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京基璟誉府房产分析报告
一、项目概况与区位分析
京基璟誉府，坐落于深圳市罗湖区东湖街道布心社区，是沿百仕达-淘金山-深圳水库沿线最后一个湖山全景项目。该项目以其独特的地理位置和优越的自然环境，吸引了众多购房者的关注。项目总占地面积约2.76万平方米，总建筑面积约40.3万平方米，容积率11.35，绿化率高达40.01%，由3栋5座60层超高层住宅及1栋办公楼组成，同时配备了一所18班制幼儿园，规划总户数1624户，其中商品房489套。
区位优势显著
：京基璟誉府地处罗湖老牌居住区，周边居住氛围浓厚，交通便利。项目距离5/7号线“太安站”约700米，步行仅需11分钟，可快速换乘多条地铁线路，通达深圳各主要区域。此外，项目紧邻东湖路、太白路等城市主干道，快速接驳坂银通道、清平高速等，形成便捷的生活圈。在十四五规划中，罗湖区明确提出将通过更新整备融合、政策创新等手段，推动老城区焕发新活力，这进一步提升了该区域的未来发展潜力。
二、自然环境与景观资源
京基璟誉府在自然环境方面有着得天独厚的优势。项目私享约38万平方米原生山脉及约193.21公顷浩瀚东湖景观，是深圳较为稀缺的湖景住宅之一。项目周边环绕一湖三山五公园（东湖公园、淘金山绿道、围岭公园、翠竹公园、洪湖公园等），为居民提供了丰富的休闲娱乐和健身场所。这种依山傍水的居住环境，不仅符合现代人追求高品质生活的需求，也彰显了项目的高端定位。
三、户型设计与居住体验
京基璟誉府在户型设计上充分考虑了不同购房者的需求，推出了多种户型供选择，包括50㎡的1房1厅，70-85㎡的2房1厅，95-105㎡的3房2卫，以及120-150-180㎡的4房2卫。户型设计方正，尺度阔绰，全生命周期户型能够容纳更多生活场景。
户型鉴赏
以70㎡的2房2厅1卫为例，该户型采用竖厅格局，客厅3米开间，餐客厅一体化设计，使得空间利用更加合理。两个卧室分别做到了2.95米和2.35米的宽度，保证了居住的舒适性。L型厨房设计合理，卫生间干湿分离，提高了居住的便捷性和舒适度。此外，阳台朝西北向，采光通风良好。
对于追求更大居住空间的购房者，180㎡的4房2厅2卫户型则提供了更为奢华的居住体验。该户型设计南北通透双阳台，客厅7.3米大开间，进门入户玄关，4个卧室分别做到了3.65米/3.45米/3.1米/2.9米的宽度，U型厨房，卫生间干湿分离。客厅阳台主朝西南向，餐厅位还有个长6.15米的观景大阳台，让居住者能够充分享受湖景和山色。
四、社区配套与教育资源
京基璟誉府在社区配套方面同样表现出色。项目自带约2万平方米商业，周边5大商圈环伺，包括深圳天河城、水贝IBC、喜荟城、万象汇、京基KKTIME等大型商业综合体，为居民提供了丰富的购物、娱乐和休闲选择。此外，项目还配备了社康中心、公共配套、社区警务室等公共设施，真正做到了老有所养、幼有所育。
在教育资源方面，京基璟誉府自带1所18班制幼儿园，小学学区划分在03大学区，初中学区划分在04大学区。04学区包括翠园东晓教育集团布心中学、香港中文大学（深圳）附属礼文学校初中部等优质学校，为居民子女提供了良好的教育环境。
五、价格与投资价值分析
京基璟誉府的价格相对适中，折后均价约为5.67万元/㎡，这在罗湖区乃至整个深圳市场来说都具有一定的竞争力。考虑到项目的地理位置优越、自然环境优美、户型设计合理以及丰富的社区配套和教育资源，京基璟誉府具有较高的投资价值。
一方面，随着罗湖区的不断发展和更新整备，该区域的房地产价值有望进一步提升。另一方面，项目周边的优质教育资源也为房产的保值增值提供了有力支撑。此外，京基璟誉府作为沿百仕达-淘金山-深圳水库沿线的最后一个湖山全景项目，其稀缺
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