楼市越来越疯狂了。517 新政，15%的首付比例出台还没到一个月，现在，“底线”又被刷新了。
最近，山东青岛胶州市推出了一波政策，其中有一条措施非常吓人。购房人首付款可以按照 50%的比例缴纳，剩余的 50%，可以在一到两年交齐。
要知道，目前胶州的首套房首付比例已经是 15%了，这条政策相当于把首付比例又降到了 7.5%。这是个啥概念？
要知道，美国次贷危机之前那么宽松的环境，首付比例都还有 10%，现在直接给干到 7.5%。7.5%的首付，意味着杠杆从原来的 6 倍多加到了超 13 倍。从这么多，加到这么多。
高杠杆意味着高首付，13 倍的杠杆，以现在房价的下跌速度，可能首付几个月就没了。而且，低首付并没有降房价，就会导致高月供，负担和压力就会变得很大，断供失控的风险会变得很高。
至于关键的是，这 7.5%的首付针对的是那些原来 15%的首付都给不起的低收入群体。想一想是不是这样子，假设能给得起 15%、30%的首付，那肯定不愿意掏 7.5%的首付。
这类群体本身的抗风险能力就很差，再给他们加上一个高杠杆，无异于在骆驼身上加稻草，迟早有一天它会被压死。
这就让我们想到了美国的次贷危机。因为美国次贷危机爆发的原因之一，就是买房的条件很宽松，一个失业的人去申请贷款买房子，银行也会给批，而且首付比较低，10%左右。再加上那个时候美国的房价在暴涨，2000 年到 2006 年，这六年时间里，美国洛杉矶等大城市的房价直接飙涨了三倍。
所以，几乎大部分的人都开始贷款买房子，也不是为了住，就是等房价上涨，找到接盘侠就能一夜暴富。这个时候，卖房就变成了一个击鼓传花的游戏，只要房价下跌，游戏就结束，房子必然会砸在最后一批接盘侠手里面。
2007 年，美国房价开始罕见下跌，之前低首付上车的低收入群体就率先爆仓，断供断贷潮来临。美国第二大次级房贷公司新世纪金融公司直接破产，紧接着，危机蔓延到了金融领域，美国第 4 和第 5 大投行雷曼兄弟、贝尔斯登破产，花旗集团的股价暴跌 90%多，许多金融机构次级贷款暴雷，次贷危机彻底爆发。
对比美国，我们目前还处于危机的第一个阶段，也就是房价下跌，很多房地产公司爆雷，建筑业凉凉，土地也卖不出去，房子也难卖，断供断贷潮来临。
像目前恒大等已经暴雷的房企，其实已经严重资不抵债，实质上已经破产了。但是，由于国情原因，这最后一层窗户纸还没有被捅破，所以房企欠大量的银行贷款还能名义上存续。表面上没有转移到银行，其实这些贷款早已经是烂账。
银行的贷款中，涉及房地产的有两大块，一块是个人的按揭贷款，第二是房企的开发贷。前者占到银行个贷的一半比重，后者比重大概是 15%。因此，这两块贷款一旦坏账多了，对银行的影响是很大的。
目前，我们国家还没有银行因为地产危机暴雷或者破产，所以普通人还没有意识到问题的严重性。
这其中有两点原因：
第一，中国的买房人是真的很善良。很多购房者掏空了积蓄买到了烂尾楼，房价经过两三年时间已经腰斩，首付都亏完了，但是还要顶着不低的利率继续还房贷。所以，我们的断供率没有美国那么高。
要知道，美国次贷危机期间，房价从 2007 年开始下跌，跌了一年断供率就飙升了，发生次贷危机四年，房价才跌了 27%左右。而目前，我们近三年的房价已经差不多跌到这个水平了，但是断供率也没有失控。
二是，中国的房贷只有按揭贷款这一层杠杆，没有像美国一样再包装进行证券化。房贷只在商业银行这一层就停止了，没有再转卖给证券公司，所以不会引起连环暴雷。
目前，近三年来，我国全国的房价已经平均跌了 30%，三四线以及一二线个别小区跌幅会更大。如果继续再跌个几年，断贷断供率必然会飙升，届时，金融风险发生也并非不可能。
