珠江帝景，今年有点“难受”啊。
有粉丝透露，珠江帝景最近大量出货，价格从年初的8万+，到现在普遍“6字头”。
甚至有房半年评估价就降了181万。
2021年做超贷、经营贷的业主，有的已经顶不住了。
｜珠江帝景苑航拍图
｜广州楼市发布 摄
壹
年初8万+降到6字头
珠江帝景今年大量出货
珠江帝景，广州曾经的第一豪宅，租金600元的梗热到现在。
这个小区去年的正常成交价都在8万+，高的接近10万/平。
楼市巅峰的2021年，多套房源更是膨胀到了10万+。
｜图源： 贝壳找房
现在，珠江帝景的行情如何？
楼市君整理了前7个月的成交数据（不含紫龙府）。
仅7个月时间，就有近40位业主“出逃”。
4月份及以前，珠江帝景的成交都还有8万多的，一套297平房源卖到8.34万/平，总价2480万。
|图源：贝壳找房
但4月以后价格逐渐“失守”，8字头几乎消失，甚至很少有7字头，基本都退守6万+了，一套154平成交已低至6.07万/平。
半年时间，很多人亏完了首付。
这个价格有多离谱？这么说吧，珠江帝景去年地下车位的单价就已经卖到6万+/平了。
谁能想到，有朝一日，项目有房源的价格跟车位价持平了。
｜广州楼市发布 制图
有网友透露，他看过这个小区很多房源，去年业主心态还很强硬，一套152平的房源给8万/平都没得谈，8.5万/平一个子儿都不肯减了。
现在差不多面积的房源，6.7万/平就能拿下，真的三十年河东、三十年河西啊。
贰
半年评估价降181万
落寞背后有两大原因
从牛市时的高歌猛进到如今的落寞出逃，什么原因？
除了楼市下行大环境的影响，2021年前后埋的雷，也正在陆续显现。
第一，“超贷”这招，逐渐失灵了。
中介表示，2021年前后，很多投资客跟着楼市疯狂，做超贷买了珠江帝景，杠杆高价格也高。
有些老板或个体户，0首付“白得一套房”，还能套出一笔资金用作生意周转。
没想到这几年楼市冷了下来，同个房源别人卖6字头，你7字头就很难卖出，想要脱手就不得不被迫降价。
更重要的是，现在大多都没法做超贷了，即便能做，贷款额度也接近成交价，想覆盖首付都难，更别想套钱出来周转了。
所以，“金融客”基本没得玩，此前买入的“投资客”也在加速离场，进一步踩低了价格。
｜珠江帝景航拍图
｜广州楼市发布 摄
第二，评估价半年降181万，冲低利率转经营贷的业主，也难顶。
2021年，房贷利率普遍在5.0%以上，而当时的经营贷能做到3.8%。
于是不少人把按揭换成了抵押经营贷，一年可以省下十多万利息。
中介透露他珠江帝景的业主，2021年把30年按揭换成了经营贷，月供从5.2万降到了3万多，瞬间就感觉轻松多了。
经营贷一般期限为10年，期间每3年评估一次，如果评估价降了，那么就要补缴差额。
今年再听到他的消息是，他亏本把房子卖了，因为实在补不起100多万的差价。
｜珠江帝景航拍图
｜广州楼市发布 摄
所以经营贷的风险就体现在这里，一旦房子贬值，就玩完。
经营贷补差额怎么计算？
举个栗子。小红书有人透露，珠江帝景一套约92平的房源，去年年底评估价是9.1万/平，今年就只值7.1万/平，半年评估价下降了181万。
按照去年评估的838万，7成能贷585万；但今年只值657万，7成只能贷460万，等于要补125万。
｜图源：小红书
不说一般的家庭，就是真正经营公司的老板，也很难一下子拿出100多万的资金来填这个窟窿。
结局很大可能就是，逾期、被起诉，房子被拍卖...
3年重新评估期已到
经营贷“创飞”了一批人
2021年到今年，刚好是经营贷3年到期重新评估的一年。
而2021年是楼市的巅峰期，很多人都被套在了高位。
这其中，就有不少人选择转经营贷，尤其是房子金融属性较高的珠城、金融城、牛奶厂等热门板块。
谁都没想到楼市逐渐下行，近一年这些热门板块大多跌幅都在20%以上。
这也意味着，板块中转经营贷的那批“炒家”，基本都面临补差价，日子不好过了。
丨广州楼市发布 制图
比如兰亭盛荟，近两年的房价就跌了28.3%，跌幅远超全市平均值。
那些投机取巧，想“白嫖”银行钱的投资客和金融炒家，连裤衩都要赔光了。
｜图源：贝壳找房
当然，这其中还有少数被忽悠的普通买家，也跟着破财。
比如小红书就有位网友称，办经营贷时埋的雷，快创死他了。
网友办经营贷买的房，每年光养公司就花了五千多，失业又因名下有公司，痛失近5万的失业金。
最后考公上岸担心名下公司影响审核不得不注销，亏损60多万割肉卖房。
｜图源：小红书
所以，天底下没有免费的午餐，如果有，那都是暗地里标好价格的。
不论是拉高评估做超贷，还是耍小聪明按揭转经营贷，市场都会教育这批人，银行也不傻。
炒家变抄家，最后都会落寞离场。
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