不得不说，我的想象力还是限制了我的思考。我满脑子琢磨的都是接下来会出什么样的救市政策，没想到领导还是技高一筹，另辟蹊径，来了个釜底抽薪。昨天无意看到一条新闻，虽然通篇不提救市字眼，但却实打实是对房地产的巨大利好。
我说的就是下边这条新闻。
谁都知道房地产过去发展的历史，就是农村人口城市化的历史。今天把70%的城镇化率直接放出来，这是明晃晃地给房地产站台啊！
我们就来看看里面到底写了啥。
1.
国W院日前印发《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》，其中提到：
进一步深化户籍制度改革。放开放宽除个别超大城市外的落户限制，推行以经常居住地登记户口制度。全面落实城区常住人口300万以下城市取消落户限制要求，全面放宽城区常住人口300万至500万城市落户条件。完善城区常住人口500万以上超大特大城市积分落户政策，鼓励取消年度落户名额限制。各城市要因地制宜制定具体落户办法，促进在城镇稳定就业和生活的农业转移人口举家进城落户，并与城镇居民享有同等权利、履行同等义务。完善全国公开统一的户籍管理政务服务平台，提高户籍登记、迁移便利度。
城市化就是城市化，啥叫新型城镇化？
简单讲，城镇是相对于乡村而言的，也就是按农业人口和非农业人口来划分的。按统计上的概念，城镇包括城市，也包括县、乡（镇）一级人民政府、行政公署所在的建制镇的镇区。
说白了，城镇就是城市的扩展版。我们在讨论房地产的时候，可以把城镇化当成城市化来理解。
从历史的客观规律角度，城镇化是生产力发展到一定阶段时必须走的路，这不是谁主观规定的。因为城市的生产效率更高，而生产力一定会向更高的方向发展。
现在的城镇化率是多少？按国家统计局最新数据，2023年末我国常住人口城镇化率为66.16%，比2012年末提高13.06个百分点。也就是说在过去的11年里，城镇化率大约平均每年提高1.1个百分点。而未来五年想到达70%，需要每年提高0.8个百分点。这样看来，好像并不难达成。
但是，需要注意的是，城镇化率的提升速度并不均匀。2010年-2020年，我国城镇化率年均提高约1.4个百分点，而2020年至今的年均城镇化率是不足0.8%的。而且现在房地产市场销售相比前两年缩水严重，靠自然增长，显然不可能完成既定目标。
这就是为什么我说房地产迎来重大利好。如果不能让房地产销售止跌回升，70%的城镇化率目标是无法完成的。所以可以预见，接下来一定会有更多促进交易的办法出台。
2.
有人计算过，要达到70%的城镇化率，就意味着还需要5500万人离开农村进入城市。这可不是一个小数字，按人均住房30平米计算，就需要16.5亿平米的城市住宅。而目前公开的全国商品住宅的库存量也不过7亿平米。
从这些数字里，我们可以确定三件事。
第一，未来几年，房地产将迎来一股巨大的推动力，这股力量来自五千万农村户籍人口的购买力。现有的商品住宅和在建的商品住宅，现在看来如此巨大的库存压力，真的有可能会逐渐消化掉。
当然这些人不一定都会购买商品住宅，但是在计算上基本没有区别，保障房很大可能也是从现有的商品房库存里转化而来。但即使是保障房也是需要出钱的。未来居民贷款的支撑，会有很大一部分来自这五千万人。
第二，尽管现有住宅库存和在建住宅的总量，是足够5500万人居住的。但账不是这么算的，5500万人也不会平均散落在华夏大地上。一线城市和强二线城市肯定是吸收人口的主力。这样就会导致房地产市场结构性失衡，大城市住宅贵但仍供不应求，而小城镇住宅便宜却库存高企。其实过去的十年这样的情况一直在发生。
城市分化会更加严重，城镇化率越高的城市，越能吸引人来；中心太拥挤了，人口就会留在卫星城里。最后会形成《行动计划》里提出的都市圈概念。从这个角度看，环京楼市也许还有出货的机会。
第三，一二线城市有机会保持现有的经济发展和生活水平。在人口规模不断增长的加持下，城市基础设施会不断完善，城市更新需要巨量投资，房地产市场也会保持繁荣。同时大量的流动人口会带来服务业的兴旺，不用担心缺少快递、保洁、送餐、跑腿的小哥们。这些人也会带来巨大的消费市场。
本质上，城镇化还是在优化存量，让人口从低效率地区向高效率地区迁移，保住大城市的繁华，代价一定是农村的衰败。即使农业生产再现代化又怎样？只能保障粮食安全，但注定是地广人稀。
像美国，住在农村地区的人仅占约2%，从事农业生产的人不到1%。美国农民平均年龄接近60岁，并且仍在呈上升趋势。我们在电影里也没少看见美国的农村风貌。
可能那就是现代化发展到一定程度后农村的未来。
3.
