的楼板价为5538元/㎡、广西交投地产拿地楼板价为6字头外，余下地块地价都在9500+元/㎡，建发、中海、华控拿下的地块更是突破“万元”大关。
近两年凤岭北部分企业拿地信息海报一览
（CRIC制图，仅供参考，以官方公布或实际为准）
而纵观上文提及近几年已拿地布局凤岭北的房企，都相继亮出了看家的TOP级产品系落地高端盘于此，汇集了大平层、复式、叠墅、合院别墅等多元化高端改善产品。
这背后既有基于地块优质的区位和指标而做的高端盘匹配定位，也有高地价在一定程度上倒逼房企打造高端盘。
纵观现在的凤岭北改善市场，前有体量相对较小的建发缦云住宅目前已清盘，交投荣和·樾园、北投隐山、中海甲叄號院等持续销售激战正酣，价格普遍在1.5万+/㎡起步，最高达3万+/㎡。
凤岭北部分高端盘实景
后还有华控、邦泰等房企的新项目在未来计划入市，备受期待。
两个房企在凤岭北的新项目均是布局南宁首盘。其中，南宁市自然资源局官网已对邦泰新项目总平图进行批后发布，项目部分信息已有所“剧透”，案名定为“邦泰璟和”，将打造纯板楼改善项目。（具体网址为：https://zrzyj.nanning.gov.cn/zwgk_57/xxgk/ghgl/ghgs/phgs/t5960758.html）
（来源：南宁市自然资源局官网）
而华控新项目，根据地块现场的围挡以及网上部分传播的信息来看，其中的写字楼和一栋住宅案名或分别为“华控中心”和“华控壹号院”。（仅供参考，以项目实际公布为准）
若长月巷地块成功调整为住宅地，叠加优质的区位和地块指标奠定其是打造高端住宅的好苗子，预计未来上架出让的成交楼板价不会太低（预计至少与邦泰地块地价相当），大概率会打造高端项目。
其未来加入凤岭北高端盘PK的战局，将让凤岭北的高端盘“排位赛”更为精彩。
于购房者而言，尤其是对于豪改群体来说，再改或终极置业凤岭北，未来或能有更丰富的选择。
不过这一切的前提都是：地块能成功调整为住宅地。
还是那句老话，目前仍处于公示期，需要再等一段时间才知道结果。
对此，我们将持续关注。
【本文互动话题】
对于长月巷地块“商改住”
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若未来上架出让
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