摘要:奢侈品消费疲弱拖累商场收入(欢迎关注杠杆地产)

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撰文|杆姐&编辑|爱丽丝

2024年7月30日,恒隆地产及恒隆集团公布了陈启宗之子陈文博接棒后的首份财报。

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二代上任后恒隆表现如何?我们今天来看看。

1、奢侈品消费疲弱拖累商场收入

截至2024年6月末,恒隆地产的总收入为港币61.14亿元,同比增加17%,其中确认物业租赁收入港币48.86亿元(2023年:52.37亿元)。

恒隆地产称,受内地奢侈品消费疲弱、香港零售及办公楼市况放缓和人民币兑港币贬值三大因素影响,物业租赁收入下跌7%至港币48.86亿元。整体营业溢利也下降10%至港币34.30元。

股东应占基本纯利下跌 22%至港币17.35亿元,主要原因为租赁营业溢利下降及财务费用上升。每股基本盈利相应跌至港币0.38元。

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根据中报杠杆地产看到,2024上半年恒隆集团内地物业租赁收入同比减少6%、香港同比减少更多为8%;营业溢利方面内地同比下滑10%,香港更多为1%。

具体来看,2024上半年恒隆地产内地的商场收入同比下滑3%,为24.14亿元,主要原因包括当地奢侈品消费市道转弱,以及外游购买奢侈品的旅客人数上升。

比如旗舰商场上海恒隆广场,收入和租户销售额分别下滑8%和23%,主要就是消费力稍逊的客户对奢侈品消费更加谨慎,并倾向于在海外旅游中寻找更优惠商品。作为上海恒隆广场的姊妹商场,上海港汇恒隆广场上半年的收入和租户销售额分别下降4%和14%。武汉恒隆广场的收入和租户销售额同比分别减少2%和15%。

次高端商场表现稍微好一些,比如天津恒隆广场的收入和租户销售额较去年同期分别上升15%和9%,租出率亦跃升14个百分点至94%

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办公楼方面,上半年恒隆地产该类收入同比下滑4%为5.56亿元,主要是办公空间需求放缓和市场竞争激烈。尤其上海恒隆广场两座甲级办公楼的租出率较去年同期下降10个百分点至88%,收入也下跌7%。

沈阳市恒隆广场办公楼的租出率虽然较2023年6月底上升4个百分点至90%,但收入下滑5%。

唯一上涨的是酒店收入,同比上涨3%为6400万元。受惠于地方政府为振兴区内商务及休闲旅游所作出的努力,客房收入录得9%的增长,遗憾的是,杠杆游戏注意到,惟部分增幅被餐饮业务收入微跌所抵销。

2、净利润腰斩

物业销售方面,恒隆地产2024上半年收入为12.28亿元(2023年同期:无)。

2024年上半年,恒隆地产售出了位于香港之皓日(The Aperture)的114个住宅单位及蓝塘道的1间大宅,和武汉“恒隆府”的4个单位,由此构成了该司的物业销售收入。

但因为内地和香港的物业销售溢利及相关销售开支、昆明君悦居和无锡“恒隆府”的营销开支,以及其他营业开支,物业销售业务于报告期内录得港币1,100万元的营业亏损。

截至2024年上半年,恒隆地产已签约的物业销售共港币3.85亿元,有关收入将于完成销售交易后入账。

2024上半年,恒隆地产的投资物业及发展中投资物业总值为港币1,930.07亿元,内地物业组合和香港物业组合的价值分别为港币1,307.65亿元及港币622.42亿元。

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值得注意的是,恒隆地产2024上半年归母净利润下滑幅度较大,同比下跌超55%至10.61亿港元,增收不增利情况明显。

从中报杠杆地产看到,上半年恒隆地产营收虽然增长了17%,但期间直接成本及营业费用增长得更快,为89.95%。另外该司的物业公允价值从去年同期的增加2.51亿元变为减少6.34亿元、财务费用从2.99亿元增加到4.55亿元、利息支出从2.6亿元增加到4.29亿元,导致净利润大幅下降。

3、二代的压力

财务方面截至2024年6月末恒隆地产借贷总额为港币532.29亿元(2023年末为港币 507.04亿元),其中35%以人民币计值,作为对内地净投资的自然对冲。

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这些借款里,需要1年内偿还的约为60.11亿港元,占总额的11%;须1-2年还的约为126.72亿元,占总额的24%;2-5年内还的为310.54亿元,占总额的58%,其余7%为5年后须偿还的贷款。

值得注意的是,恒隆地产目前的在手现金似乎勉强覆盖短债,截至上半年末在手现金约为65.73亿港元。

基于以上种种,恒隆地产宣布,经董事会决定,削减派息33%,将于2024年9月25日派发截至2024年6月30日止6个月的中期股息每股0.12港元。从分红额度的走势来看,2024年分红总额也有大幅减少。

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或许是派息大幅减少的原因?花旗银行发布研究报告,对恒隆地产维持“买入”评级,但将其目标价从11.4港元下调至7.3港元。摩根大通也将恒隆地产的目标价下调至5.3港元。

2024年1月30日,恒隆集团、恒隆地产发布联合公告称,陈启宗将退任集团董事长、执行董事及执行委员会主席等职位,于4月26日举行的股东周年大会完结后生效。退任后陈启宗将不再担任董事会非执行董事。

恒隆集团董事会宣布,推选集团副董事长、执行董事及执行委员会成员陈文博为董事长及执行委员会主席,于2024年周年大会完结后生效。

从二代接手后的首份成绩单来看,恒隆地产的压力很明显,但韧性也比较大。在7月30日下午召开的线上业绩会上,陈文博直言,“现时营商务必谨慎,并不是扩张的好时机。”侧面也透露出领导层审慎的特点。相信在复杂多变的行业格局下,恒隆地产会走得更远。

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