这个《行动计划》提出4项重大行动、19项重点任务及有关政策措施，描述得很宏伟壮观、激动人心。里面既有久违的“三大工程”旧事重提，又有城市更新和老旧小区改造；既有户籍制度改革和落户条件放宽，又有现代化都市圈培育和一体化建设，内容丰富，愿景美妙。
但，我们也要冷静看待，很多内容的落地是有难度的。
比如：
鼓励有条件的城市逐步将稳定就业生活的农业转移人口纳入城市住房保障政策范围。加大农业转移人口经济可承受的小户型保障性租赁住房供给。积极培育发展住房租赁市场，支持采取多种措施通过市场化方式满足农业转移人口住房需求。逐步使租购住房群体享有同等公共服务权利。在具备条件的城市推进保障性住房建设。
要加大小户型保障性租赁住房供给，还要推进保障性住房建设，这对于地方财政压力是比较大的。现有库存量那么大，现在的保障房都是以收购为主，如果继续新建保障房，去库存不是更困难？
支持采取多种措施通过市场化方式满足农业转移人口住房需求，意思就是让这些人买房或者租房。这不就是鼓励之前有些地方搞的用低首付和补贴吸引农民进城那一套嘛！这就又回到老问题了，鼓励农民进城买房，可农民进城后的收入怎么保障？现在城市人自己都找工作困难了，怎么能保证农民有稳定的工作呢？没有稳定的工作，谁会贷款买房呢？
再比如：
各城市要因地制宜制定具体落户办法，促进在城镇稳定就业和生活的农业转移人口举家进城落户，并与城镇居民享有同等权利、履行同等义务。
健全常住地提供基本公共服务制度。把握人口流动客观规律，推动相关公共服务随人走。
户籍改革容易，公共服务困难。这一条等于要给城市增加5500万享受城市福利的新人口。这可是一笔巨大的财政支出。
有人估算过，一个上海本地的孩子，从出生到上高中，需要财政支出75万元。那么，如果让一个农民工的子女与上海市民享受同等公共服务，上海需要额外负担多少钱？而以一个农民的生产能力，他又能为城市贡献多少税收？
每个城市的公共服务水平，都是跟人口相匹配的。新人口想落户，必须要提供足够的价值，或者证明自己是高学历人才，或者买套房作为投资。别说中国，现在移民不也是同样的套路吗？搁古代这叫做投名状，不是谁随随便便都能上山的，林冲那么大腕儿，不也给逼得下山抢劫去了吗？
现在这5500万人顶着脑袋就冲进了城市，还要求享受城市原住民同样的福利待遇，这势必给城市带来巨大的财政压力。而地方目前的财政情况大家都懂的。
所以，这一条能不能落实到位，我个人是抱有怀疑态度的。
4.
最近房地产喜报不断。先是郑州放开新房价格限制，这次的《行动计划》又给楼市注入强大信心。尽管没有改变房地产的基本面，但救市去库存的态度还是很坚定的。
接下来还会有哪些好消息，我们拭目以待吧。