恒大2021年暴雷后不久，一位碧桂园高管有天突然跟我说，如果不是2018年工程事故曝光，我们可能比恒大死得还惨。
比较早曝光碧桂园工程事故的，有那篇《五星级的代价》。之后，这家在全国1000多个县城有两千多个项目的宇宙房企，踩了刹车。
碧桂园开始收缩战线。放在民企几乎全军覆没的今天，大家可能觉得并不违和。但那是房地产正烈火烹油的2018年：
全国上下都洋溢着积极乐观的气氛。
2018年这一年，碧桂园实际销售额接近1万亿。恒大卖了5500亿，融创4600亿。一大堆中小公司只恨自己不够勇，疯狂加杠杆，喊出两千亿、三千亿的目标。
接下来的故事，大家都知道了。2021年，恒大暴雷，然后是花样年、当代，新力，世茂，融创……民营房企在两年时间里，几乎全线坍塌。
碧桂园坚持到2023年，才宣告违约。虽然殊途同归，但一位高管还是跟我说，那场事故：
让我们因祸得福。
有类似经历的，还有一家闽系房企。
2017年，世纪金源老板黄如论涉嫌行贿，被撤销福建省政协委员资格。之后，他在公众视野里，消失了好几年。
黄老板儿子黄涛接班，全面收缩。几年过去，到了2024年，世纪金源竟然是唯一未暴雷的闽系民营房企。
因祸得福的公司，不仅仅是世纪金源。还有家房企，同样因为老板的消失，活了下来。
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7月初，有网友在新城股吧里问：老王到家了吗？
五年前的7月3日，上海市公安局普陀分局发布警情通报，称接到一位女士报警，其女儿被朋友周某某从老家带至上海一酒店，在房间内遭到男子王某某猥亵。
这个时年57岁的犯罪嫌疑人王某某，就是老王——新城老板王振华。
欺男霸女、为富不仁，是中国人最难接受的富人形象。何况这起恶性事件的受害者，还是女童。这件事引起渲染大波，一位头部房企董事长当时跟我说：
本来地产商名声就不好，他做这种骇人听闻的事，又把这个行业推向深渊。
事发后，老王辞去新城董事一职，不再担任公司任何职务；一年后，他被以猥亵儿童罪，判处有期徒刑五年。
五年时间一晃而过。
外界都在算，如果从被羁押算起，老王应该在今年7月初出狱了。不过对于这些猜测，新城保持沉默。
包叔问了一圈，老王的确7月初出狱了。但他很少露面，在公司仅找过一些高管谈话。
这五年，并非老王的第一次消失。
新城起家于江苏省常州市武进区。1993年，老王和4位合伙人靠着不到100万元资金起家并做大，2015年上市，2017年进入：
千亿军团。
早期合伙人中，有个人叫汤宇平。汤宇平曾持有新城2%的股权，1998年被王振华11.6万元买断。
20年后，汤宇平将新城和老王告上法庭。他说当年并没有转让股权的意思，股东会议纪要上的签字，也不是自己签的，他也没收到钱。
汤宇平要求享有那部分价值数亿的股权。但法院驳回了汤宇平的请求。
老王第一次的考验，出现在2016年。这年1月21日，老王被常州市武进区纪委带走调查。被查的前一年，他第二次当选：
常州市道德模范。
老王被带走时，常州官场很不太平。2015年12月，常州人大常委会副主任沈瑞卿被查。
此后，常州市武进区区委副书记凌光耀、常州市农业委员会副主任吴小琴也都被查。
2010年，新城成为江苏省首个百亿房企。2011年1月20日，新城举办了声势浩大的表彰大会，老王获得“突出贡献企业家”奖，颁奖者就是：
沈瑞卿。
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最近新城的架构，又有了调整。
西南大区被并进了西北大区，西南大区之前管辖的昆明公司，被划给华南大区；原来的江苏大区，被并入了沪苏大区。
经此调整，新城的10个大区，合并成了8个。而且照这个市场趋势下去，年底还会继续合并。
新城员工都觉得，公司能活到现在，这一切得拜老王出事：
因祸得福。
在2016年老王第一次被带走之前，新城完成“B转A”，正式登陆A股。28岁的王晓松成为当时A股最年轻的总裁。
