近日，央行发布了《2024年第二季度中国货币政策执行报告》。
顾名思义，这是一份每个季度都会发布的关于货币政策执行分析和未来展望的报告，但此次央行罕见开辟专栏大篇幅地谈及房地产，甚至专栏部分还加上了底色。
央行特别强调支持住房租赁产业可持续发展，并长篇大论住房租赁产业是未来房地产市场发展的重要方向。
央行认为，从需求端看，近年来不仅是低收入群体，新市民或是刚毕业参加工作的青年人，对“好房子”的租赁需求也在上升。有市场机构测算，未来我国有租房需求的人口超2亿人，市场潜力较大。从供给端看，过去我国提供租赁住房的主要是个人，近年来随着租售比的回升和融资运营成本的下降，住房租赁产业的商业可持续性在增强，越来越多的住房租赁企业进入市场，规模化、集约化经营，将有助于提供更优质、稳定的租赁住房服务。
目的指向也很明确：用市场化方式支持统筹消化存量房产和优化增量住房。
央行认为，租金是影响住房价值的核心变量。资产有价值，是因为会带来未来现金流收益。理论上，住房的价值主要受未来房租折现的影响，房子的居住属性和总体稳定的房租折现决定了房产的底价和基础，同时也会受未来房价涨跌预期的影响。
央行还给人们算了一笔账：“租售比”，即房租与售价之间的比值，是衡量住房价值的简化指标，近年来总体回升，有市场机构测算目前一线城市租售比已接近2%水平，二三线城市升至3%左右。但这个指标是静态的，假定了未来租金不变。实际上，对于长期持有的住房资产，租金的增长率也很重要，会增厚租赁住房的收益回报。疫情以来我国房租增长有所放缓，但随着经济的逐步恢复，长期看租金仍有望稳步上涨，过去十年我国CPI中房租分项年均上涨超1.2%。
最终得出结论：若假定未来仍能长期保持这样的租金增长率，相较于既定的购房成本，租赁住房总的收益率在静态租售比基础上有望提升至3%以上，将高于多数资产回报率。
看了央行给出的算法和结论，面对有望达到3%以上的年回报率，且高于多数资产回报率，你对房地产投资还会不会心动？
01
关注中国房地产市场的人士都清楚，中国房地产市场有一个最不堪的数据，就是住房的租售比。中国可能是全世界住房租售比最低的国家之一，甚至没有之一 。
多年来，一二线城市住房的租售比大致约1.5%左右，而有的房产品租售比甚至还不到1%，比如别墅。
租售比能达到约2%的，已经实属不错了。换句话说，一套300万元的住房，一年能够收到6万元的租金，房东应该已经非常满意了。
近几年，随着分母即房价的下跌，租售比略有提高，但与欧美国家普遍约3.5%-5%的租售比相比，仍然低的可怜。
央行此次关于租售比的计算，仅仅是通过未来租赁需求很大、租房需求的人口超2亿人、租金有望稳步上涨等等一系列宏大叙事的思维来分析，并以此得出租赁住房总的收益率有望提升至3%以上的结论，有点难以令人信服。
02
简单地看，租售比似乎仅仅就是，分子房租与分母房价之间的比值。
即便如此，谁能预测未来租金是涨还是跌？谁又能预测未来房价是涨还是跌？
这本身已经是双重变量了。更何况，租售比是受多维度变量影响的市场参数，影响因素要多得多。
从去年底的中央经济工作会议，到二十届三中全会的《决定》，再到730政治局会议，都大谈特谈加大保障性住房建设和供给、支持收购存量商品房用作保障性住房等。
而保障性住房中很大一部分是配租型保障性住房，这些配租型保障性住房未来会供应多少？占据多少市场份额？这些目前都难以预测。配租型保障房的租金肯定比市场租金要低得多，能享受保障房租赁的人会到租赁市场上以市场价租房吗？
未来若干年，经济形势的走向、城市化的走向，也都难以预判。会不会出现逆城市化？会不会由于经济下行压力和就业压力，部分在一二线城市的年轻人口倒流回三四线城市？
而且按照官方设想，新进入城市的年轻人有很大一部分将享受配售型保障性住房，那这些人还会租房吗？
此外，央行的分析和结论中，还有一个重要变量就是时间坐标。
央行表述的是未来。未来是多久？三年、五年，还是十年？
如果这个变量是不确定的，那么所有的结论也都无从谈起。
03
如果按照全世界通行的租售比原则，那么在中国特别是一二线城市中，最有投资价值的是酒店式公寓，特别是LOFT酒店式公寓。
这类酒店式公寓大多数的购买总价低于同地段的住宅，而租金通常却高于至少不低于同地段的住宅，且租赁市场活跃。大部分一二线城市的酒店式公寓年租金回报通常能达到约4%，高的甚至达到约5%。
按照央行的分析和计算，仅从出租投资回报考虑，那么酒店式公寓将是最好的投资品。
还有老破小，例如，杭州市中心某老旧小区一套160万元左右的房子，每月租金3500元左右，年租金4.2万元，租金回报年化约2.6%。
虽然租金收益可能比不上同地段的酒店式公寓，但购买老破小的人或许有出于未来更容易出售的考虑，以及对老破小存在原拆原建等政策的未来期望。
以租售比衡量房产的价值和价格，在这一点上，中国特色能快速和普世价值接轨吗？
当前全球经济走势不确定性上升，资本市场敏感而脆弱，且随着美联储降息预期不断升温，可预见的未来，国内利率继续下降，几乎是可以确定的。
每个家庭都面临着资产保卫战。
面对资产荒，央行以3%的租金回报测算，喊你投资房产，你相信吗？心动了吗？