核心结论：
1、成交方面，7月新房成交量环比回落，同比降幅连续5个月收窄。2024年7月重点监测的30城新建商品住宅成交面积环比下降15%，同比下降6.5%，同比降幅连续5个月收窄；累计来看，1-7月30城新建商品住宅成交面积较去年同期下降32.4%。
2、供应方面，2024年7月重点监测的15城批准上市面积环比下降36.6%，同比下降20.62%。7月新房供应减少，绝对量处于近年来的中低位水平，前7月累计供应缩水明显。
3、库存方面，2024年7月监测15个城市的新房库存面积环比微涨0.6%，同比上涨1.1%。从去化周期来看，7月去化周期为18.3个月，较上月增加0.1个月。
01
7月新房成交量环比回落，同比降幅连续5个月收窄
根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2024年7月重点监测的30城新建商品住宅成交面积为1088.95万㎡，环比下降15%；同比下降6.5%，同比降幅较上月收窄10.3个百分点。累计来看，1-7月30城新建商品住宅成交面积为7178.7万㎡，较去年同期下降32.4%。
7月随着房企年中冲刺结束以及供应收缩，新房成交量止升转降，持续复苏的动力不足，当前新房市场仍然面临调整压力，累计成交也仍不及去年同期。不过从同比走势来看，自今年3月以来，新房成交量同比降幅持续5个月收窄，也存在一定的边际改善特征。
近期有关房地产市场的支持定调频频，7月中旬以来，三中全会着重提及房地产，其中强调允许有关城市取消或调减住房限购政策等；央行年内第二次降息，五年期LPR利率再下调10个基点，降低购房成本；中央政治局会议提出要落实好房地产新政策，积极支持收储商品房等。未来政策端将继续保持宽松支持基调，限制性政策逐步退场，住房“以旧换新”等加速落地，释放更多购房需求，新房成交端有望逐步显效。预计下半年在高基数因素影响有所减弱情况下，新房成交同比降幅或持续收窄。
（注：2020年3月重点30城新建商品住宅成交面积环比为253.3%，2021年2月同比为325.1%。）
02
7月各线城市新房成交量环比全降，一线累计同比降幅最小
从各等级城市来看，各线城市7月单月及累计成交量全部呈现下降态势，一线累计同比降幅最小。数据显示，2024年7月一线城市新建商品住宅成交面积为244.16万㎡，同环比分别下降10.8%、11.8%；1-7月成交面积为1467.35万㎡，同比下降27.2%。北京在626新政巩固下，7月新房成交量维稳；上广深单月环比均有不同程度的回落，落地517新政对市场的提振效应有所减弱；单月同比仅广州保持正增长态势。
二线及三四线城市中，有少数城市7月新房成交热度上升，但多数仍呈季节性回落。数据显示，2024年7月二线城市成交面积环比下降17.3%、同比下降2.7%，前7月累计同比下滑34.2%；三四线城市7月单月成交面积同环比分别下降15.5%、8.5%，前7月累计同比下降30.6%。从城市来看，福州、武汉、济南、南京以及张家港等9个二三线城市7月新房成交量环比上涨，其中，福州新房热度持续走高，环比呈现“二连升”，本月环比上涨77%领先，单月及累计成交同比亦较可观，分别上涨93.3%、19.5%；武汉、南京在提高公积金可贷额度等利好政策的带动下，新房成交量平稳上涨。舟山、温州、长沙环比跌幅位居前三，均较上月降超50%。
03
7月新房供应量转降，累计供应缩水三成
根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2024年7月重点监测的15城批准上市面积为438.55万㎡，环比下降36.6%，同比下降20.6%；1-7月累计批准上市面积为3948.6万㎡，同比下降31.9%。7月新房供应减少，绝对量处于近年来的中低位水平，前7月累计供应缩水明显。
（注：2020年3月重点15城批准上市面积环比为399.6%，2021年2月同比为258.7%。）
分等级城市来看，7月一二线城市供应量全线缩减。数据显示，2024年7月一线城市批准上市面积环比下降40%，环比结束“二连升”局面；单月及累计同比分别下降32%、29.9%。从城市来看，北上广深4城7月供应量全部下降，淡季效应下推新力度明显减弱，北京7月供应环比降幅最大，为63.1%。
7月二线批准上市面积环比下降34.8%，同比下降13.1%。11个二线城市中，环比呈现明显的“降多涨少”分布，其中福州、合肥供应唯二放量，单月同环比均呈上涨态势；珠海、西安前7月累计供应量同比持增，分别上涨39%、18.9%。
04
7月新房库存量微升，去化周期刷新高
根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2024年7月监测15个城市的新房库存面积为12239.79万㎡，环比微增0.6%，同比上涨1.1%。从去化周期来看，7月去化周期为18.3个月，较上月增加0.1个月。在去化动力持续不足的情况下，当前新房库存量并未有明显下降效果，去化周期升至近年来新高。近日中央政治局会议再次强调支持收储商品房，预计接下来收储范围将逐步扩容发力，助力商品房去化。
备注：新建商品住宅去化周期=当前新建商品住宅的库存量/近12个月月均成交量；下同。
从各城市 库存量及去化周期 来看， 一线城市中，深圳当前库存量有相对明显的下降趋势，环比下降4.9%，但去化压力仍然较大，去化周期达21.3个月，大于北上广，且较去年同期增加6.4个月；北京、上海、广州当前去化周期分别为21.1、8.4、19.9个月。
二三线城市中，福州在近期成交明显发力的情况下，库存量出现较为明显的下降态势，同环比分别下降 23.8%、6.7%，去化周期缩短至20.6个月； 与此同时，南京库存量及去化周期明显增加，去库存压力上升，其当前新房去化周期约27个月。