未来十年，重庆和成都哪一个才是更值得买的城市？答案可能已经藏在了当下两个城市在楼市和经济的表现里。
01
“成独秀”也扛不住了。
在全国楼市里，成都是特立独行的存在。
在其他城市开始集体调整的2021年中至2022年年末，成都不走寻常路，新房和二手房价格持续上涨。
到了2023年，成都新房成交量14.75万套，位居全国第一；二手房成交量21.99万套，位居全国第一，荣登楼市第一城。
曾经登得很高的成都楼市，跌起来也很重。
从今年2月份起，成都新房开始转向下跌。二手房的下行行情则出现更早，从去年7月份就开始了。
CRIC数据显示，2024年3月，成都新建商品住宅成交面积为108.89万平方米，同比下降41.8%。一季度，成都新房合计成交规模为281.82万平方米，同比2023年一季度下降36.51%，相较于2023年四季度环比降幅也达到了35.22%。
为什么成都的补跌来势凶猛？
主要因为成都过去几年，供应了天量的新房。
2016年到2023年这8年间，成都累计供应新房18667万平米，也就是1.86亿平米，成为全国新房供应量最大的城市。
一顿操作猛如虎，直接透支了成都本地的购买力。
然而后续的接盘力量明显没有跟上。最近两年成都的新增人口出现了断崖式下跌，前几年还能保持在一年五万六十万，现在已经跌到一二十万了。
在当前楼市行情里，成都的补跌势在必然。而这波相对迟来的补跌要补到何时，还是未知数。
02
隔壁的重庆楼市，已经开始筑底了。
表现之一是二手房成交企稳。权威机构数据显示，重庆二手住宅连续12周单周破20万方，最新数据是本周中心城区二手房整体成交27.5万方，处于持续高位。
表现之二是去库存已经到了安全线内。最近重庆市住建委的数据出来了，今年以来，重庆市的商品住房成交量，较供应量高出20%，真正的求大于供，也就是说库存正在减少。截至2024年6月，重庆中心城区取证未售库存仅为11.8个月，已经到了国家划定的安全线内。
这个数据在成都是如何呢？按去年卖得快时候的去化速度计算，库存去化周期达14个月，如果按现在的去化速度，库存去化周期达18个月，都在黄线之上。部分区域去化更久，如热门的天府新区库存去化周期达28个月，高新南区库存去化周期达27个月。
成都的房地产后遗症正在显现，正是因为过去几年市场非常火爆，如今下行期所潜伏的风险也会更大。
03
一个还在下探，一个开始筑底，在现阶段买房，重庆的风险明显就比成都要小了。
而且现在买房的人，基本上也都知道了要买好房子才能保值增值，对于有投资需求的购房者更是如此。
对比成渝两地的改善项目，成都的改善3房已经逼近400-600万的阶段。而重庆的改善3房在180-250万。从总价来说，成都改善的门槛更高，四川人和贵州人现在有点买不起成都了。随着现在不可阻挡的降息趋势，优质地产项目投资属性会被更多人看到，成渝周边要想上车大城市改善的人，可能都会跑到重庆去买。
而在刚刚结束的高考录取中，重庆高考的一本录取率紧随北京之后，位列全国第二。而四川由于高考人数基数太大等原因，本科录取率全国垫底，成为最难上大学的省份。据传，在高考之后，已有一大波四川家长准备移民“大学区”重庆。
再加上上文提到的重庆供应极大缩减，所以重庆的市场在未来几年迎来爆发，超车成都不是不可能。
04
成都楼市在过去几年一骑绝尘，跟会营销、会操盘、会画饼不无关系，然而楼市第一季里的玩法，在第二季里要行不通了。
上个月出炉的全国上半年GDP十强城市排名中，重庆再次超越广州，成为中国经济第四城。
楼市第二季的规则里，城市价值就是最好背书。
很巧的是，在城市发展的很多方面，重庆和成都也走出了两个不同的箭头方向。
因为房地产发展迅速，成都也很依赖卖地卖房，但在楼市下行期，尝过房地产甜头的成都也没逃过反噬。
随着房地产投资下降12.9%，成都GDP也被大大拖累，名义增长率只有4.17%，甚至还不及绵阳的一半。
除了房地产拖了后腿，成都在选赛道方面也慢了重庆一拍。过去几年，成都享受的互联网产业红利已经到顶，但在新赛道方面后继乏力。而重庆则目标明确，在原有的制造业基础上转型升级，新能源汽车异军突起，带动重庆重夺中国汽车第一城，成为GDP上升的有力推手。
汽车只是一个缩影，重庆在产业上的布局是一盘大棋，而且效果已开始显现。
正因如此，以前有关成渝两地既有的印象也需要及时更新了。
比如，都觉得成都的消费比重庆要强，但数据显示，在全国万亿消费城市中，重庆仅次于上海成为“中国第二大消费大市”，也是中西部第一消费大市。
体现在重庆上半年成绩单中的，就有今年的1-5月，重庆文化、体育和娱乐业营业收入59.3亿元、同比增长39.4%，远高出全国增长率。
这些产业的支撑，也就是未来重庆房价的支撑。
在楼市第一季重庆落后于成都的，未尝不会在第二季反超过来。
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