王晓松是老王的儿子。2009年从南京大学毕业后，一直在新城体系内任职。本以为王晓松这次要临危受命，结果只是短暂的过渡。
不到20天,老王就结束调查了。但老王回来没多久，“接班人”小王就走了。
2016年10月，王晓松通过邮件发了一封十分感性的离职信，宣布要离开公司，追求自己的梦想，体现不一样的人生之旅。
让这个“富二代”说走就走的，是爱情。当时小王有个心仪的对象，但老王不认可。父子关系一度很僵。
后来，小王和那个姑娘结婚生子。父子关系也慢慢缓和——毕竟老王只有一个儿子。
2018年8月，小王回到公司，第二次担任总裁。一年后，老王再次被公安机关带走，王晓松兼任董事长。
这一次，小王真的是临危受命了。
老王进去的前一年，2018年，深耕长三角三四线城市的新城，卖了创纪录的2210亿，位列全国房企第八名。
当时的新城还像其他房企一样，正处于高速扩张中，年销售增长率一度达到90%，负债规模也庞大。
老王进去后，新城突然面临“硬着陆”的风险。
有一阵子，人力资源部频繁收到离职申请。有高管在一天里接到好几个猎头的电话，一些中层和基层人员也被同行挖角。
不光人心散了，业务也受到巨大影响。一些金融机构暂停了融资，很多区域负责人发现，本来跟地方政府谈好的合作：
对方忽然反悔了。
小王不得不迅速割肉求生。
从2019年7月开始，新城不断出售项目，当年回笼资金超过100亿。
因为是救急，这些项目大多是低价转让的。一个接盘方曾跟包叔说，新城的项目质量确实不错，人员素质也挺高。
当时他是笑着说的。
两年后，信贷环境收紧，房地产市场风险大规模蔓延。这家笑着收购了新城项目的公司，在2022年爆雷了。
阴差阳错，因为一件恶性案件，新城成为了受益方。
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今年5月，小王在股东大会上说，新城在公开市场“爆雷”不太可能发生。
新城能坚持到现在，已经很不容易了。现在还健在的上市民营房企，除了龙湖、滨江、美的置业之外，也就他们了。
小王掌舵后，马上宣布降负债，减成本——不再巨额拿地，并进行裁员优化。2019年底，新城的净负债率，由49.21%下降到了16.36%。
2021年，新城又把各区域的住宅和商业事业部合并，并在之后一年对总部架构进行了调整。业务层面，除了快速消化住宅存量外，商业地产项目也在推进轻资产化。
由于动作快，新城在房地产风险全面爆发前，完成降负债、缩表。去年，新城的销售额降到了760亿，在手现金：
190亿。
新城的管理层，也发生了很大的变化。
2020年3月，分管商业地产的陈德力、分管人力的袁伯银相继辞职，公司的联席总裁三去其二。从万达来的曲德君接替了两人的职务。
三年后，曲德君因涉万达反腐案辞职，辞职前一度失联；另一位联席总裁，后来又担任总裁的梁志诚，去年1月辞职。
包括小王在内，新城的核心高管共有4人，两个80后，两个70后，只有监事会主席陆忠明，是新城的老人。
另一位老人，63岁的吕小平，如今担任非独立董事。11年前小王就任新城地产总裁时，接替的，正是吕小平。
王振华的痕迹，则被迅速抹去了。
丑闻曝光后，新城官网和官微均删除了有关老王的新闻、图片和视频，母公司新城发展官网上涉及老王的内容，也被悉数删除。
有很长一段时间，很多网友在新城的微信和微博评论区留言，进行谴责、谩骂。那段时间，新城不得不关闭了评论。
只有在上市公司披露的财务信息中，才能看到老王。到去年底，王振华在新城持股比例是：
67%。
小王只持股0.02%。
除此之外，有关老王的一切事情，都处理得悄无声息，包括他的出狱。
和他有关的，也只有出事后公司发的那封公开信了。里面有句话说，社会公义，是人类能够共生发展的底线。任何人触犯了它，都必须受到惩罚。
2017年初，有媒体问起王晓松出走后的接班人问题。当时还是董事长的老王说：
我觉得现在还比较年轻，还能够继续再干十年。
老王是打算干到2027年的。
作为新城的实控人，老王仍有能力对公司施加举足轻重的影响。但经历这场恶性案件后，他想再次走到前台，也没那么容易了。