我是紫沐，这是我第410篇日记。
广州楼市最近发生了很多事。
琶洲改控规，金融城腰斩，万博挤泡沫..
有粉丝问我，怎么看？
角度很重要。
就拿琶洲改控规这事，从财政角度，要怎么解读？
广州从17年开始，卖地收入就没有低于1000亿的。
但今年过去一大半，土拍收入只有可怜的67亿。
本来经济就不好，要是卖地收入跟着锐减95%，怎么玩？
工资还要不要发了？基建还要不要搞了？福利制度还要不要保障了？
必须得卖地。
所以从财政角度，琶洲改控规，更多是一种无奈。
这观点对吗？
对，但没用，太浅了。
没办法辅助你，做楼市判断。
什么角度有用？人性的角度。
只有读懂人性，你才能读懂楼市这本书。
还是琶洲改控规这事，就至少暴露了几种人性。
自私、伪善、反复无常、死性不改..
问题是，你有没有看出来。
自私
广州土拍大半年只卖了67亿，谁的锅？
很多人会觉得，是开发商拿地不积极，太躺平。
普通人这么想是没问题的。
但作为地方操盘手，它不可能不清楚，开发商的经营压力。
开发商是故意不拿地吗？
肯定不是，因为商人只讲利益。
核心区靓地放出来，还没有高溢价，拿下来大概率赚钱。
大概率赚钱的事，开发商不去做，核心原因就只有一个。
没钱了。
所以明知道开发商去化回款压力大，现金流紧张。
还要在他们身上，挖1000亿回来填财政的窟窿。
这相当于把自己的财政风险，转化为开发商的经营风险。
而开发商加杠杆拿地去完成任务，其实又加剧了金融风险。
把财政风险转化为金融风险，这中间没有解决半点风险本身的问题。
它只是延迟了，炸弹爆炸的时间。
再把炸弹，扔给了别人而已。
伪善
当然，操盘手会给甩锅行为包装。
比如对开发商，会说成是低价出让核心区靓地。
比如对市场，会说成是打造地王出来刺激情绪。
但讲道理，现在的开发商就像个虚不受补的病人。
你要真关心他，应该先了解他能不能补。
而不是一个劲把所谓的补品，往人家嘴里塞。
而且开发商=白手套，这已经不是什么秘密。
现在新房的开发成本，土地出让金和各类税费，能轻松超70%。
老百姓买房花的钱，只是名义上进了开发商的口袋。
真正收款的，还是地方操盘手。
对市场来说，这种包装就更搞笑了。
真的想刺激楼市、稳定房价，那更应该考虑，怎么修复好供需关系。
而不是无节制地供地，人为加剧供过于求，进一步拖累房价下跌。
明知道自己做的是损人利己，还需要包装成舍己为人。
不就是伪善嘛。
反复无常
一个企业想健康发展，最核心的是什么？
是讲信用，讲原则。
一个城市，也是一个企业。
当两年前白纸黑字的批复方向，能说改就改。
当已经确定的控规，能说变就变。
你觉得大家对这个企业的信任，还能剩下多少？
更别说，这实打实坑了不少前期买家的钱包。
为什么曾经判断，单价10万的琶洲南可以入手？
就是因为操盘手说，琶洲后续不会有新增供应。
而珠城和金融城，核心位置同样没多少上新货的可能，控规都定好了。
那琶洲南作为核心区少有的大花园大体量楼盘，自然就有稀缺性。
但如果控规能说改就改，规定能说变就变，那所有的分析和判断都会变得毫无意义。
因为你永远不知道，明天睡醒，某个核心地段的控规，会不会又变出来几块住宅地。
当你无法评估后续供应量，无法评估操盘手会为了回血卖什么价。
你就没办法做价值锚定，溢价买入的几率会变高。
这对普通老百姓来说，肯定是件坏事。
前期信任企业的人，被背刺，亏钱。
仍在观望的人，因为失去价值锚定的工具，犹豫，不敢出手。
这种反复无常给企业带来的信任流失，是很致命的。
死性不改
很多人不知道，广州在发展珠江新城的时候，吃过大亏。
由于错估了兑现所需的资金，被迫出让了大量的核心地块。
导致这个举全市之力造出来的绝对中心，商业占比竟然不到一半。
里面全是密密麻麻的住宅。
珠城的住商比，是1.5:1。
而同为国家级CBD，北京CBD的住商比是1:5.8。
上海陆家嘴，是1:2.4。
珠城的板块天花板，始终低人一等，就是在规划建设的时候，就落下了病根。
广州看似吸取了教训。
所以在前两年的批文中，表示要严禁琶洲发展商业地产。
但结果大家也看到了。
代表广州未来发展核心的琶洲，也慢慢走上了珠城的老路。
这两天有大V洗地，说琶洲南控规调整没问题。
因为琶洲南不是琶洲。
而且多搞出来几块核心区宅地，利于托市。
这简直就是主次不分。
琶洲想崛起，缺的是几栋住宅吗？
缺的是商业和产业。
这次控规调整，把原来55万㎡的商业商务用地，改成了10万㎡。
把原来12万㎡的居住用地，改成了29.5万㎡。
砍掉80%的核心发展资源，换十几栋住宅楼。
这叫没问题？
不管主观上承不承认，广州最新的GDP，增量和增速都被重庆吊起来打。
三级财政不是这几年才开始执行的，被别人反超，关键还是产业拖后腿。
不正视问题，不解决问题，反而死性不改去饮鸩止渴，把琶洲当祭品。
你让大家怎么对广州的未来充满信心？
贪婪
以前经济好，很多东西都可以包装。
光明、无私、上进、知错能改...
但是，当经济没办法维持这些外衣，最里面最真实的东西就会暴露出来。
那东西就是人性。
人性哪有绝对的真善美啊。
不仅是操盘手，在个体身上，人性体现得更淋漓尽致。
什么刚需，什么有房住就行，都是虚的假的客套话。
只要楼市不赚钱，市场上的刚需能立减90%。
只是楼市不赚钱，已经有房住的人依然会天天敲键盘抱怨。
为什么宁愿亏100多万，也要把刚到手的万博和樾府卖掉。
为什么兰亭和盈彩，很多产品价格腰斩了，还那么多人想出逃。
难道他们不是自住的吗，自住怎么会卖房？
难道他们不知道现在有超跌可能吗，为什么还急着卖？
说白了，有些人当初买房，就是奔着赚钱去的。
所以一旦发现判断失误，立刻就会割肉离场。
没房的时候想有房，有房的时候想暴涨。
这就是贪婪。
所以你想读懂楼市，首先要读懂人性。
只有读懂人性，你才知道要怎么去利用它。
再不济，也能尽量规避，人性带来的风险。
当一件事情发生，你是早有准备，还是手足无措。
区别就是，你有没有看透最本质的东西。
楼市这本书，翻到最后，都是人性。